सबव्हेन्शन स्कीम हा नेहमीच खराब व्यापार नाही, परंतु त्यामध्ये एक लपविलेली रिस्क असते जी खरेदीदार, बिल्डर नाही, होल्डिंग समाप्त करते.
हायवे जवळ एका मोठ्या होर्डिंगच्या पुढे जाण्याची कल्पना करा: "आजच तुमचे स्वप्नातील फ्लॅट बुक करा. आता केवळ 20 % देय करा, ताबा मिळेपर्यंत कोणताही EMI नाही!” हे गिफ्टसारखे वाटते. तुमचे घर बांधत असताना कोणीतरी तुमचे लोन फेडत असल्याचे दिसते. हा ब्लॉग स्पष्ट करतो की अशा ऑफर कसे काम करतात, ते खरेदीदारांना का आकर्षित करतात आणि भारतातील अनेक कुटुंबांनी त्यांना खेद का केला.
सबव्हेन्शन स्कीम म्हणजे काय?
सबव्हेन्शन स्कीम ही एक अशी सोय आहे ज्यात विक्रेत्याने तुमच्या लोनवर एका निश्चित कालावधीसाठी इंटरेस्ट दिले आहे, जेणेकरून तुम्ही सुरुवातीला थोडे किंवा काहीही देय करत नाही. सबव्हेन्शन" म्हणजे सबसिडी किंवा सपोर्ट पेमेंट.
भारतीय रिअल इस्टेटमध्ये, सर्वात प्रसिद्ध आवृत्ती होती 80:20 स्कीम. खरेदीदाराने फ्लॅटच्या किंमतीच्या 20% अपफ्रंट देय केले. बँकेने उर्वरित 80% कर्ज दिले आणि बिल्डरने फ्लॅट सुपूर्द होईपर्यंत इंटरेस्ट (प्री-EMI) देण्याचे वचन दिले. हीच कल्पना फोन, बाईक आणि कारवरील "नो-कॉस्ट EMI" ऑफरमध्ये दिसून येते, जिथे दुकान किंवा ब्रँड इंटरेस्ट कव्हर करते.
ते कसे काम करते?
चला रियाजच्या कुटुंबाचे अनुसरण करूया कारण ते ₹50 लाख किमतीचे निर्माणाधीन फ्लॅट खरेदी करतात. सर्व नंबर सोप्या गणनेसाठी राउंडेड आहेत.
- डाउन पेमेंट:कुटुंब 20 % देय करते, जे ₹10 लाख आहे.
- होम लोन:एका बॅंकेने कुटुंबाच्या नावाने ₹40 लाखाला 9% व्याजदराने मंजुरी दिली आहे.
- पैसे बिल्डरला जातात:अनेक सबव्हेन्शन डील्स अंतर्गत बांधकाम सुरू झाले असले तरी बँकेने बिल्डरला बहुतेक लोन लवकर दिले होते.
- बिल्डरला मिळणार इंटरेस्ट:9% दराने ₹40 लाखांवरील इंटरेस्ट दरवर्षी सुमारे ₹3.6 लाख आहे, सुमारे ₹30,000 महिने आहे. बिल्डर 3 वर्षांपर्यंत हे देय करण्याचे वचन देते.
- ताबा:जेव्हा फ्लॅट तयार असेल, तेव्हा कुटुंब स्वत: संपूर्ण EMI भरणे सुरू करते.
नोटीस की तपशील: लोन खरेदीदाराच्या नावावर आहे, परंतु इंटरेस्ट देण्याचे वचन बिल्डरकडून येते. जर बिल्डरने पेमेंट करणे थांबवले तर बँक खरेदीदाराला विचारते.
हे खूपच आकर्षक का दिसते
ही ऑफर भविष्यात पैसे भरण्याचा त्रास देते आणि आमच्या मेंदूला ते आवडते.
- लहान अपफ्रंट खर्च:तुमच्या मालकीचे" ₹50 लाख फ्लॅट केवळ ₹10 लाख आज.
