मॉरगेज बैक्ड सिक्योरिटी

मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटी (एमबीएस) क्या है?

मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटी (एमबीएस) एक प्रकार का फाइनेंशियल इंस्ट्रूमेंट है जो मॉरगेज के पूल द्वारा सुरक्षित किया जाता है. एमबीएस में इन्वेस्टर को अंडरलाइंग मॉरगेज पर उधारकर्ताओं द्वारा किए गए मूलधन और ब्याज भुगतान से प्राप्त समय-समय पर भुगतान प्राप्त होते हैं. यहां विस्तृत विवरण दिया गया है:

मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटीज़ की प्रमुख विशेषताएं:

संरचना:

• पूलिंग: सिंगल सिक्योरिटी बनाने के लिए मॉरगेज़ एक साथ इकट्ठे किए जाते हैं. यह पूलिंग निवेशकों के लिए जोखिम को कम करता है, क्योंकि कई उधारकर्ताओं में जोखिम फैलता है.
• ट्रांच: एमबीएस को अलग-अलग ट्रांच, या सेगमेंट में विभाजित किया जा सकता है, जिनमें से प्रत्येक को जोखिम और रिटर्न के अलग-अलग स्तरों के साथ विभाजित किया जा सकता है. सीनियर ट्रांच में उच्च क्रेडिट रेटिंग होती है और पहले भुगतान किया जाता है, जबकि जूनियर ट्रांच अधिक आय प्रदान करते हैं लेकिन अधिक जोखिम के साथ आते हैं.

मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटीज़ के प्रकार

भारत में, मॉरगेज बैक्ड सिक्योरिटीज़ (एमबीएस) फाइनेंशियल इंस्ट्रूमेंट हैं जो निवेशकों को मॉरगेज़ मार्केट में भाग लेने की अनुमति देते हैं. भारत में पाई जाने वाली कुछ प्रकार की मॉरगेज़ बैक्ड सिक्योरिटीज़ यहां दी गई हैं:

1. पास-थ्रू सर्टिफिकेट (PTCs): ये भारत में सबसे आम प्रकार के MBS हैं. पीटीसी मॉरगेज़ लोन के पूल में स्वामित्व के हितों को दर्शाते हैं. अंडरलाइंग मॉरगेज से कैश फ्लो सर्टिफिकेट धारकों को दिया जाता है.
2. मॉरगेज पार्टिसिपेशन सर्टिफिकेट (एमपीसी): एमपीसी पीटीसी के समान हैं, लेकिन निवेशकों के बीच मूलधन और ब्याज भुगतान के आवंटन के संबंध में अलग-अलग शर्तें प्रदान कर सकते हैं.
3. कोलैटरलाइज़्ड मॉरगेज ऑब्लिगेशंस (सीएमओ): ये स्ट्रक्चर्ड सिक्योरिटीज़ हैं, जो विभिन्न मेच्योरिटी और जोखिमों के साथ अलग-अलग क्लास प्रदान करते हैं. पीटीसी और एमपीसी की तुलना में भारत में ये कम आम हैं.
4. सिक्योरिटाइज़्ड मॉरगेज़ बॉन्ड (एसएमबी): ये मॉरगेज के पूल द्वारा समर्थित बॉन्ड हैं, जहां मॉरगेज से मूलधन और ब्याज भुगतान का उपयोग बॉन्ड पर ब्याज और मूलधन का भुगतान करने के लिए किया जाता है.
5. रेजिडेंशियल मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटीज़ (आरएमबीएस): ये सिक्योरिटीज़ रेजिडेंशियल मॉरगेज द्वारा समर्थित हैं, जो इन्वेस्टर को होम लोन के पूल का एक्सपोज़र प्रदान करती हैं.

इन प्रकार के एमबीएस भारत के फाइनेंशियल संस्थानों को लिक्विडिटी को मैनेज करने, जोखिम एक्सपोजर को कम करने और मॉरगेज़ मार्केट में इन्वेस्टर को वैकल्पिक इन्वेस्टमेंट के अवसर प्रदान करने में मदद करते हैं.

मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटीज़ कैसे काम करती हैं

भारत में मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटीज़ (एमबीएस) अन्य देशों के समान ही काम करती हैं, लेकिन भारतीय फाइनेंशियल सिस्टम के लिए विशिष्ट कुछ अनूठी विशेषताओं और नियामक फ्रेमवर्क के साथ. भारत में एमबीएस कैसे काम करता है, इसका विस्तृत विवरण यहां दिया गया है:

1. मॉरगेज ओरिजिनेशन

• उधारकर्ता: व्यक्ति या बिज़नेस प्रॉपर्टी खरीदने या रीफाइनेंस करने के लिए बैंक या हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों (एचएफसी) से होम लोन लेते हैं.
• लेंडर: कमर्शियल बैंक और एचएफसी जैसे एच डी एफ सी, एलआईसी हाउसिंग फाइनेंस और अन्य इन मॉरगेज़ लोन की शुरुआत करते हैं.

2. मॉरगेज का पूलिंग

• पूलिंग: लेंडर विशेष उद्देश्य वाले वाहन (एसपीवी) या ट्रस्ट को व्यक्तिगत मॉरगेज़ लोन बेचते हैं, जो मॉरगेज़ पूल बनाने के लिए इन लोन को पूल करते हैं. यह पूलिंग प्रोसेस नेशनल हाउसिंग बैंक (एनएचबी) या प्राइवेट फाइनेंशियल संस्थानों द्वारा निगरानी की जाती है.
• पूल बनाना: एसपीवी एक डाइवर्सिफाइड पूल बनाने के लिए कई मॉरगेज लोन को जोड़ता है, जो व्यक्तिगत लोन डिफॉल्ट से जुड़े जोखिम को कम करता है.

3. एमबीएस का सिक्योरिटाइज़ेशन और जारी करना

• सिक्योरिटाइज़ेशन: एसपीवी मॉरगेज के पूल द्वारा समर्थित एमबीएस जारी करता है. इन सिक्योरिटीज़ को अंडरलाइंग मॉरगेज़ द्वारा जनरेट किए गए कैश फ्लो पर क्लेम प्रदान करने के लिए स्ट्रक्चर किया जाता है.
• ट्रांच: एमबीएस को विभिन्न स्तरों के जोखिम और रिटर्न के साथ अलग-अलग ट्रांच में बनाया जा सकता है, जैसे कि वैश्विक प्रथाएं. सीनियर ट्रांच में भुगतान में कम जोखिम और प्राथमिकता होती है, जबकि जूनियर ट्रांच में अधिक जोखिम होता है लेकिन अधिक संभावित रिटर्न प्रदान करता है.

4. निवेशकों को बिक्री

• डिस्ट्रीब्यूशन: बैंक, म्यूचुअल फंड, इंश्योरेंस कंपनियां, पेंशन फंड और व्यक्तिगत निवेशकों सहित विभिन्न निवेशकों को एमबीएस बेचा जाता है.
• इन्वेस्टमेंट: मॉरगेज पूल के कैश फ्लो से प्राप्त नियमित भुगतान प्राप्त करने के लिए इन्वेस्टर एमबीएस खरीदते हैं.

5. निवेशकों के लिए कैश फ्लो

• मासिक भुगतान: उधारकर्ता लेंडर को मासिक मॉरगेज़ भुगतान करते हैं, जिसमें मूलधन और ब्याज दोनों शामिल हैं.
• सर्विसर की भूमिका: मॉरगेज सर्विसर (अक्सर ओरिजिनल लेंडर) इन भुगतानों को एकत्र करता है और सर्विस फीस काटने के बाद उन्हें एसपीवी पर पास करता है.
• भुगतान का वितरण: एसपीवी एमबीएस की शर्तों के आधार पर एमबीएस निवेशकों को एकत्रित भुगतान वितरित करता है. इन्वेस्टर को मूलधन और ब्याज भुगतान का हिस्सा मिलता है.

