પ્રોપર્ટી અધિકારોનું ટ્રાન્સફર

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ તેમની સંપત્તિને કોઈ અન્ય વ્યક્તિને ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે, ત્યારે સરકાર દ્વારા પ્રદાન કરેલી કેટલીક માર્ગદર્શિકાઓ છે જેને અનુસરવાની જરૂર છે. તેને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કહેવામાં આવે છે. જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ પ્રોપર્ટી ખરીદે છે અથવા વેચે છે ત્યારે પ્રોપર્ટીના ટ્રાન્સફર માટે શું શુલ્ક લાગુ પડે છે, પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફરના પ્રકારો, સંબંધિત ખર્ચ વગેરે જાણવું મહત્વપૂર્ણ છે.

ચાલો, પ્રોપર્ટીના ટ્રાન્સફરને વિગતવાર સમજીએ:

પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર શું છે?

પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર એક્ટ, 1882 ની કલમ 5 પ્રોપર્ટીના ટર્મ ટ્રાન્સફરને એક એવા અધિનિયમ તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરે છે જેના દ્વારા જીવંત વ્યક્તિ વર્તમાન અથવા ભવિષ્યમાં, એક અથવા વધુ અન્ય રહેતા વ્યક્તિઓને, અથવા પોતાને અને અન્ય રહેતા વ્યક્તિઓને પ્રોપર્ટી જાહેર કરે છે. શબ્દ "લિવિંગ પર્સન" માં કોઈ કંપની અથવા સંગઠન અથવા વ્યક્તિઓની સંસ્થા શામેલ છે, પછી ભલે તે નિગમિત હોય કે નહીં પરંતુ આ વિભાગમાં કંઈપણ કંપનીઓ, સંગઠનો અથવા વ્યક્તિઓની સંસ્થાઓ સાથે સંબંધિત અથવા તેના દ્વારા અમલમાં રહેલા કોઈપણ કાયદાને અસર કરશે નહીં.

વર્ડ પ્રોપર્ટી ઇન એક્ટ નીચેનામાંથી એક અર્થમાં છે:

• ઘર જેવી મૂર્ત સામગ્રીની વસ્તુઓ
• એવા અધિકારો કે જેનો ઉપયોગ વસ્તુઓને વેચવાનો અથવા ભેટ આપવાનો અધિકાર જેવી સામગ્રીની વસ્તુઓ પર કરવામાં આવે છે
• એવા અધિકારો કે જે કોઈપણ સામગ્રી પર ઉપયોગ કરતા નથી જેમ કે દેવાની ચુકવણીનો અધિકાર.

સરળ શબ્દોમાં કહીએ તો જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ સરકાર દ્વારા પ્રદાન કરેલી માર્ગદર્શિકાઓને અનુસરીને તેમની પ્રોપર્ટીને અન્ય કોઈપણ વ્યક્તિને ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે ત્યારે તેને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કહેવામાં આવે છે.

પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર શુલ્ક

પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર શુલ્ક રાજ્યથી રાજ્ય માટે અલગ છે. ભારતમાં ટાયર 1, 2, 3 શહેરો જેવા વિવિધ રાજ્યો અથવા શહેરોમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવાના વિવિધ શુલ્ક છે. દરેક નાગરિક માટે પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર શુલ્ક ફરજિયાત છે જે તેમની પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર ઍક્ટ 1882 ના શુલ્કમાં રિયલ એસ્ટેટને 2 કેટેગરીમાં વ્યાપકપણે વર્ગીકૃત કરવામાં આવેલ છે, જંગમ પ્રોપર્ટી અને સ્થાવર પ્રોપર્ટી. પ્રોપર્ટીનું લોકેશન પ્રોપર્ટીની કિંમતને અસર કરે છે, અને જ્યારે તમે રહેવા માટે શ્રેષ્ઠ સ્થાનો પસંદ કરો છો અને સંપૂર્ણપણે કામ કરો છો ત્યારે તે સીધા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન શુલ્ક દ્વારા અસર કરવામાં આવશે.

ભારતમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન શુલ્ક

પ્રોપર્ટીની ખરીદી પછી ખર્ચમાં બે મુખ્ય ખર્ચ ઉમેરવામાં આવશે એક સ્ટેમ્પ ડ્યુટી છે અને અન્ય એક એક વખતના રજિસ્ટ્રેશન શુલ્ક છે. ભારતીય સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અધિનિયમ, 1899 ની કલમ 3 હેઠળ.

