ऑपरेशन से फंड

एफएफओ या ऑपरेशन से फंड क्या है?

फंड फ्रॉम ऑपरेशंस (एफएफओ) एक फाइनेंशियल मेट्रिक है जिसका इस्तेमाल आमतौर पर रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) इंडस्ट्री में किया जाता है, ताकि कंपनी के संचालन द्वारा जनरेट किए गए कैश को मापा जा सके. यह आरईआईटी के फाइनेंशियल परफॉर्मेंस और लाभ का एक महत्वपूर्ण इंडिकेटर है, जो निवेशकों को अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो से आय जनरेट करने की कंपनी की क्षमता के बारे में जानकारी प्रदान करता है.

प्रमुख घटक और समायोजन:

1. निवल आय: यह एफएफओ की गणना करने के लिए शुरुआती बिंदु है. यह रेवेन्यू से सभी खर्चों को काटने के बाद आरईआईटी के लाभ को दर्शाता है.
2. डेप्रिसिएशन और एमोर्टाइज़ेशन: ये नॉन-कैश खर्च एफएफओ कैलकुलेशन में नेट इनकम में वापस जोड़ दिए जाते हैं. रियल एस्टेट आमतौर पर समय के साथ बढ़ता जाता है, इसलिए ये खर्च एसेट की आर्थिक वैल्यू को सटीक रूप से नहीं दर्शाते हैं.
3. प्रॉपर्टी की बिक्री पर लाभ और नुकसान: प्रॉपर्टी की बिक्री से होने वाले किसी भी लाभ या हानि को निवल आय से घटाया जाता है या इसमें जोड़ा जाता है. इन्हें नॉन-रिकरिंग आइटम माना जाता है और यह कोर ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस का हिस्सा नहीं है.

ऑपरेशन से फंड की गणना

ऑपरेशन (एफएफओ) से फंड की गणना करने में कुछ चरण शामिल हैं. कैलकुलेशन प्रोसेस के लिए एक विस्तृत गाइड यहां दी गई है:

एफएफओ की गणना करने के चरण:

1. शुद्ध आय से शुरू करें: यह कुल राजस्व से सभी खर्च, टैक्स और ब्याज काटने के बाद REIT का लाभ है.
2. डेप्रिसिएशन और एमॉर्टाइज़ेशन जोड़ें: ये नॉन-कैश खर्च हैं जो नेट इनकम को कम करते हैं लेकिन कैश फ्लो को प्रभावित नहीं करते हैं. क्योंकि रियल एस्टेट एसेट अक्सर डेप्रिसिएशन की बजाय बढ़ते हैं, इसलिए इन राशि को वापस जोड़ दिया जाता है.
3. प्रॉपर्टी की बिक्री से होने वाले लाभ (या नुकसान को घटाएं): प्रॉपर्टी की बिक्री से होने वाले किसी भी लाभ या नुकसान को FFO से बाहर रखा जाता है क्योंकि वे नियमित ऑपरेशन का हिस्सा नहीं हैं और ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस को विकृत कर सकते हैं.

फॉर्मूला:

FFO = निवल आय + डेप्रिसिएशन और एमोर्टाइज़ेशन - प्रॉपर्टी की बिक्री पर लाभ + प्रॉपर्टी की बिक्री पर नुकसान

उदाहरण की गणना:

वर्ष के लिए निम्नलिखित फाइनेंशियल डेटा के साथ REIT की कल्पना करें:

• निवल आय: ₹ 10 मिलियन
• डेप्रिसिएशन और एमोर्टाइज़ेशन: ₹ 3 मिलियन
• प्रॉपर्टी की बिक्री पर लाभ: ₹ 1 मिलियन

फॉर्मूला का उपयोग करके, गणना होगी:

FFO = ₹ 10 मिलियन + ₹ 3 मिलियन - ₹ 1 मिलियन

एफएफओ = ₹ 12 मिलियन

महत्वपूर्ण विचार:

• रिपोर्टिंग में स्थिरता: क्योंकि एफएफओ एक जीएएपी माप नहीं है, इसलिए आरईआईटी की गणना की विधि में थोड़ा अंतर हो सकता है. विभिन्न आरईआईटी की तुलना करते समय निरंतरता सुनिश्चित करने के लिए प्रत्येक आरईआईटी अपने एफएफओ की गणना कैसे करता है, यह समीक्षा करना आवश्यक है.
• सप्लीमेंटरी मेट्रिक्स: कुछ आरईआईटी ऑपरेशंस (एएफओ) से एडजस्टेड फंड की भी रिपोर्ट करते हैं, जो डिस्ट्रीब्यूशन के लिए उपलब्ध कैश फ्लो का अधिक रिफाइंड माप प्रदान करने के लिए रिकरिंग कैपिटल खर्च, लीजिंग लागत और अन्य ऑपरेशनल खर्चों के लिए एफएफओ को एडजस्ट करता है.