6. जोखिम और रिटर्न

• ब्याज दर का जोखिम: ब्याज दरों में बदलाव एमबीएस की वैल्यू को प्रभावित करते हैं. उच्च ब्याज दरें आमतौर पर मौजूदा एमबीएस की वैल्यू को कम करती हैं.
• प्री-पेमेंट जोखिम: अगर उधारकर्ता अपने मॉरगेज को जल्दी प्री-पे करते हैं, तो एमबीएस निवेशकों के लिए अपेक्षित कैश फ्लो कम होते हैं, जिससे रिटर्न प्रभावित होते हैं.
• क्रेडिट जोखिम: जोखिम कि उधारकर्ता अपने मॉरगेज़ भुगतान पर डिफॉल्ट करेंगे. भारत में क्रेडिट जोखिम आर्थिक पर्यावरण और नियामक उपायों से प्रभावित होता है.
• मार्केट रिस्क: भारत में व्यापक आर्थिक स्थिति और रियल एस्टेट मार्केट ट्रेंड एमबीएस परफॉर्मेंस और वैल्यू को प्रभावित कर सकते हैं.

नियामक और बाजार ढांचा

• नेशनल हाउसिंग बैंक (NHB): भारतीय रिज़र्व बैंक (RBI) की सहायक कंपनी NHB, हाउसिंग फाइनेंस को बढ़ावा देने और HFC को विनियमित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है. यह सिक्योरिटाइज़ेशन प्रोसेस को भी सुविधा प्रदान करता है.
• सेबी: भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) पूंजी बाजारों में एमबीएस जारी करने और ट्रेडिंग को विनियमित करता है.
• सरफेसी एक्ट: फाइनेंशियल एसेट का सिक्योरिटाइज़ेशन और रिकंस्ट्रक्शन और सिक्योरिटी इंटरेस्ट (सरफेसी) एक्ट, सिक्योरिटाइज़ेशन प्रोसेस और डिफॉल्ट लोन की रिकवरी के लिए कानूनी फ्रेमवर्क प्रदान करता है.

विस्तृत उदाहरण:

आइए, भारत में एमबीएस कैसे काम करता है, इसके आसान उदाहरण के बारे में जानें.

1. मॉरगेज ओरिजिनेशन:
   • एच डी एफ सी ने 500 होम लोन शुरू किए, जिनमें से प्रत्येक की कीमत ₹2,000,000 है, जो मॉरगेज में कुल ₹1,000,000,000 है.
2. पूलिंग:
   • एच डी एफ सी ने इन 500 मॉरगेज को नेशनल हाउसिंग बैंक द्वारा बनाई गई SPV को बेच दिया है.
   • एसपीवी इन मॉरगेज को ₹1,000,000,000 की कीमत के एक ही एमबीएस पूल में पूल करता है.
3. एमबीएस जारी करना:
   • एसपीवी पूल से एमबीएस जारी करता है और उन्हें 10,000 यूनिट में विभाजित करता है, प्रत्येक की कीमत ₹100,000 है.
   • प्रत्येक यूनिट मॉरगेज़ के पूल से कुल कैश फ्लो का एक हिस्सा दर्शाता है.
4. निवेशकों को बिक्री:
   • बैंक, म्यूचुअल फंड और इंश्योरेंस कंपनियों सहित इन्वेस्टर, इन एमबीएस यूनिट को खरीदें.
   • प्रत्येक निवेशक के पास पूल का एक हिस्सा होता है और वह कैश फ्लो के एक हिस्से के हकदार होता है.
5. मासिक भुगतान:
   • घर के मालिक मासिक मॉरगेज़ भुगतान करते हैं, जैसे प्रत्येक ₹20,000.
   • सर्विसर (एच डी एफ सी) 500 मॉरगेज में से प्रत्येक से ₹20,000 एकत्र करता है, जो कुल ₹10,000,000 प्रति माह है.
6. भुगतान का वितरण:
   • सर्विसर अपनी फीस काटता है, जैसे, ₹100,000.
   • शेष ₹ 9,900,000 को MBS निवेशकों को वितरित किया जाता है.
   • एमबीएस की प्रत्येक यूनिट को अपने पूल के अनुपात के आधार पर ₹9,900,000 का शेयर प्राप्त होता है.