સમગ્ર ભારતના વિવિધ શહેરોમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન શુલ્ક

સમગ્ર ભારતના વિવિધ શહેરોમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન શુલ્ક નીચે આપેલ છે

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્કને અસર કરતા પરિબળો

વિવિધ પરિબળો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્કને અસર કરે છે અને તેઓ રાજ્યથી રાજ્ય, વ્યક્તિથી વ્યક્તિ, લિંગથી લિંગ વગેરે માટે અલગ હોય છે. કેટલાક રાજ્યોમાં જ્યાં આસામ, બિહાર, હરિયાણા, પંજાબ અને અન્ય મહિલાઓ માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી દર ઓછો હોય છે.

1. માલિકની જાતિ

સ્ટેમ્પ ડ્યુટીના શુલ્ક વ્યક્તિના લિંગ માપદંડ પર આધારિત છે. વરિષ્ઠ નાગરિકની જેમ જ જો પ્રોપર્ટી મહિલાના નામ પર રજિસ્ટર્ડ હોય અને તે કોઈને પોતાની પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે, તો તેમને થોડી છૂટ મળશે. આ સુવિધા તમામ ભારતીય નાગરિકોને લાગુ પડતી નથી. મહારાષ્ટ્ર, બિહાર, ઝારખંડ અને કેરળ જેવા રાજ્યો પુરુષો અને મહિલાઓ માટે સમાન છે.

2. પ્રોપર્ટીની ઉંમર

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્ક માટે અન્ય માપદંડ પ્રોપર્ટીની ઉંમર છે. જો ખરીદદાર જૂની પ્રોપર્ટી ખરીદી રહ્યા હોય, તો ઓછા સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની શક્યતા છે અને તેનાથી વિપરીત.

3. પ્રોપર્ટીનું લોકેશન

પ્રોપર્ટીનું લોકેશન સ્ટેમ્પ ડ્યુટીના ચાર્જમાં મહત્વપૂર્ણ ભૂમિકા ભજવે છે. જો તમે મુંબઈ, કોલકાતા અથવા બેંગલોર જેવા શહેરી વિસ્તારના નાગરિક છો, તો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ગ્રામીણ વિસ્તારોની તુલનામાં વધુ હોય છે. મુંબઈ, કોલકાતા અને બેંગલોર જેવા શહેરી વિસ્તારોમાં, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી - પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ચૂકવેલ ટૅક્સ - ગ્રામીણ પ્રદેશો કરતાં વધુ હોય છે. આનું કારણ મુંબઈ જેવા શહેરમાં મોંઘા ઘર મૂલ્યો અને શહેરોમાં માંગ છે.
પરંતુ જ્યારે તમે તમારા રોકાણો પર શ્રેષ્ઠ વળતર શોધી રહ્યા છો, ત્યારે તમારે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્કને અવગણવું જોઈએ અને તમારા મૂલ્યવાન પૈસાનું રોકાણ કરવા માટે સ્માર્ટ શહેરો પસંદ કરવા જોઈએ.

4.      પ્રોપર્ટીના પ્રકારો

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી તેના પર આધારિત છે કે કોઈ વ્યક્તિ કયા પ્રકારની પ્રોપર્ટી ખરીદવાની યોજના બનાવી રહ્યું છે. ભલે તે ફ્લેટ, જમીન, વિલા અને સ્વતંત્ર ઘર હોય, દરેક પ્રોપર્ટી માટે શુલ્ક અલગ હોય છે.

5.      પ્રોપર્ટીનો ઉપયોગ

તે પ્રોપર્ટીના ઉપયોગ પર આધારિત છે. ક્યાં તો રહેણાંક હેતુઓ અથવા વ્યવસાયિક હેતુઓ માટે ખરીદવામાં આવે છે. રહેણાંક પ્રોપર્ટીની તુલનામાં કમર્શિયલ પ્રોપર્ટી માટે શુલ્ક હંમેશા વધુ હોય છે.

6.      પ્રોજેક્ટની સુવિધાઓ

જો તમે પ્રોપર્ટી ખરીદો છો અને તેઓ તમને ક્લબ હાઉસ, પરિવહન સુવિધા, સ્વિમિંગ પૂલ, જિમ, કમ્યુનિટી હૉલ, ગાર્ડન વગેરે જેવી વિશેષ સુવિધાઓ પ્રદાન કરે છે. આ પ્રકારની સંપત્તિ માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્ક વધુ છે.

