પ્રોપર્ટી રાઇટ્સનું ટ્રાન્સફર

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ તેની મિલકતને કોઈ અન્ય વ્યક્તિને ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે ત્યારે સરકાર દ્વારા કેટલીક ચોક્કસ માર્ગદર્શિકાઓ પ્રદાન કરવામાં આવે છે જેને અનુસરવાની જરૂર છે. તેને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કહેવામાં આવે છે. જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ પ્રોપર્ટી ખરીદે છે અથવા વેચે છે, ત્યારે પ્રોપર્ટીના ટ્રાન્સફર, પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફરના પ્રકારો, સંબંધિત ખર્ચ વગેરે માટે કયા શુલ્ક લાગુ છે તે જાણવું મહત્વપૂર્ણ છે.

ચાલો આપણે પ્રોપર્ટીના ટ્રાન્સફરને વિગતવાર સમજીએ:

પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર શું છે?

સંપત્તિ હસ્તાંતરણ અધિનિયમ, 1882 ની કલમ 5 એક અધિનિયમ તરીકે સંપત્તિનું ટર્મ ટ્રાન્સફર વ્યાખ્યાયિત કરે છે જેના દ્વારા જીવિત વ્યક્તિ વર્તમાનમાં અથવા ભવિષ્યમાં, એક અથવા વધુ જીવિત વ્યક્તિઓને, અથવા તેમને અને અન્ય જીવિત વ્યક્તિઓને સંપત્તિ જણાવે છે. "જીવંત વ્યક્તિ" શબ્દસમૂહમાં કોઈ કંપની અથવા સંગઠન અથવા વ્યક્તિઓની સંસ્થા શામેલ છે, પરંતુ આ વિભાગમાં શામેલ હોય કે નહીં પરંતુ કંપનીઓ, સંગઠનો અથવા વ્યક્તિઓની સંસ્થાઓ દ્વારા અમલમાં મૂકવામાં આવતા કોઈપણ કાયદા પર અસર કરશે નહીં.

અધિનિયમમાં શબ્દ સંપત્તિ નીચેની એક અર્થમાં છે:

• ઘર જેવી મૂર્ત સામગ્રીની વસ્તુઓ
• અધિકારો જે સામગ્રીની બાબતો પર ઉપયોગ કરવામાં આવે છે જેમ કે વેચવાનો અધિકાર અથવા વસ્તુઓનું ભેટ આપવાનો અધિકાર
• અધિકારો જે કોઈપણ સામગ્રી પર વ્યાયામ કરતા નથી જેમ કે ઋણની ચુકવણીનો અધિકાર.

સરળ શબ્દોમાં કહીએ તો જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ સરકાર દ્વારા પ્રદાન કરેલી માર્ગદર્શિકાઓને અનુસરીને તેની સંપત્તિને કોઈ અન્ય વ્યક્તિને ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે ત્યારે તેને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કહેવામાં આવે છે.

પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર શુલ્ક

પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર શુલ્ક રાજ્યથી રાજ્ય સુધી અલગ છે. ભારતના ટાયર 1, 2, 3 શહેરો જેવા વિવિધ રાજ્યો અથવા શહેરો પ્રોપર્ટી ખરીદવાના વિવિધ શુલ્ક ધરાવે છે. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર શુલ્ક દરેક નાગરિક માટે ફરજિયાત છે જે તેમની પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર એક્ટ 1882 ના શુલ્કો રિયલ એસ્ટેટને વ્યાપક રીતે 2 કેટેગરીમાં વર્ગીકૃત કર્યા મુજબ સ્થાવર પ્રોપર્ટી અને સ્થાવર પ્રોપર્ટીને વ્યાખ્યાયિત કરે છે. પ્રોપર્ટીનું લોકેશન પ્રોપર્ટીની કિંમત પર અસર કરે છે, અને જ્યારે તમે જીવન માટે શ્રેષ્ઠ લોકેશન પસંદ કરો છો અને સંપૂર્ણપણે કામ કરો છો તે સીધા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન શુલ્ક દ્વારા અસર કરવામાં આવશે.

ભારતમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્ક

પ્રોપર્ટીની ખરીદી પછી બે મુખ્ય ખર્ચ એક સ્ટેમ્પ ડ્યુટી છે અને બીજું એક વખતનો રજિસ્ટ્રેશન શુલ્ક છે. ભારતીય સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અધિનિયમ, 1899 ની કલમ 3 હેઠળ.