मॉरगेज़ समर्थित सिक्योरिटी की कीमत को प्रभावित करने वाले कारक

मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटीज़ (एमबीएस) की कीमत विभिन्न कारकों से प्रभावित होती है, जिनमें से प्रत्येक इन सिक्योरिटीज़ के अपेक्षित रिटर्न, जोखिम और कुल वैल्यू को प्रभावित कर सकता है. यहां प्रमुख कारक दिए गए हैं:

1. ब्याज दरें

• मार्केट की ब्याज दरें: प्रचलित मार्केट की ब्याज दरों का स्तर एमबीएस की कीमतों पर महत्वपूर्ण प्रभाव डालता है. जब मार्केट की ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो मौजूदा एमबीएस की कीमत आमतौर पर कम होती है क्योंकि नई समस्याएं अधिक रिटर्न प्रदान करती हैं. इसके विपरीत, जब ब्याज दरें घटती हैं, तो मौजूदा एमबीएस की कीमत बढ़ जाती है.
• यील्ड स्प्रेड: एमबीएस पर आय और तुलनात्मक जोखिम-मुक्त सिक्योरिटीज़ (जैसे सरकारी बॉन्ड) पर आय के बीच अंतर भी कीमत को प्रभावित करता है. व्यापक स्प्रेड आमतौर पर एमबीएस के लिए अधिक जोखिम और कम कीमतों को दर्शाता है.

2. प्री-पेमेंट दरें

• प्री-पेमेंट जोखिम: जोखिम उधारकर्ता अपने मॉरगेज़ को जल्दी चुकाएंगे, जो एमबीएस निवेशकों द्वारा प्राप्त कैश फ्लो को प्रभावित करता है. उच्च प्री-पेमेंट दरें, इन्वेस्टर को प्राप्त होने वाली ब्याज़ की राशि को कम कर सकती हैं, जिससे एमबीएस की कीमतें कम हो सकती हैं.
• प्री-पेमेंट मॉडल: ब्याज दर में बदलाव, हाउसिंग मार्केट की स्थिति और उधारकर्ता के व्यवहार जैसे कारकों के आधार पर प्री-पेमेंट दरों का अनुमान लगाने के लिए फाइनेंशियल मॉडल का उपयोग किया जाता है.

3. क्रेडिट रिस्क

• डिफॉल्ट जोखिम: जोखिम कि उधारकर्ता अपने मॉरगेज़ भुगतान पर डिफॉल्ट करेंगे. उच्च डिफॉल्ट दरें एमबीएस निवेशकों के लिए जोखिम बढ़ाती हैं, जिससे कीमतों में कमी आती है.
• क्रेडिट एनहांसमेंट: इंश्योरेंस, गारंटी और ओवर-कोलैटरलाइज़ेशन जैसी विशेषताएं क्रेडिट जोखिम को कम कर सकती हैं और उच्च एमबीएस की कीमतों को सपोर्ट कर सकती हैं.

4. हाउसिंग मार्केट की स्थिति

• घर की कीमतें: घर की कीमतों में बदलाव एमबीएस के लिए अंतर्निहित कोलैटरल की वैल्यू को प्रभावित कर सकते हैं. घर की बढ़ती कीमतों से आमतौर पर डिफॉल्ट जोखिम कम होता है, जो अधिक एमबीएस की कीमतों को सपोर्ट करता है, जबकि घर की कीमतें गिरने से डिफॉल्ट जोखिम बढ़ सकता है और एमबीएस की कीमतें कम हो सकती हैं.
• आर्थिक स्थिति: रोजगार की दरें और आय के स्तर जैसी व्यापक आर्थिक स्थिति, उधारकर्ताओं की मॉरगेज भुगतान करने की क्षमता को भी प्रभावित करती है, जो एमबीएस की कीमत को प्रभावित करती है.