પ્રોપર્ટીના ટ્રાન્સફરની પ્રક્રિયા

પ્રોપર્ટીના ટ્રાન્સફરની પ્રક્રિયામાં યોગ્ય ડૉક્યૂમેન્ટેશન અને કાનૂની પ્રક્રિયા દ્વારા માલિકીના ટ્રાન્સફરને સુનિશ્ચિત કરવા માટે પગલાંઓ અને કાનૂની પ્રક્રિયાની શ્રેણી શામેલ છે. ચોક્કસ પ્રક્રિયા અધિકારક્ષેત્ર અને પરિસ્થિતિઓના આધારે અલગ હોય છે. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફરમાં શામેલ કેટલાક સામાન્ય પગલાં અહીં આપેલ છે:

1. સેલ ડીડ

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ વર્તમાન અથવા ભવિષ્યમાં એક અથવા વધુ વ્યક્તિઓને પોતાની પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કરી રહી હોય ત્યારે તેને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. સેલ ડીડ એક કાનૂની દસ્તાવેજને દર્શાવે છે જે વેચાણના નિયમો અને શરતોની રૂપરેખા આપે છે. તે પ્રોપર્ટીની માલિકીના ટ્રાન્સફર માટે વિક્રેતા અને ખરીદનાર દ્વારા અમલમાં મુકવામાં આવે છે. જ્યાં સુધી ખરીદનાર અને વિક્રેતા દ્વારા વેચાણ કરાર પર હસ્તાક્ષર કરવામાં ન આવે અને તે રજિસ્ટર્ડ ન થાય ત્યાં સુધી પ્રોપર્ટીના વેચાણ/ખરીદી કાયદેસર રીતે પૂર્ણ કરવામાં આવતી નથી. વેચાણ કરારમાં અમલમાં મુકનાર પક્ષોનું નામ અને સરનામું, પ્રોપર્ટીનું વર્ણન, વેચાણની વિચારણા, ક્ષતિપૂર્તિ, રજિસ્ટ્રેશનની વિગતો જેવી માહિતી શામેલ છે.

2. ગિફ્ટ ડીડ

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ સ્વૈચ્છિક રીતે તેમની પ્રોપર્ટી કોઈપણ વ્યક્તિને ભેટ આપે છે, ત્યારે તેને ગિફ્ટ ડીડ કહેવામાં આવે છે. આ પ્રકારના ટ્રાન્સફરમાં સામાન્ય રીતે ઓછા વિવાદોનો સમાવેશ થાય છે. ગિફ્ટ ડીડ પ્રોપર્ટીના માલિકને કોઈને પણ પ્રોપર્ટી ગિફ્ટ કરવાની મંજૂરી આપે છે અને ઉત્તરાધિકાર અથવા વારસાગત ક્લેઇમથી ઉદ્ભવતા કોઈપણ ભવિષ્યના વિવાદને ટાળે છે. રજિસ્ટર્ડ ગિફ્ટ ડીડ એ પોતે પ્રમાણ પણ છે અને વિલના કિસ્સામાં, પ્રોપર્ટીનું ટ્રાન્સફર તરત જ થાય છે અને તમારે ગિફ્ટ ડીડના અમલીકરણ માટે કાયદાની અદાલતમાં જવાની જરૂર પડશે નહીં અને તેથી, ગિફ્ટ ડીડ પણ સમય બચાવે છે.

3. વિદાયનો કરાર

તે ત્યારે જ થાય છે જ્યારે પ્રોપર્ટીના માલિકની સમયસીમા સમાપ્ત થાય છે અને સહ-માલિક તેની માલિકની પ્રોપર્ટીને અન્ય સહ-માલિકને ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે. આ પ્રકારનો ડીડ કાનૂની પ્રક્રિયા માટે કોર્ટમાં રજિસ્ટર્ડ હોવો આવશ્યક છે. જ્યારે એક પક્ષ અનેક કારણોસર પ્રોપર્ટીમાંથી તેમનો હિસ્સો છોડવાનો અથવા છોડવાનો નિર્ણય લે છે ત્યારે તેઓ અમલમાં મુકવામાં આવે છે. 

4.      વિલ ડીડ

જો પ્રોપર્ટીના માલિક વિલ ડીડ બનાવે છે કે, માલિકના મૃત્યુ પછી, જેમને પ્રોપર્ટી વિતરિત કરવામાં આવશે. માલિકે વારસદારોની તમામ વિગતોનો ઉલ્લેખ કરવાની જરૂર છે. વારસદારો વચ્ચે ભાવિ કાનૂની સમસ્યાઓને રોકવા માટે, તેમાં પ્રોપર્ટી અને સંપત્તિના વિભાજન અને નિકાલ માટેના નિયમો શામેલ છે. જો કે, ટેસ્ટેટરને કોઈપણ સમયે તેને સુધારવાનો અથવા રદ કરવાનો અધિકાર છે

5. સેટલમેન્ટ ડીડ

આ માત્ર પરિવારના સભ્યો વચ્ચેનો કાનૂની કરાર છે, જે સ્પષ્ટ કરે છે કે જો ભવિષ્યમાં તેમની વચ્ચે કોઈ અસહમતિ થાય છે, તો તે બધાને એગ્રીમેન્ટમાં ઉલ્લેખિત સમાન નિયમો અને શરતોનું પાલન કરવું જોઈએ. તેમાં માત્ર નજીકના પરિવારના સભ્યનો સમાવેશ થાય છે જે પ્રોપર્ટી વિતરણનો ભાગ છે.