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) में FFO का महत्व

ऑपरेशन से फंड (एफएफओ) एक प्रमुख फाइनेंशियल मेट्रिक है जिसका उपयोग रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) के परफॉर्मेंस का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है. इसे निवल आय जैसे पारंपरिक मेट्रिक्स की तुलना में REIT के ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस और लाभ के अधिक सटीक माप के रूप में व्यापक रूप से माना जाता है. आरईआईटी के संदर्भ में एफएफओ क्यों महत्वपूर्ण है:

1. ऑपरेशनल परफॉर्मेंस का सटीक माप

• डेप्रिसिएशन और एमोर्टाइज़ेशन का अपवाद: FFO नेट इनकम में डेप्रिसिएशन और एमोर्टाइज़ेशन को वापस जोड़ता है. ये नॉन-कैश शुल्क रियल एस्टेट एसेट की लंबे समय तक चलने वाली प्रकृति के कारण रियल एस्टेट कंपनियों की लाभप्रदता को काफी विकृत कर सकते हैं. इन शुल्कों को छोड़कर, एफएफओ आरईआईटी के ऑपरेशनल परफॉर्मेंस की स्पष्ट तस्वीर प्रदान करता है.

2. कैश फ्लो का बेहतर इंडिकेटर

• रिकरिंग रेवेन्यू पर ध्यान केंद्रित करें: FFO REIT के मुख्य कार्यों से उत्पन्न कैश पर ध्यान केंद्रित करता है, जिससे शेयरहोल्डर को डिविडेंड का भुगतान करने के लिए उपलब्ध कैश फ्लो का बेहतर संकेत मिलता है. यह REIT के लिए महत्वपूर्ण है, जो कानून द्वारा अपनी इनकम का एक महत्वपूर्ण हिस्सा वितरित करने के लिए अपनी टैक्स-लाभकारी स्थिति को बनाए रखने के लिए आवश्यक है.

3. आरईआईटी में तुलना

• स्टैंडर्डाइज़्ड मेट्रिक: क्योंकि FFO रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (NAREIT) के नेशनल एसोसिएशन द्वारा सुझाए गए एक स्टैंडर्ड माप है, इसलिए यह निवेशकों को विभिन्न REIT के परफॉर्मेंस की अधिक प्रभावी रूप से तुलना करने की अनुमति देता है. यह मानकीकरण विभिन्न लेखांकन नीतियों और प्रथाओं के कारण होने वाले परिवर्तनों को कम करता है.

4. डिविडेंड सस्टेनेबिलिटी की जानकारी

• डिविडेंड कवरेज: FFO अपने डिविडेंड को बनाए रखने और बढ़ाने की REIT की क्षमता के बारे में जानकारी प्रदान करता है. क्योंकि REITs आमतौर पर अपनी अधिकांश कमाई को डिविडेंड के रूप में वितरित करते हैं, इसलिए एक मजबूत FFO निरंतर और संभवतः डिविडेंड भुगतान को बढ़ाने की क्षमता को दर्शाता है.

5. विकास की संभावनाओं का मूल्यांकन

• ग्रोथ मेट्रिक्स: निवेशक अक्सर REIT की वृद्धि की संभावनाओं का पता लगाने के लिए FFO ग्रोथ पर नज़र डालते हैं. समय के साथ बढ़ते FFO से पता चलता है कि REIT अपने प्रॉपर्टी पोर्टफोलियो का सफलतापूर्वक विस्तार कर रहा है, किराए की इनकम बढ़ा रहा है, या संचालन दक्षता में सुधार कर रहा है.

6. निवेशक का विश्वास

• पारदर्शिता और विश्वास: नियमित रूप से एफएफओ की रिपोर्ट करने से परफॉर्मेंस का पारदर्शी और निरंतर मापन प्रदान करके इन्वेस्टर का विश्वास बढ़ाने में मदद मिलती है. यह पारदर्शिता इन्वेस्टर के विश्वास को बनाए रखने और नई पूंजी को आकर्षित करने के लिए विशेष रूप से महत्वपूर्ण है.