5. एमबीएस स्ट्रक्चर

• ट्रांचिंग: विभिन्न ट्रांच में एमबीएस की संरचना कीमत को प्रभावित करती है. सीनियर ट्रांच, जिनके भुगतान में प्राथमिकता होती है और कम जोखिम होती है, की कीमत जूनियर ट्रांच से अधिक होती है, जिनमें अधिक जोखिम होता है लेकिन अधिक संभावित रिटर्न प्रदान करता है.
• एमबीएस का प्रकार: विशिष्ट प्रकार के एमबीएस (जैसे, एमबीएस, सीएमओ, एसएमबी के माध्यम से पास) और उनके संबंधित भुगतान स्ट्रक्चर और जोखिम प्रोफाइल भी कीमत को प्रभावित करते हैं.

6. लिक्विडिटी

• मार्केट लिक्विडिटी: सेकेंडरी मार्केट में एमबीएस खरीदा और बेचा जा सकता है, जिससे कीमत प्रभावित होती है. उच्च लिक्विडिटी आमतौर पर उच्च कीमतों को सपोर्ट करती है, जबकि कम लिक्विडिटी के कारण डिस्काउंटेड कीमतें हो सकती हैं.
• ट्रेडिंग वॉल्यूम: उच्च ट्रेडिंग वॉल्यूम आमतौर पर बेहतर लिक्विडिटी और अधिक स्थिर कीमत को दर्शाता है.

7. नियामक और नीतिगत वातावरण

• सरकारी पॉलिसी: सरकारी पॉलिसी में बदलाव, जैसे टैक्स इंसेंटिव, हाउसिंग सब्सिडी या मॉरगेज मार्केट को प्रभावित करने वाले नियमों में बदलाव, एमबीएस की कीमत को प्रभावित कर सकते हैं.
• मौद्रिक नीति: केंद्रीय बैंक की कार्रवाई, जैसे कि ब्याज दरों में बदलाव या एमबीएस की खरीद से जुड़े क्वांटिटेटिव आसान प्रोग्राम, एमबीएस की कीमतों को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित कर सकते हैं.

8. मैक्रोइकॉनॉमिक कारक

• महंगाई: उच्च मुद्रास्फीति के कारण उच्च ब्याज दरें हो सकती हैं, जो आमतौर पर एमबीएस की कीमतों को कम करती हैं. इसके विपरीत, कम महंगाई कम ब्याज दरों और उच्च एमबीएस की कीमतों को सपोर्ट कर सकती है.
• जीडीपी वृद्धि: मजबूत आर्थिक विकास से उधारकर्ता की क्रेडिट योग्यता में सुधार हो सकता है और डिफॉल्ट की दरें कम हो सकती हैं, जो उच्च एमबीएस की कीमतों को सपोर्ट करता है.

सारांश:

एमबीएस से जुड़े जोखिम

मॉरगेज़ बैक्ड सिक्योरिटीज़ (एमबीएस) में इन्वेस्ट करने में कई जोखिम होते हैं, जिन पर इन्वेस्टर को ध्यान से विचार करना चाहिए:

