ફેર માર્કેટ વેલ્યૂ (એફએમવી) શું છે

• વાજબી બજાર મૂલ્ય એ એક શબ્દ છે જે નાણાંકીય આયોજન, કરવેરા, રોકાણ વિશ્લેષણ અને એસેટ મેનેજમેન્ટમાં સતત સપાટી આપે છે. ભલે તમે પ્રોપર્ટીના મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરી રહ્યા હોવ, શેર ગિફ્ટ કરી રહ્યા હોવ અથવા ઑડિટની તૈયારી કરી રહ્યા હોવ, એફએમવીને સમજવું આવશ્યક છે. પરંતુ વાજબી બજાર મૂલ્ય શું છે, અને તે શા માટે મહત્વપૂર્ણ છે?
• વાજબી બજાર મૂલ્યનો અર્થ એ કિંમત છે કે જેના પર સંપત્તિ સ્પર્ધાત્મક અને ખુલ્લા બજારમાં વેચશે. આ ધારે છે કે ખરીદદાર અને વિક્રેતા બંને તેમના શ્રેષ્ઠ હિતમાં કાર્ય કરી રહ્યા છે, સારી રીતે જાણકાર છે, અને વ્યવહાર કરવા માટે કોઈ દબાણ હેઠળ નથી. વાજબી બજાર મૂલ્ય સૌથી વધુ શક્ય કિંમત નથી, અથવા તે સૌથી ઓછી સોદો છે, તે વર્તમાન બજારની સ્થિતિઓના આધારે મૂલ્યનો સૌથી વાજબી અંદાજ છે.
• આ ખ્યાલ કરવેરા, એસ્ટેટ પ્લાનિંગ, ઇન્શ્યોરન્સ અને રોકાણના નિર્ણયોમાં મૂળભૂત છે. ઉદાહરણ તરીકે, કેપિટલ ગેઇન ટૅક્સની ગણતરી કરતી વખતે, એસેટની વેચાણ કિંમત અને એફએમવી વચ્ચેનો તફાવત તમારી ટૅક્સ જવાબદારીને નિર્ધારિત કરે છે. તેવી જ રીતે, શેર ગિફ્ટ કરતી વખતે, તે શેરના એફએમવીનો ઉપયોગ કર-મુક્ત થ્રેશહોલ્ડથી વધુ છે કે નહીં તેનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે કરવામાં આવે છે.
• સારાંશમાં, તે સંપત્તિનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે પ્રમાણભૂત, ઉદ્દેશ્ય બેંચમાર્ક પ્રદાન કરે છે. તે નાણાંકીય વ્યવહારોમાં નિષ્પક્ષતા, પારદર્શિતા અને સાતત્યની ખાતરી કરે છે, જે વ્યક્તિઓ, વ્યવસાયો અને નિયમનકારી અધિકારીઓ માટે તે અનિવાર્ય બનાવે છે.

FMV નો અર્થ / વાજબી બજાર મૂલ્ય શું છે?