7. निवेश मूल्यांकन

• मूल्यांकन गुणक: FFO का उपयोग अक्सर मूल्यांकन के गुणक में किया जाता है, जैसे प्राइस टू FFO (P/FFO) अनुपात, जो अन्य क्षेत्रों के लिए प्राइस टू अर्निंग (P/E) अनुपात के समान होता है. इससे निवेशकों को यह निर्धारित करने में मदद मिलती है कि REIT की तुलना में काफी वैल्यू होती है या नहीं.

8. वन-टाइम आइटम के लिए एडजस्टमेंट

• नॉन-रिकरिंग आइटम का एक्सक्लूज़न: FFO प्रॉपर्टी की बिक्री और अन्य वन-टाइम इवेंट से लाभ या नुकसान जैसे नॉन-रिकरिंग आइटम के लिए एडजस्ट करता है, जो चल रहे परफॉर्मेंस का अधिक निरंतर मापन प्रदान करता है.

 एफएफओ के आवेदन

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) के विश्लेषण, मूल्यांकन और प्रबंधन में परिचालन से फंड (एफएफओ) के कई महत्वपूर्ण अनुप्रयोग हैं. ये एप्लीकेशन निवेशकों, विश्लेषकों और REIT प्रबंधकों को परफॉर्मेंस, मूल्यांकन और रणनीतिक प्लानिंग के बारे में सूचित निर्णय लेने में मदद करते हैं. यहां एफएफओ के कुछ प्रमुख एप्लीकेशन दिए गए हैं:

1. परफॉर्मेंस का मूल्यांकन

• कोर ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस: FFO का उपयोग REIT के कोर ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस का आकलन करने के लिए किया जाता है, जिसमें डेप्रिसिएशन और एमॉर्टाइज़ेशन और नॉन-रिकरिंग आइटम जैसे नॉन-कैश शुल्क के प्रभाव शामिल नहीं होते हैं. यह REIT की चल रही लाभप्रदता और दक्षता की स्पष्ट तस्वीर प्रदान करता है.

2. डिविडेंड एनालिसिस

• डिविडेंड सस्टेनेबिलिटी: निवेशक अपने डिविडेंड भुगतान को बनाए रखने और संभावित रूप से बढ़ाने की आरईआईटी की क्षमता का मूल्यांकन करने के लिए एफएफओ का उपयोग करते हैं. REIT का डिविडेंड भुगतान रेशियो, जिसे FFO द्वारा भुगतान किए गए डिविडेंड के रूप में कैलकुलेट किया जाता है, यह निर्धारित करने में मदद करता है कि क्या डिविडेंड REIT के ऑपरेशनल कैश फ्लो द्वारा अच्छी तरह से कवर किए जाते हैं.

3. वैल्यूएशन मेट्रिक्स

• प्राइस टू FFO रेशियो (P/FFO): अन्य उद्योगों के लिए इस्तेमाल किए जाने वाले प्राइस टू अर्निंग (P/E) रेशियो के समान, P/FFO रेशियो निवेशकों को यह आकलन करने में मदद करता है कि REIT की तुलना में काफी वैल्यू है या नहीं. कम P/FFO रेशियो एक अंडरवैल्यूड REIT को दर्शा सकता है, जबकि उच्च रेशियो ओवरवैल्यूड REIT का सुझाव दे सकता है.

4. इन्वेस्टमेंट की तुलना

• पीयर्स के खिलाफ बेंचमार्किंग: एफएफओ निवेशकों को एक ही सेक्टर के भीतर विभिन्न आरईआईटी के प्रदर्शन की तुलना करने में सक्षम बनाता है. अकाउंटिंग पॉलिसी और नॉन-रिकरिंग आइटम के प्रभाव को सामान्य करके, एफएफओ तुलना के लिए एक निरंतर आधार प्रदान करता है.

5. फाइनेंशियल हेल्थ और स्थिरता

• ऑपरेशनल स्थिरता का आकलन: लगातार और बढ़ते FFO से यह पता चलता है कि REIT में स्थिर और संभावित रूप से किराए की इनकम बढ़ रही है, जो फाइनेंशियल हेल्थ और ऑपरेशनल स्थिरता का सुझाव देती है. यह लंबे समय के इन्वेस्टमेंट निर्णयों के लिए महत्वपूर्ण है.