1. क्रेडिट रिस्क: यह जोखिम है कि उधारकर्ता अपने मॉरगेज भुगतान पर डिफॉल्ट कर सकते हैं, जिससे एमबीएस रखने वाले निवेशकों को नुकसान हो सकता है. आर्थिक मंदी या ब्याज दरों में बदलाव उधारकर्ताओं की भुगतान करने की क्षमता को प्रभावित कर सकते हैं.
2. ब्याज दर का जोखिम: एमबीएस ब्याज दरों में बदलाव के लिए संवेदनशील हैं. जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो मॉरगेज पर प्री-पेमेंट दरें धीमी होती हैं, एमबीएस की अवधि बढ़ जाती है और संभावित रूप से उनकी मार्केट वैल्यू को कम करती हैं. इसके विपरीत, कम ब्याज दरें प्री-पेमेंट दरों को बढ़ा सकती हैं, एमबीएस की अवधि को कम कर सकती हैं और संभावित रूप से उनकी वैल्यू को भी प्रभावित कर सकती हैं.
3. प्री-पेमेंट जोखिम: उधारकर्ता रीफाइनेंसिंग या अन्य कारणों से अपने मॉरगेज़ को जल्दी (प्री-पे) चुका सकते हैं. यह एमबीएस से अपेक्षित कैश फ्लो को प्रभावित कर सकता है, क्योंकि निवेशक अपेक्षित से जल्द अपना मूलधन प्राप्त कर सकते हैं, संभावित रूप से ऐसे समय में जब री-इन्वेस्टमेंट के अवसर कम आकर्षक होते हैं.
4. एक्सटेंशन जोखिम: प्री-पेमेंट जोखिम के विपरीत, जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो उधारकर्ताओं को रीफाइनेंस करने की संभावना कम हो सकती है, जिससे प्री-पेमेंट की गति धीमी हो सकती है. इससे एमबीएस की अवधि बढ़ सकती है और निवेशकों को उच्च ब्याज दर के जोखिम का सामना करना पड़ सकता है.
5. लिक्विडिटी जोखिम: एमबीएस अन्य फिक्स्ड-इनकम सिक्योरिटीज़ की तुलना में कम लिक्विड हो सकता है, विशेष रूप से मार्केट स्ट्रेस की अवधि के दौरान. लिक्विडिटी की इस कमी से निवेशकों के लिए उचित कीमतों पर अपनी होल्डिंग बेचना मुश्किल हो सकता है.
6. स्ट्रक्चरल रिस्क: कुछ एमबीएस स्ट्रक्चर, जैसे कोलैटरलाइज़्ड मॉरगेज़ ऑब्लिगेशन (सीएमओ), में विभिन्न ट्रांच के साथ जटिल कैश फ्लो स्ट्रक्चर होते हैं, जो भुगतान को अलग-अलग तरह से प्राथमिकता देते हैं. प्रत्येक ट्रांच से जुड़े जोखिमों और संभावित रिटर्न का आकलन करने के लिए इन स्ट्रक्चर को समझना महत्वपूर्ण है.
7. मार्केट जोखिम: एमबीएस की कीमतें मार्केट की व्यापक स्थिति, इन्वेस्टर की भावना और मॉरगेज मार्केट को प्रभावित करने वाले नियामक बदलावों से प्रभावित हो सकती हैं.
8. कानूनी और नियामक जोखिम: मॉरगेज और एमबीएस को नियंत्रित करने वाले कानूनों और विनियमों में बदलाव उनकी वैल्यू और परफॉर्मेंस को प्रभावित कर सकते हैं.

2007-2008 के फाइनेंशियल संकट में एमबीएस की भूमिका

मॉरगेज़ बैक्ड सिक्योरिटीज़ (एमबीएस) ने 2007-2008 फाइनेंशियल संकट में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई, मुख्य रूप से सबप्राइम मॉरगेज़ के साथ उनके सहयोग के माध्यम से. संकट में MBS के योगदान के प्रमुख तरीके यहां दिए गए हैं:

1. सबप्राइम मॉरगेज मार्केट का विस्तार: MBS ने फाइनेंशियल संस्थानों को सबप्राइम मॉरगेज (कमजोर क्रेडिट हिस्ट्री वाले उधारकर्ताओं को जारी किए गए मॉरगेज) को बंडल और सिक्योरिटाइज़ करने में सक्षम बनाया. इन सिक्योरिटीज़ को अक्सर उच्च जोखिम प्रोफाइल के बावजूद उच्च आय वाले इन्वेस्टमेंट के रूप में मार्केट किया जाता था.
2. सिक्योरिटाइज़ेशन और रिस्क ट्रांसफर: एमबीएस खरीदने वाले निवेशकों को इन मॉरगेज़ से जुड़े क्रेडिट जोखिम को ट्रांसफर करने के लिए अनुमत मॉरगेज़ के सिक्योरिटाइज़ेशन (लेंडर). इससे ओरिजिनेटर्स के बीच डिस्कनेक्ट हुआ, जो अब उधारकर्ताओं की क्रेडिट योग्यता और एमबीएस में अंतिम निवेशकों के बारे में चिंतित नहीं थे, जो अंडरलाइंग क्रेडिट रिस्क से जूझ रहे थे.
3. क्रेडिट रेटिंग एजेंसियां: क्रेडिट रेटिंग एजेंसियों ने कई एमबीएस को उच्च रेटिंग दी, विशेष रूप से उन लोगों को जो अलग-अलग ट्रांच (जैसे सीडीओ - कोलैटरलाइज़्ड डेट ऑब्लिगेशन) में संरचित किए गए थे, जो अंडरलाइंग मॉरगेज जोखिम और डाइवर्सिफिकेशन के बारे में गलत धारणाओं के आधार पर हैं. एमबीएस की वास्तविक क्रेडिट योग्यता के बारे में जोखिम की गलत कीमत निवेशकों को गुमराह करती है.
4. हाउसिंग की कीमतों में तेजी से गिरावट: क्योंकि हाउसिंग की कीमतें 2006 में अपने ऊंचे स्तर से गिरने लगीं, इसलिए सबप्राइम मॉरगेज़ वाले कई उधारकर्ता अपने घरों की तुलना में खुद को अधिक मूल्य (अंडरवॉटर मॉरगेज़) के कारण पाए गए. इससे डिफॉल्ट और फोरक्लोज़र की लहर बढ़ गई, विशेष रूप से सबप्राइम उधारकर्ताओं के बीच, जिन्होंने शुरुआत में कम टीज़र दरों के साथ एडजस्टेबल-रेट मॉरगेज़ लिया था, जो उच्च स्तर पर रीसेट करते थे.
5. व्यापक फाइनेंशियल संस्थान एक्सपोज़र: कई फाइनेंशियल संस्थानों में सीडीओ जैसे जटिल फाइनेंशियल प्रोडक्ट के माध्यम से प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से एमबीएस की महत्वपूर्ण मात्रा होती है. चूंकि बढ़ती डिफॉल्ट और हाउसिंग की कीमतों में गिरावट के कारण एमबीएस की वैल्यू में गिरावट आई, इसलिए इन संस्थानों को पर्याप्त नुकसान और लिक्विडिटी की समस्याओं का सामना करना पड़ा.
6. प्रणालीगत प्रभाव: फाइनेंशियल संस्थानों और ग्लोबल फाइनेंशियल सिस्टम की आपस में जुड़ाव का मतलब है कि एमबीएस और संबंधित सिक्योरिटीज़ में नुकसान तेज़ी से फैलता है, जिससे व्यापक फाइनेंशियल संकट हो जाता है. बैंक और वित्तीय संस्थान, जो एमबीएस से भारी संपर्क में थे, कम पूंजी स्तर, फंडिंग लागत में वृद्धि, और कुछ मामलों में, विफलता या सरकारी बैलआउट से पीड़ित थे.

एमबीएस से जुड़ी निवेश रणनीतियां

मॉरगेज बैक्ड सिक्योरिटीज़ (एमबीएस) से जुड़ी इन्वेस्टमेंट स्ट्रेटेजी इन्वेस्टर की जोखिम सहनशीलता, इन्वेस्टमेंट के उद्देश्य और मार्केट की स्थितियों के आधार पर अलग-अलग होती है. यहां कुछ सामान्य रणनीतियां दी गई हैं:

1. आय में वृद्धि: अधिक आय चाहने वाले निवेशक एमबीएस में निवेश कर सकते हैं, विशेष रूप से उच्च ब्याज दरों वाले मॉरगेज या कम क्रेडिट क्वालिटी वाले (जैसे सबप्राइम मॉरगेज़). ये सिक्योरिटीज़ आमतौर पर सरकारी बॉन्ड या इन्वेस्टमेंट-ग्रेड कॉर्पोरेट बॉन्ड की तुलना में अधिक आय प्रदान करती हैं.
2. ब्याज दर जोखिम प्रबंधन: एमबीएस ब्याज दरों में बदलाव के लिए संवेदनशील हैं. निवेशक अपने पोर्टफोलियो में ब्याज दर के जोखिम को मैनेज करने के लिए एमबीएस का उपयोग कर सकते हैं. उदाहरण के लिए, जब ब्याज दरें कम होने की उम्मीद है, तो निवेशक कम अवधि वाले या एडजस्टेबल-रेट मॉरगेज़ (एआरएम) वाले एमबी को पसंद कर सकते हैं, जो प्रचलित ब्याज दरों के आधार पर समय-समय पर रीसेट करते हैं.
3. सेक्टर रोटेशन: निवेशक रिलेटिव वैल्यू असेसमेंट के आधार पर एमबीएस सेक्टर में घूम सकते हैं. उदाहरण के लिए, वे क्रेडिट जोखिम और उपज के स्प्रेड के मूल्यांकन के आधार पर एजेंसी-समर्थित एमबीएस और नॉन-एजेंसी एमबीएस के बीच स्विच कर सकते हैं.
4. डाइवर्सिफिकेशन के माध्यम से रिस्क मैनेजमेंट: एमबीएस फिक्स्ड-इनकम पोर्टफोलियो के भीतर डाइवर्सिफिकेशन के अवसर प्रदान करता है. विभिन्न क्रेडिट क्वालिटी, प्री-पेमेंट की विशेषताओं और मेच्योरिटी के साथ एमबीएस की रेंज में इन्वेस्ट करके, इन्वेस्टर जोखिम फैला सकते हैं और संभावित रूप से पोर्टफोलियो की स्थिरता को बढ़ा सकते हैं.
5. सेक्टर-विशिष्ट रणनीतियां: निवेशक रेजिडेंशियल एमबीएस (आरएमबीएस) या कमर्शियल मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटीज़ (सीएमबीएस) जैसे एमबीएस मार्केट के भीतर विशिष्ट सेक्टर पर ध्यान केंद्रित कर सकते हैं, जो रेजिडेंशियल या कमर्शियल रियल एस्टेट मार्केट के लिए उनके दृष्टिकोण के आधार पर हैं.
6. संरचित प्रोडक्ट: कुछ निवेशक कोलैटरलाइज़्ड मॉरगेज ऑब्लिगेशंस (सीएमओ) या मॉरगेज-बैक्ड सिक्योरिटीज़ ट्रांच (एमएसटीएस) जैसे संरचित प्रॉडक्ट को शामिल करने वाली अधिक जटिल रणनीतियों में शामिल हो सकते हैं. ये प्रोडक्ट अलग-अलग जोखिम प्रोफाइल और कैश फ्लो स्ट्रक्चर प्रदान करते हैं, जिससे इन्वेस्टर को विशिष्ट जोखिम-रिटर्न वरीयताओं के साथ अपने एक्सपोज़र को तैयार करने की सुविधा मिलती है.
7. इनकम जनरेशन: एमबीएस का उपयोग अंडरलाइंग मॉरगेज़ से ब्याज और मूल भुगतान प्राप्त करके नियमित इनकम स्ट्रीम जनरेट करने के लिए किया जा सकता है. यह आय आय आय-आधारित निवेशकों के लिए आकर्षक हो सकती है, जैसे रिटायर या स्थिर कैश फ्लो चाहने वाले लोगों के लिए.
8. टैक्टिकल एलोकेशन: निवेशक मैक्रोइकोनॉमिक कारकों, ब्याज दर की उम्मीदों और मार्केट की स्थितियों के आधार पर अपने एलोकेशन को एमबीएस में एडजस्ट कर सकते हैं. उदाहरण के लिए, आर्थिक अनिश्चितता या बढ़ती ब्याज दरों के दौरान, निवेशक उच्च क्रेडिट जोखिम वाले एमबीएस के एक्सपोजर को कम कर सकते हैं.

 निष्कर्ष

इस प्रकार, एमबीएस में इन्वेस्टर को पूरी तरह से उचित परिश्रम करना चाहिए और इन्वेस्टमेंट करने से पहले अपनी जोखिम सहनशीलता, इन्वेस्टमेंट की अवधि और मार्केट की स्थिति पर विचार करना चाहिए, क्योंकि ये सिक्योरिटीज़ पारंपरिक बॉन्ड या इक्विटी की तुलना में अलग-अलग जोखिम प्रोफाइल प्रदर्शित कर सकती हैं.