• ચાલો તેના અર્થ વિશે ઊંડાણપૂર્વક જાણીએ. એફએમવી સામાન્ય પરિસ્થિતિઓ હેઠળ ઓપન માર્કેટમાં મેળવવામાં આવતી સંપત્તિની કિંમતનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. તે ભાવનાત્મક જોડાણ, તાત્કાલિકતા અથવા વાટાઘાટની વ્યૂહરચનાઓ દ્વારા પ્રભાવિત નથી. તેના બદલે, તે દર્શાવે છે કે તર્કસંગત ખરીદનાર શું ચૂકવશે અને તર્કસંગત વિક્રેતા સ્વીકારશે.
• એફએમવી શું છે તે સમજવા માટે, આ પરિસ્થિતિને ધ્યાનમાં લો: તમારી પાસે સેકન્ડ-હેન્ડ લૅપટૉપ છે જે તમે વેચવા માંગો છો. તમે સમાન મોડેલોનું ઑનલાઇન સંશોધન કરો છો, તેમની સ્થિતિ તપાસો અને શોધો કે સૌથી વધુ ₹30,000 માટે લિસ્ટેડ છે. તમે વેચવા માટે નિરાશ નથી, અને ખરીદદારો ખરીદવા માટે ઝડપથી નથી. તે ₹30,000 વાજબી બજાર મૂલ્ય બની જાય છે, તે કિંમત છે જે વર્તમાન બજારમાં લૅપટૉપના મૂલ્યને પ્રતિબિંબિત કરે છે.
• નાણાકીય સંદર્ભોમાં, એફએમવીનો ઉપયોગ શેરો, બોન્ડ્સ, રિયલ એસ્ટેટ અને બૌદ્ધિક સંપત્તિ જેવી અમૂર્ત સંપત્તિઓને મૂલ્ય આપવા માટે કરવામાં આવે છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો તમે કોઈ કંપનીના 100 શેરને મિત્રને ભેટ આપો છો, તો ટ્રાન્સફરની તારીખ પર તે શેરના FMV નક્કી કરે છે કે ભેટ કરપાત્ર છે કે નહીં. જો શેર લિસ્ટેડ હોય અને દરેક ₹500 પર ટ્રેડ કરે, તો FMV ₹50,000 છે.
• એફએમવી કાનૂની અને નિયમનકારી અનુપાલનમાં પણ મહત્વપૂર્ણ ભૂમિકા ભજવે છે. કર અધિકારીઓ એઆરએમની લંબાઈ પર ટ્રાન્ઝૅક્શન કરવામાં આવે છે કે નહીં તેનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે એફએમવીનો ઉપયોગ કરે છે. જો તમે એફએમવીથી નોંધપાત્ર રીતે નીચેની કિંમતે સંબંધિતને સંપત્તિ વેચો છો, તો તે ચકાસણી અથવા અતિરિક્ત ટૅક્સ જવાબદારીઓને ટ્રિગર કરી શકે છે.

FMV ની ગણતરી કેવી રીતે કરવી

એફએમવીની ગણતરી માટે સંરચિત અભિગમની જરૂર છે, ખાસ કરીને એવી સંપત્તિઓ માટે કે જે વારંવાર ટ્રેડ કરવામાં આવતી નથી. ઉપયોગમાં લેવાતી પદ્ધતિ સંપત્તિની પ્રકૃતિ, બજાર ડેટાની ઉપલબ્ધતા અને નિયમનકારી માર્ગદર્શિકા પર આધારિત છે. અહીં સૌથી સામાન્ય અભિગમો છે:

બજારનો અભિગમ

આ સૌથી સરળ પદ્ધતિ છે અને તાજેતરમાં વેચાયેલ સમાન સંપત્તિની તુલના કરવામાં આવે છે. તેનો વ્યાપકપણે રિયલ એસ્ટેટ, વાહનો અને જાહેરમાં ટ્રેડ કરેલી સિક્યોરિટીઝ માટે ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. ઉદાહરણ તરીકે તમારી પાસે 2BHK ફ્લેટ છે. તેના FMV નક્કી કરવા માટે, તમે સમાન વિસ્તારમાં સમાન ફ્લેટના તાજેતરના વેચાણને જોશો, સાઇઝ, સુવિધાઓ અને સ્થિતિ માટે ઍડજસ્ટ કરો છો. જો ₹80 લાખ માટે સમાન ફ્લેટ વેચાય છે, તો તે તમારી પ્રોપર્ટીનું FMV બની જાય છે.