સમગ્ર ભારતના વિવિધ શહેરોમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્ક

સમગ્ર ભારતના વિવિધ શહેરોમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્ક નીચે આપેલ છે

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્કને અસર કરતા પરિબળો

વિવિધ પરિબળો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્કને અસર કરે છે અને તેઓ રાજ્યથી રાજ્ય, વ્યક્તિથી વ્યક્તિ, જાતિથી જાતિ વગેરે સુધી અલગ હોય છે. કેટલાક રાજ્યોમાં જ્યાં આસામ, બિહાર, હરિયાણા, પંજાબ જેવી મહિલાઓ માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટીનો દર ઓછો હોય છે.

1. માલિકની જાતિ

સ્ટેમ્પ ડ્યુટીના શુલ્ક વ્યક્તિના લિંગ માપદંડ પર આધારિત છે. એક વરિષ્ઠ નાગરિકની જેમ જ જો પ્રોપર્ટી મહિલાના નામે રજિસ્ટર્ડ હોય અને તેઓ પોતાની પ્રોપર્ટીને કોઈને પણ ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે જેથી તેને કેટલીક છૂટ મળશે. આ સુવિધા બધા ભારતીય નાગરિકો પર લાગુ પડતી નથી. મહારાષ્ટ્ર, બિહાર, ઝારખંડ અને કેરળ જેવા રાજ્યો પુરુષો અને મહિલાઓ માટે સમાન છે.

2. પ્રોપર્ટીની ઉંમર

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્ક માટે અન્ય માપદંડ એ સંપત્તિની ઉંમર છે. જો ખરીદદાર જૂની પ્રોપર્ટી ખરીદી રહ્યા હોય તો તેથી ઓછા સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની શક્યતા રહેલી છે અને તેનાથી વિપરીત છે.

3. સંપત્તિનું લોકેશન

મિલકતનું સ્થાન સ્ટેમ્પ ડ્યુટીના શુલ્કમાં મહત્વપૂર્ણ ભૂમિકા ભજવે છે. જો તમે મુંબઈ, કોલકાતા અથવા બેંગલોર જેવા શહેરી વિસ્તારના નાગરિક હો, તો ગ્રામીણ વિસ્તારોની તુલનામાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વધુ હોય છે. મુંબઈ, કોલકાતા અને બેંગલોર જેવા શહેરી વિસ્તારોમાં, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી - સંપત્તિના વ્યવહારો પર ચૂકવેલ કર - ગ્રામીણ વિસ્તારો કરતાં વધુ હોય છે. આનું કારણ મુંબઈ જેવા શહેરોમાં મોંઘા ઘરનું મૂલ્ય અને શહેરોમાં માંગ છે.
પરંતુ જ્યારે તમે તમારા રોકાણો પર શ્રેષ્ઠ વળતર શોધી રહ્યા હોવ, ત્યારે તમારે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્કની અવગણના કરવી જોઈએ અને તમારા મૂલ્યવાન પૈસાનું રોકાણ કરવા માટે સ્માર્ટ શહેરોને પસંદ કરવું આવશ્યક છે.

4.      પ્રોપર્ટીના પ્રકારો

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી કયા પ્રકારની પ્રોપર્ટી ખરીદવાની યોજના બનાવી રહી છે તેના પર આધારિત છે. ભલે તે ફ્લેટ, જમીન, વિલા અને સ્વતંત્ર ઘર હોય, દરેક પ્રોપર્ટી માટે શુલ્ક અલગ હોય છે.

5.      પ્રોપર્ટીનો વપરાશ

તે પ્રોપર્ટીના ઉપયોગ પર આધારિત છે. કાં તો રહેઠાણના હેતુઓ અથવા વ્યવસાયિક હેતુઓ માટે ખરીદવામાં આવે છે. રહેઠાણની મિલકતોની તુલનામાં કમર્શિયલ પ્રોપર્ટી માટે શુલ્ક હંમેશા વધુ હોય છે.