- दुहेरी भार नाही:भाड्यावर राहणारे कुटुंब एकाच वेळी भाडे आणि EMI देत नाहीत.
- इन्व्हेस्टरचे स्वप्न:काही खरेदीदार अधिक किंमतीत ताबा घेण्यापूर्वी फ्लॅट विकण्याची योजना आखतात, EMI न भरता नफा कमवतात.
- बिल्डर लाभ:उच्च रेट्सवर लोन न घेता बांधकामासाठी बिल्डरला मोठी रक्कम लवकर मिळते.
जेव्हा प्रॉपर्टीची किंमत त्वरित वाढत असते, तेव्हा प्रत्येकजण जिंकण्याची शक्यता असते. समस्या तेव्हा सुरू होते जेव्हा ते.
लपविलेले जोखीम
सर्वात मोठी रिस्क म्हणजे खरेदीदार बिल्डरच्या वचनावर अवलंबून पूर्ण लोन घेतो.
- बिल्डरने इंटरेस्ट देणे थांबवले:जर बिल्डरला कॅशची कमतरता असेल तर बँक कर्जदाराकडे वळते. रियाने राहत नसलेल्या फ्लॅटसाठी त्यांच्या कुटुंबाला अचानक महिन्याला ₹30,000 देय करावे लागतील.
- प्रोजेक्टला विलंब किंवा अडकून पडते:बँकेने बिल्डरला लवकर देय केले असल्याने, वेळेवर पूर्ण करण्यासाठी फारसा दबाव नाही. काही खरेदीदारांनी कधीही न आलेल्या फ्लॅट्सची प्रतीक्षा केली.
- किंमतीमध्ये लपविलेला खर्च:“मोफत" व्याज क्वचितच मोफत आहे. बिल्डर्स अनेकदा फ्लॅटच्या किंमतीत ते जोडतात, त्यामुळे तुम्ही सामान्य प्लॅन निवडलेल्या खरेदीदारापेक्षा अधिक देय करू शकता.
- क्रेडिट स्कोअरचे नुकसान:चुकलेले ईएमआय, बिल्डरला देखील देय करावे लागले होते, खरेदीदाराच्या क्रेडिट रिपोर्टवर दाखवावे आणि भविष्यातील लोन्सला हानी पोहोचवू शकते.
- भाडे अधिक EMI:अद्याप भाड्याने राहत असलेल्या कुटुंबांना दोघांनाही देय करावे लागू शकते, ही स्कीम टाळण्याचे वचन देते.
भारतातील वास्तविक-जगातील धडे
हा केवळ सिद्धांत नाही. 2010 च्या मंदीच्या काळात अनेक बिल्डर्सनी, विशेषतः दिल्ली-एनसीआर आणि मुंबईच्या आसपास, त्यांनी दिलेला इंटरेस्ट भरणे बंद केले. अपूर्ण फ्लॅट्ससाठी हजारो घर खरेदीदारांना लोन-रिकव्हरी नोटीस मिळाली. नियामकांनी पाऊल उचलले: आरबीआयने 2013 मध्ये बँकांना सांगितले की बांधकाम प्रगतीपूर्वी बिल्डर्सना लोन्स जारी करू नये आणि 2019 मध्ये नॅशनल हाऊसिंग बँकने अशा सबव्हेन्शन स्कीम थांबविण्यास हाऊसिंग फायनान्स कंपन्यांना सांगितले. प्रभावित खरेदीदारांची प्रकरणे सर्वोच्च न्यायालयात पोहोचली आहेत.
तर, हा खराब ट्रेड आहे का?
हे वचनाच्या मागे कोण उभे आहे यावर अवलंबून असते: मजबूत, विश्वसनीय विक्रेत्यासह ते चांगले असू शकते; कमकुवत व्यक्तीसह, हे तुमच्या पैशांसह जोखीमयुक्त बाजी आहे.