ઉદાહરણ: આકાશ પુણેમાં 2BHK એપાર્ટમેન્ટ ધરાવે છે. તે તેને વેચવા માંગે છે અને તેના FMV નક્કી કરવાની જરૂર છે

પગલાં:

• તેઓ સમાન બિલ્ડિંગ અને નજીકના કૉમ્પ્લેક્સમાં સમાન 2BHK ફ્લેટના તાજેતરના વેચાણની તપાસ કરે છે.
• પાછલા બે મહિનામાં ₹85-₹88 લાખ માટે વેચાયેલ તુલનાત્મક ફ્લેટ (સમાન સાઇઝ, ફ્લોર, સુવિધાઓ).
• તેમનું ફ્લેટ થોડું વધુ સારી રીતે જાળવવામાં આવે છે અને તેમાં મોડ્યુલર કિચન છે.

એફએમવીનો અંદાજ: આકાશે ₹88 લાખમાં એફએમવી સેટ કર્યું છે, જે બજારના વલણો અને સંપત્તિની સ્થિતિ સાથે સંરેખિત છે.

આવકનો અભિગમ

આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ ભાડાની મિલકતો અથવા વ્યવસાયો જેવી આવક પેદા કરતી સંપત્તિઓ માટે કરવામાં આવે છે. તેમાં ભવિષ્યની આવકના પ્રવાહોના વર્તમાન મૂલ્યનો અંદાજ શામેલ છે. ઉદાહરણ તરીકે, તમારી પાસે એક કમર્શિયલ દુકાન છે જે ભાડામાં દર મહિને ₹1,00,000 કમાવે છે. જો સમાન પ્રોપર્ટીઝ 6% વાર્ષિક રિટર્ન આપે છે, તો ડિસ્કાઉન્ટેડ કૅશ ફ્લો ટેકનિકનો ઉપયોગ કરીને એફએમવીની ગણતરી કરી શકાય છે. આ અભિગમ બિઝનેસ વેલ્યુએશન અને ઇન્વેસ્ટમેન્ટ એનાલિસિસમાં સામાન્ય છે.

ઉદાહરણ: રવિ ઇન્દિરાનગર, બેંગલુરુમાં રિટેલ જગ્યા ધરાવે છે, જે ₹1,20,000/મહિને ભાડે આપવામાં આવે છે.

પગલાં:

• વાર્ષિક ભાડાની આવક = ₹1,20,000 x 12 = ₹14,40,000
• સમાન પ્રોપર્ટી માટે માર્કેટ કેપિટલાઇઝેશન રેટ = 7%
• એફએમવી = ₹14,40,000 ÷ 0.07 = ₹2.06 કરોડ

એફએમવીનો અંદાજ: આવક અભિગમનો ઉપયોગ કરીને, રવિની સંપત્તિનું મૂલ્ય લગભગ ₹2.06 કરોડ છે.

ખર્ચનો અભિગમ

આ પદ્ધતિ એસેટને બદલવા અથવા પુન:ઉત્પાદન કરવાના ખર્ચના આધારે FMV નો અંદાજ લગાવે છે, માઇનસ ડેપ્રિશિયેશન. તેનો ઉપયોગ મશીનરી, ઉપકરણો અથવા કસ્ટમ-બિલ્ટ માળખા જેવી વિશેષ સંપત્તિઓ માટે કરવામાં આવે છે. ઉદાહરણ તરીકે તમારી પાસે પ્રિન્ટિંગ પ્રેસ મશીન છે. નવું ખરીદવાનો ખર્ચ ₹10 લાખ છે, પરંતુ તમારું મશીન પાંચ વર્ષ જૂનું છે અને તેનું ડેપ્રિશિયેશન 40% સુધી થયું છે. FMV ₹6 લાખ હશે.

ઉદાહરણ 

સુરેશે તાજેતરમાં નાગપુરમાં 3BHK બંગલોનું નિર્માણ કર્યું છે અને ઇન્શ્યોરન્સ અને ટૅક્સ હેતુઓ માટે તેના FMV નક્કી કરવા માંગે છે. નજીકમાં થોડા તુલનાત્મક વેચાણ હોવાથી, તે ખર્ચ અભિગમનો ઉપયોગ કરે છે, જે સંપત્તિને ફરીથી બનાવવા અથવા બદલવાના ખર્ચના આધારે FMV નો અંદાજ લગાવે છે.