6. रणनीतिक निर्णय लेना

• पूंजी आवंटन: REIT मैनेजर पूंजी आवंटन के बारे में सूचित निर्णय लेने के लिए FFO का उपयोग करते हैं. इसमें शेयरहोल्डर वैल्यू को बढ़ाने के लिए प्रॉपर्टी अधिग्रहण, डेवलपमेंट प्रोजेक्ट, रीफाइनेंसिंग और अन्य इन्वेस्टमेंट पर निर्णय शामिल हैं.

7. लोन और फाइनेंसिंग संबंधी विचार

• डेट एग्रीमेंट और फाइनेंसिंग की शर्तें: लोन और अन्य फाइनेंसिंग व्यवस्थाओं के लिए अनुबंध सेट करते समय लेंडर और फाइनेंशियल संस्थान अक्सर FFO पर विचार करते हैं. एक मजबूत FFO के परिणामस्वरूप REIT के लिए अधिक अनुकूल फाइनेंसिंग शर्तें हो सकती हैं.

8. ग्रोथ संभावित असेसमेंट

• एक्सपैंशन प्लान का मूल्यांकन: एफएफओ ग्रोथ ट्रेंड का विश्लेषण करके, निवेशक और मैनेजर आरईआईटी की विस्तार रणनीतियों, जैसे प्रॉपर्टी अधिग्रहण, विकास गतिविधियों और अन्य विकास पहलों की प्रभावशीलता का आकलन कर सकते हैं.

9. ऑपरेशनल दक्षता

• मैनेजमेंट परफॉर्मेंस: FFO का नियमित विश्लेषण REIT की मैनेजमेंट टीम के परफॉर्मेंस का मूल्यांकन करने में मदद करता है. कुशल प्रबंधन पद्धतियां निरंतर एफएफओ वृद्धि और परिचालन सुधारों में प्रतिबिंबित होनी चाहिए.

10. नियामक और अनुपालन रिपोर्टिंग

• इन्वेस्टर कम्युनिकेशन: एफएफओ एक प्रमुख मेट्रिक है, जो निवेशकों को तिमाही और वार्षिक फाइनेंशियल रिपोर्ट में शामिल है, जो आरईआईटी के परफॉर्मेंस के बारे में पारदर्शिता और जानकारी प्रदान करता है. नियामक निकाय और उद्योग के मानक अक्सर निवेशकों की समझ को बढ़ाने के लिए एफएफओ की रिपोर्टिंग पर जोर देते हैं.

परिचालन से निधियों की सीमाएं

जबकि ऑपरेशंस से फंड (एफएफओ) रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) का मूल्यांकन करने के लिए एक व्यापक रूप से उपयोग किया जाने वाला और मूल्यवान मेट्रिक है, लेकिन इसमें कई सीमाएं हैं जिनके बारे में निवेशकों और विश्लेषकों को पता होना चाहिए. इन सीमाओं को समझने से REIT के प्रदर्शन और फाइनेंशियल स्वास्थ्य का अधिक सूक्ष्म दृष्टिकोण मिल सकता है.

1. नॉन-स्टैंडर्ड एडजस्टमेंट

• असंगत एडजस्टमेंट: हालांकि FFO को नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (NAREIT) द्वारा मानकीकृत किया जाता है, लेकिन व्यक्तिगत REIT अतिरिक्त एडजस्टमेंट कर सकते हैं, जिससे असंगतियां हो सकती हैं. अगर एडजस्टमेंट का पूरी तरह से खुलासा नहीं किया जाता है या नहीं समझा जाता है, तो यह आरईआईटी में तुलना को कम विश्वसनीय बना सकता है.

2. पूंजीगत व्यय का अपवर्जन

• कैपेक्स पर विचार न करना: एफएफओ प्रॉपर्टी के रखरखाव, सुधार या अधिग्रहण के लिए आवश्यक पूंजीगत खर्चों (कैपेक्स) का हिसाब नहीं रखता है. महत्वपूर्ण कैपेक्स आरईआईटी के कैश फ्लो और फाइनेंशियल हेल्थ को प्रभावित कर सकता है, लेकिन एफएफओ में दिखाई नहीं देता है, जिससे आरईआईटी के वास्तविक फाइनेंशियल परफॉर्मेंस की अपूर्ण तस्वीर मिल सकती है.