सामान्यपणे योग्य डील | सामान्यपणे खराब ट्रेड |
स्वच्छ डिलिव्हरी रेकॉर्डसह मोठे, प्रसिद्ध बिल्डर | विलंबित मागील प्रोजेक्ट्ससह नवीन किंवा कॅश-स्ट्रॅप केलेला बिल्डर |
"नो-कॉस्ट EMI" वर फोन सारख्या लहान खरेदी | लाखांचे होम लोन, जे वर्षानुवर्षे विस्तारित आहे |
बांधकाम प्रगतीपथावरच लोन रिलीज केले जाते | बँक बिल्डरला बहुतांश पैसे अपफ्रंट देते |
आवश्यक असल्यास तुम्ही स्वत: EMI भरू शकता | तुम्ही देय करण्यासाठी बिल्डरवर विश्वास ठेवत आहात |
कोणत्याही "नंतर देय करा" ऑफरसाठी होय सांगण्यापूर्वी, स्मार्ट इन्व्हेस्टर विचारतो:
- प्रोजेक्ट RERA अंतर्गत रजिस्टर्ड आहे का आणि तो शेड्यूलवर आहे का?
- स्कीम शिवाय किंमत किती आहे? आत स्वारस्य लपवले आहे का?
- मी, बिल्डर आणि बँक यांच्यात तीन-तरफा करारात लिहिलेले व्याज देण्याचे वचन आहे का?
- जर बिल्डरने पेमेंट करणे थांबवले तर मला स्वत: पूर्ण EMI परवडणार आहे का?
मुख्य टेकअवे
- सबव्हेन्शन स्कीम विक्रेत्याला तुमचे लोन इंटरेस्ट काही काळासाठी भरण्यास मदत करते, जेणेकरून तुम्ही सुरुवातीला कमी देय कराल.
- लोन अद्याप तुमच्या नावावर आहे. जर विक्रेता अयशस्वी झाला तर तुम्ही देय कराल.
- “मोफत" इंटरेस्ट अनेकदा जास्त किंमतीत तयार केले जाते.
- भारतातील 80:20 हाऊसिंग स्कीममुळे अनेक कुटुंबांना हानी पोहोचली आहे, म्हणूनच रेग्युलेटरने त्यांना प्रतिबंधित केले आहे.
- कोणत्याही इन्व्हेस्टरसाठी सुवर्ण नियम: जर दुसऱ्या बाजूने त्याचे वचन भंग केले तर तुम्ही टिकून राहू शकत नाही अशी डील कधीच घेऊ नका.
नेहमी विचारले जाणारे प्रश्न
तुम्ही अद्याप संपूर्ण लोन घेतलं आहे आणि त्याची परतफेड करावी लागेल. विक्रेता केवळ मर्यादित वेळेसाठी इंटरेस्ट देतो आणि तो खर्च अनेकदा किंमतीमध्ये जोडला जातो.
खरेदीदार. लोन खरेदीदाराच्या नावावर आहे, त्यामुळे बँक खरेदीदाराला देय करण्यास सांगेल, जरी फ्लॅट तयार नसेल तरीही.
होय, ते समान कल्पना वापरतात: ब्रँड किंवा शॉप मध्ये इंटरेस्ट कव्हर केले जाते. ते सामान्यपणे कमी रिस्क असतात कारण रक्कम लहान आहे आणि प्रॉडक्ट एकाच वेळी डिलिव्हर केले जाते.
रेग्युलेटरने जोखमीच्या हाऊसिंग आवृत्तींना प्रतिबंधित केले आहे, जसे की 80:20 स्कीम जेथे बँकांनी बिल्डर्सना आगाऊ देय केले. समान ऑफर अद्याप इतर फॉर्ममध्ये दिसू शकतात, त्यामुळे खरेदीदारांनी अटी काळजीपूर्वक वाचल्या पाहिजेत.
विश्वसनीय बिल्डरकडून RERA-नोंदणीकृत प्रोजेक्ट निवडा, स्कीमसह आणि त्याशिवाय किंमतीची तुलना करा, लिखित इंटरेस्टचे वचन मिळवा आणि तुम्ही स्वत: EMI परवडू शकता याची खात्री करा.