ખર્ચ અભિગમનો ઉપયોગ કરીને એફએમવીની ગણતરી કરવાના પગલાં:

1. બાંધકામ ખર્ચનો અંદાજ

• બિલ્ડિંગ વિસ્તાર: 2,000 ચોરસ ફૂટ
• પ્રતિ ચોરસ ફૂટ બાંધકામ ખર્ચ: ₹2,500
• કુલ બાંધકામ ખર્ચ = ₹2,000 x ₹2,500 = ₹50,00,000

2. જમીનનું મૂલ્ય ઉમેરો

• ₹30,00,000 માટે ખરીદેલી જમીન

3. ઘસારો ઘટાડો

• બિલ્ડિંગ 5 વર્ષ જૂની છે
• અંદાજિત ડેપ્રિશિયેશન: ₹ 5,00,000

FMV ની ગણતરી:

FMV = (નિર્માણ ખર્ચ + જમીન મૂલ્ય) - ડેપ્રિશિયેશન એફએમવી

= ₹50,00,000 + ₹30,00,000 – ₹5,00,000 = ₹75,00,000

તેથી, સુરેશના બંગલાનું FMV ₹75 લાખ છે.

વ્યાવસાયિક મૂલ્યાંકન

જટિલ અથવા ઇલિક્વિડ સંપત્તિઓ માટે, પ્રોફેશનલ વેલ્યુઅર્સ એફએમવી નક્કી કરવા માટે સંલગ્ન હોઈ શકે છે. તેઓ બજારના ડેટા, નાણાંકીય વિશ્લેષણ અને ઉદ્યોગના બેંચમાર્કના સંયોજનનો ઉપયોગ કરે છે. આ શેર જાહેરમાં ટ્રેડ કરવામાં આવતા નથી, તેથી વેલ્યુએશન નિષ્ણાત એફએમવીનો અંદાજ લગાવવા માટે કમાણીના ગુણાંક, બુક વેલ્યૂ અથવા ડિસ્કાઉન્ટેડ કૅશ ફ્લોનો ઉપયોગ કરી શકે છે.

અરજીઓ અને ઉપયોગના કિસ્સાઓ

એફએમવી માત્ર એક સૈદ્ધાંતિક ખ્યાલ નથી, તેમાં વિવિધ ડોમેનમાં વ્યવહારિક ઉપયોગો છે. તેના ઉપયોગના કેસને સમજવાથી વ્યક્તિઓ અને વ્યવસાયોને માહિતગાર નિર્ણયો લેવામાં મદદ મળે છે.

કરવેરા

FMV કેપિટલ ગેઇન, ગિફ્ટ ટૅક્સ અને એસ્ટેટ ડ્યુટીની ગણતરી કરવા માટે કેન્દ્રીય છે. જ્યારે તમે કોઈ એસેટ વેચો છો, ત્યારે વેચાણની કિંમત અને તેના એફએમવી વચ્ચેનો તફાવત તમારા કરપાત્ર લાભને નિર્ધારિત કરે છે. ઉદાહરણ તરીકે, તમે ₹50 લાખ માટે જમીનનો પ્લોટ વેચો છો. તેનું FMV ₹40 લાખ છે. ₹10 લાખના તફાવતને કેપિટલ ગેઇન ગણવામાં આવે છે અને તે ટૅક્સને આધિન છે.