3. कार्यशील पूंजी में बदलाव को अनदेखा करता है

• ऑपरेशनल कैश फ्लो के प्रभाव: FFO वर्किंग कैपिटल में बदलाव पर विचार नहीं करता है, जैसे रिसीवेबल्स, पेयबल और इन्वेंटरी. ये बदलाव REIT के ऑपरेशनल कैश फ्लो को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित कर सकते हैं, लेकिन इन्हें FFO की गणना से बाहर रखा जाता है.

4. वन-टाइम लाभ और नुकसान

• नॉन-रिकरिंग आइटम: जबकि FFO नॉन-रिकरिंग आइटम के लिए एडजस्ट करता है, लेकिन यह सभी वन-टाइम लाभ और नुकसान के प्रभाव को पूरी तरह से कैप्चर नहीं कर सकता है. यह कभी-कभी REIT की आय से जुड़े वास्तविक उतार-चढ़ाव और जोखिमों को कम कर सकता है.

5. ग्रोथ आरईआईटी के लिए सीमित उपयोग

• ग्रोथ बनाम इनकम फोकस: प्रॉपर्टी डेवलपमेंट और अधिग्रहण के माध्यम से विकास पर ध्यान केंद्रित करने वाले आरईआईटी के लिए, एफएफओ इन गतिविधियों से लॉन्ग-टर्म वैल्यू क्रिएशन को पूरी तरह से नहीं दर्शा सकता है. ऐसे मामलों में, भविष्य की इनकम की क्षमता और एसेट की वृद्धि पर विचार करने वाले मेट्रिक्स अधिक जानकारीपूर्ण हो सकते हैं.

6. लीवरेज और फाइनेंसिंग लागत

• डेट का प्रभाव: FFO इंटरेस्ट के खर्चों और अन्य फाइनेंसिंग लागतों को ध्यान में नहीं रखता है. अत्यधिक लीवरेज वाले आरईआईटी में महत्वपूर्ण इंटरेस्ट दायित्व हो सकते हैं जो उनके नेट कैश फ्लो और फाइनेंशियल स्थिरता को प्रभावित कर सकते हैं, जिसे एफएफओ पर्याप्त रूप से नहीं दर्शाता है.

7. लेखांकन के अंतर

• विविध अकाउंटिंग प्रैक्टिस: REIT के बीच अकाउंटिंग प्रैक्टिस और पॉलिसी में अंतर FFO की गणना को प्रभावित कर सकते हैं. उदाहरण के लिए, लीज़ इनकम, प्रॉपर्टी के खर्च और डेप्रिसिएशन के लिए आरईआईटी के अकाउंट में होने वाले बदलावों से रिपोर्ट किए गए एफएफओ में अंतर हो सकता है, जिससे तुलना जटिल हो सकती है.

8. भविष्य में वृद्धि के अनुमानों के लिए कोई मानक नहीं

• विकास की संभावनाएं: FFO एक ऐतिहासिक उपाय है और यह REIT की भविष्य की विकास संभावनाओं के बारे में जानकारी प्रदान नहीं करता है. भविष्य की इनकम और एसेट की वृद्धि की क्षमता का पता लगाने के लिए निवेशकों को अतिरिक्त मेट्रिक्स और एनालिसिस पर विचार करना होगा.

9. मार्केट की स्थिति और किरायेदार की गुणवत्ता

• बाहरी कारक: एफएफओ मार्केट की स्थितियों, किराएदार की क्वॉलिटी और लीज की शर्तों जैसे बाहरी कारकों को ध्यान में नहीं रखता है जो आरईआईटी के भविष्य के प्रदर्शन और रिस्क प्रोफाइल को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित कर सकते हैं. इन कारकों के लिए REIT के संचालन पर उनके प्रभावों को समझने के लिए अलग से विश्लेषण की आवश्यकता होती है.

10. कमाई प्रबंधन की क्षमता

• मैनिपुलेशन रिस्क: REITs अर्निंग मैनेजमेंट प्रैक्टिस में शामिल हो सकते हैं जो FFO को प्रभावित कर सकते हैं, जैसे खर्चों और राजस्व की मान्यता का समय या कुछ आइटम को छोड़कर चुनिंदा रूप से. अगर सावधानीपूर्वक जांच नहीं की जाती है, तो यह संभावित हेरफेर FFO को कम विश्वसनीय बना सकता है.