ભેટ અને વારસો

જ્યારે એસેટ ગિફ્ટ અથવા વારસાગત હોય, ત્યારે એફએમવી ટૅક્સ રિપોર્ટિંગ માટે તેમના મૂલ્યને નિર્ધારિત કરે છે. જો એફએમવી ચોક્કસ થ્રેશહોલ્ડથી વધુ હોય, તો પ્રાપ્તકર્તા ટૅક્સ માટે જવાબદાર હોઈ શકે છે. ઉદાહરણ તરીકે તમે તમારા ભાઈ-બહેનને ₹1.5 લાખ (FMV) ના મૂલ્યના શેર ગિફ્ટ કરો છો. કર કાયદાઓના આધારે, આ મુક્તિ અથવા કરપાત્ર હોઈ શકે છે. સચોટ FMV અનુપાલનની ખાતરી કરે છે.

ઇન્શ્યોરન્સના દાવાઓ

નુકસાન અથવા ચોરીના કિસ્સામાં, FMV ઇન્શ્યોરરને ચુકવણી નિર્ધારિત કરવામાં મદદ કરે છે. તે સુનિશ્ચિત કરે છે કે વળતર સંપત્તિના વાસ્તવિક બજાર મૂલ્યને પ્રતિબિંબિત કરે છે. ઉદાહરણ તરીકે તમારી ઇન્શ્યોર્ડ કાર ચોરાઈ ગઈ છે. ઇન્શ્યોરર સમાન મોડેલ અને માર્કેટની સ્થિતિઓના આધારે ક્લેઇમની રકમની ગણતરી કરવા માટે એફએમવીનો ઉપયોગ કરે છે.

વ્યવસાયનું મૂલ્યાંકન

સ્ટાર્ટઅપ્સ અને સ્થાપિત કંપનીઓ તેનો ઉપયોગ ભંડોળના રાઉન્ડ, મર્જર અથવા સંપાદન દરમિયાન તેમના મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે કરે છે. વાજબી કિંમતની ખાતરી કરવા માટે રોકાણકારો FMV પર આધાર રાખે છે. ઉદાહરણ તરીકે, એક સ્ટાર્ટઅપ ભંડોળ માંગે છે અને ઇક્વિટી પ્રદાન કરે છે. રોકાણકારો આવક, વૃદ્ધિની ક્ષમતા અને બજારના વલણોના આધારે કંપનીના એફએમવીનું મૂલ્યાંકન કરે છે.

કાનૂની વિવાદો

એફએમવીનો ઉપયોગ ઇક્વિટેબલ એસેટ ડિવિઝનની ખાતરી કરવા માટે છૂટાછેડાની પતાવટ, ભાગીદારી વિઘટન અને શેરહોલ્ડર વિવાદોમાં કરવામાં આવે છે. છૂટાછેડાના કિસ્સામાં, પતિ/પત્ની વચ્ચે યોગ્ય વિભાજન નિર્ધારિત કરવા માટે સંયુક્ત માલિકીની સંપત્તિના FMV નું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવે છે.

FMV વર્સેસ સંબંધિત શરતો

FMV ઘણીવાર અન્ય વેલ્યુએશન શરતો સાથે મૂંઝવણમાં હોય છે. તફાવતોને સમજવાથી તેની અનન્ય ભૂમિકા સ્પષ્ટ કરવામાં મદદ મળે છે.

એફએમવી અલગ છે કારણ કે તે યોગ્ય પરિસ્થિતિઓ હેઠળ સંતુલિત, બજાર-સંચાલિત મૂલ્યાંકનને પ્રતિબિંબિત કરે છે. તે એકાઉન્ટિંગ કન્વેન્શન અથવા વ્યક્તિગત અંદાજો દ્વારા પ્રભાવિત નથી.

ઉદાહરણો 

• યૂઝ્ડ કાર સેલ: તમે તમારી 5-વર્ષ જૂની સેડાન વેચવા માંગો છો. સમાન મોડેલનું સંશોધન કર્યા પછી, તમને લાગે છે કે સૌથી વધુ ₹4 લાખનું વેચાણ થાય છે. તે FMV છે. જો તમે તેને ₹3.5 લાખ માટે વેચો છો, તો તમે કદાચ તાત્કાલિક અથવા વાટાઘાટોને કારણે FMV નીચે વેચી દીધું છે.
• ગિફ્ટિંગ શેર: તમે તમારા બાળકને લિસ્ટેડ કંપનીના 200 શેર ગિફ્ટ કરો છો. ટ્રાન્સફરની તારીખ પર, FMV પ્રતિ શેર ₹600 છે. કુલ FMV ₹1.2 લાખ છે. આ મૂલ્યનો ઉપયોગ ટૅક્સ રિપોર્ટિંગ અને અનુપાલન માટે કરવામાં આવે છે.
• રિયલ એસ્ટેટ ટ્રાન્ઝૅક્શન: તમે પુણેમાં ફ્લેટનો વારસો ધરાવો છો. કદ અને સ્થિતિ માટે ઍડજસ્ટ કરેલ વિસ્તારમાં તાજેતરના વેચાણની તુલના કરીને FMV નક્કી કરવામાં આવે છે. જો તમે પછીથી તેને વેચો છો તો સંભવિત મૂડી લાભની ગણતરી કરવા માટે આ વાજબી બજાર મૂલ્યનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે.
• સ્ટાર્ટઅપ વેલ્યુએશન: એક ટેક સ્ટાર્ટઅપ ભંડોળ માંગે છે. રોકાણકારો અંદાજિત કમાણી, બજારની ક્ષમતા અને તુલના કરી શકાય તેવા કંપનીના મૂલ્યાંકનના આધારે તેના વાજબી બજાર મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરે છે. આ FMV રોકાણના બદલામાં ઓફર કરવામાં આવતી ઇક્વિટી નક્કી કરે છે.

તારણ

• એફએમવી માત્ર વેલ્યુએશન મેટ્રિક કરતાં વધુ છે - તે નાણાંકીય પારદર્શિતા, નિયમનકારી અનુપાલન અને માહિતગાર નિર્ણય લેવાનો આધારસ્તંભ છે. ભલે તમે પોર્ટફોલિયો એસેટનું મૂલ્યાંકન કરનાર રોકાણકાર હોવ, કેપિટલ ગેઇન રિપોર્ટિંગ માટે તૈયાર કરદાતા હોવ, અથવા મર્જર અને એક્વિઝિશનને નેવિગેટ કરતા બિઝનેસ માલિક હોવ, એફએમવી એક પ્રમાણભૂત લેન્સ પ્રદાન કરે છે જેના દ્વારા એસેટની કિંમતનું ઉદ્દેશ્યપૂર્વક મૂલ્યાંકન કરી શકાય છે.
• એફએમવીનું મહત્વ સિદ્ધાંત અને પ્રેક્ટિસને દૂર કરવાની ક્ષમતામાં છે. તે સુનિશ્ચિત કરે છે કે ફાઇનાન્શિયલ ટ્રાન્ઝૅક્શન માત્ર કાનૂની રીતે યોગ્ય નથી પરંતુ આર્થિક રીતે તર્કસંગત પણ છે. ઉદાહરણ તરીકે, શેર ગિફ્ટ કરતી વખતે, ફેર માર્કેટ વેલ્યૂ એ નિર્ધારિત કરવામાં મદદ કરે છે કે ટ્રાન્સફર ટૅક્સની અસરોને ટ્રિગર કરે છે કે નહીં. રિયલ એસ્ટેટમાં, વાજબી બજાર મૂલ્ય ખરીદદારો અને વેચાણકર્તાઓ બંનેને અન્ડરવેલ્યુએશન અથવા ઓવરપ્રાઇસિંગથી સુરક્ષિત કરે છે. બિઝનેસ વેલ્યુએશનમાં, એફએમવી વાટાઘાટો, રોકાણકારનો વિશ્વાસ અને વ્યૂહાત્મક આયોજન માટે એક મહત્વપૂર્ણ ઇનપુટ બની જાય છે.