 ऑपरेशन से फंड (एफएफओ) और ऑपरेशन से एडजस्टेड फंड (एएफएफओ) के बीच अंतर

ऑपरेशन से फंड (एफएफओ) और ऑपरेशन से एडजस्टेड फंड (एएफएफओ) दोनों महत्वपूर्ण मेट्रिक्स हैं जिनका उपयोग रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) के मूल्यांकन में किया जाता है. जब वे संबंधित होते हैं, तो वे अपनी गणनाओं में और उनका उद्देश्य क्या है, अलग-अलग होते हैं. यहां एक विस्तृत तुलना दी गई है:

एफएफओ एक आरईआईटी के ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस का मापन है जो डेप्रिसिएशन और एमॉर्टाइज़ेशन को वापस जोड़ता है और प्रॉपर्टी और अन्य नॉन-रिकरिंग आइटम की बिक्री पर लाभ या नुकसान को शामिल नहीं करता है.

गणना:

• एफएफओ = निवल आय + डेप्रिसिएशन और एमॉर्टाइज़ेशन - प्रॉपर्टी की बिक्री पर लाभ/हानि

उद्देश्य:

• नॉन-कैश डेप्रिसिएशन और नॉन-रिकरिंग आइटम को छोड़कर आरईआईटी के मुख्य ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस की स्पष्ट तस्वीर प्रदान करना, जो निवल आय को विकृत कर सकते हैं.

मुख्य विशेषताएं:

• ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस पर ध्यान दें: REIT की मौजूदा ऑपरेशनल क्षमता को दर्शाता है.
• स्टैंडर्डाइज़ेशन: नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (एनएआरईआईटी) द्वारा मानकीकृत, जिससे विभिन्न आरईआईटी में तुलना करना आसान हो जाता है.
• नॉन-कैश एडजस्टमेंट: डेप्रिसिएशन और एमॉर्टाइज़ेशन को शामिल नहीं करता है, जो रियल एस्टेट एसेट के लिए महत्वपूर्ण नॉन-कैश शुल्क हैं.

ऑपरेशन से एडजस्टेड फंड (AFFO)

एफएफओ का एडजस्टेड वर्ज़न है जो मेंटेनेंस कैपिटल एक्सपेंडिचर, लीज़िंग कॉस्ट और अन्य नॉन-कैश या नॉन-रिकरिंग खर्चों के लिए अकाउंट में आगे एडजस्टमेंट करता है ताकि डिस्ट्रीब्यूशन के लिए उपलब्ध कैश को बेहतर तरीके से दर्शाया जा सके.

गणना:

• एफओ = एफएफओ - मेंटेनेंस कैपेक्स - लीजिंग कमीशन - किराए और अन्य नॉन-कैश आइटम की सीधी लाइनिंग के लिए एडजस्टमेंट

उद्देश्य:

• प्रॉपर्टी पोर्टफोलियो को बनाए रखने और संचालित करने के लिए आवश्यक लागतों के हिसाब से शेयरधारकों को वितरण के लिए उपलब्ध कैश फ्लो का अधिक सटीक माप प्रदान करना.

मुख्य विशेषताएं:

• मेंटेनेंस लागतों को शामिल करना: प्रॉपर्टी के ऑपरेशनल परफॉर्मेंस को बनाए रखने के लिए आवश्यक मेंटेनेंस कैपिटल खर्चों और लीज़िंग लागतों की कटौती करता है.
• कैश फ्लो फोकस: डिविडेंड और री-इन्वेस्टमेंट के लिए उपलब्ध वास्तविक कैश फ्लो का बेहतर संकेत देता है.
• नॉन-कैश आइटम के लिए एडजस्टमेंट: कैश आय का अधिक वास्तविक व्यू प्रदान करने के लिए किराए और अन्य नॉन-कैश आइटम की सीधी लाइनिंग के लिए एडजस्ट किया जाता है.

प्रमुख अंतर

निष्कर्ष

एफएफओ आरईआईटी का मूल्यांकन करने के लिए एक आवश्यक मेट्रिक है क्योंकि यह उनके ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस, कैश फ्लो और निवल इनकम से डिविडेंड को बनाए रखने की क्षमता का अधिक सटीक प्रतिबिंब प्रदान करता है. मुख्य संचालन पर ध्यान केंद्रित करके और नॉन-कैश और नॉन-रिकरिंग आइटम को छोड़कर, एफएफओ निवेशकों को आरईआईटी के प्रदर्शन और क्षमता के बारे में बेहतर सूचित निर्णय लेने में मदद करता है.