6.      પ્રોજેક્ટની સુવિધાઓ

જો તમે કોઈ પ્રોપર્ટી ખરીદો અને તેઓ તમને ક્લબ હાઉસ, ટ્રાન્સપોર્ટ સુવિધા, સ્વિમિંગ પૂલ, જિમ, કમ્યુનિટી હૉલ, ગાર્ડન વગેરે જેવી વિશિષ્ટ સુવિધાઓ ઑફર કરે છે. આ પ્રકારની પ્રોપર્ટી માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી શુલ્ક વધુ છે.

મિલકતના સ્થાનાંતરણની પ્રક્રિયા

મિલકતના ટ્રાન્સફરની પ્રક્રિયામાં માલિકીનું ટ્રાન્સફર યોગ્ય દસ્તાવેજીકરણ અને કાયદાકીય પ્રક્રિયા દ્વારા લેવાની ખાતરી કરવા માટે પગલાંઓ અને કાનૂની પ્રક્રિયાનો સમાવેશ થાય છે. અધિકારક્ષેત્ર અને પરિસ્થિતિઓના આધારે ચોક્કસ પ્રક્રિયા અલગ હોય છે. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફરમાં શામેલ કેટલાક વિશિષ્ટ પગલાંઓ અહીં છે:

1. વેચાણ ડીડ

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ તેની/તેણીની સંપત્તિને વર્તમાન અથવા ભવિષ્યમાં એક અથવા વધુ વ્યક્તિઓને ટ્રાન્સફર કરી રહ્યા હોય ત્યારે તેને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. વેચાણ કરાર એ કાનૂની દસ્તાવેજનો સંદર્ભ આપે છે જે વેચાણના નિયમો અને શરતોની રૂપરેખા આપે છે. તે પ્રોપર્ટીના માલિકીના ટ્રાન્સફર માટે વિક્રેતા અને ખરીદદાર દ્વારા અમલમાં મુકવામાં આવે છે. જ્યાં સુધી ખરીદનાર અને વિક્રેતા દ્વારા વેચાણ કરાર પર હસ્તાક્ષર કરવામાં આવે અને નોંધાયેલ ન હોય ત્યાં સુધી સંપત્તિનું વેચાણ/ખરીદી કાયદેસર રીતે પૂર્ણ કરવામાં આવતું નથી. વેચાણ કરારમાં અમલીકરણ પક્ષોનું નામ અને સરનામું, સંપત્તિનું વર્ણન, વેચાણનું વિચાર, ક્ષતિપૂર્તિ, નોંધણીની વિગતો જેવી માહિતીનો સમાવેશ થાય છે.

2. ગિફ્ટ ડીડ

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ સ્વૈચ્છિક રીતે કોઈ પણ વ્યક્તિને તેની પ્રોપર્ટી ગિફ્ટ કરે છે ત્યારે તેને ગિફ્ટ ડીડ કહેવામાં આવે છે. આ પ્રકારના ટ્રાન્સફરમાં સામાન્ય રીતે ઓછા વિવાદો શામેલ છે. ગિફ્ટ ડીડ પ્રોપર્ટીના માલિકને કોઈપણને પ્રોપર્ટી ગિફ્ટ કરવાની અને ઉત્તરાધિકાર અથવા ઇનહેરિટન્સ ક્લેઇમથી ઉદ્ભવતા ભવિષ્યના કોઈપણ વિવાદને ટાળવાની મંજૂરી આપે છે. રજિસ્ટર્ડ ગિફ્ટ ડીડ પણ તેમાં પ્રમાણ છે અને ઇચ્છાના કિસ્સામાં વિપરીત, મિલકતનું ટ્રાન્સફર ત્વરિત છે અને તમારે ગિફ્ટ ડીડના અમલ માટે કાયદાના ન્યાયાલયમાં જવાની જરૂર પડશે નહીં અને તેથી, ગિફ્ટ ડીડનો ડીડ પણ સમય બચાવે છે.

3. પુન:શોધ લેવાનો લેખ

તે માત્ર ત્યારે જ થાય છે જ્યારે પ્રોપર્ટીના માલિક સમાપ્ત થાય છે અને સહ-માલિક પોતાની માલિકની પ્રોપર્ટીને બીજા સહ-માલિકને ટ્રાન્સફર કરવા માંગે છે. કાનૂની પ્રક્રિયા માટે આ પ્રકારનો કરાર અદાલતમાં નોંધાયેલ હોવો જોઈએ. જ્યારે કોઈ પક્ષ ઘણા કારણોસર સંપત્તિનો હિસ્સો પુન:વિચારવા અથવા છોડવાનું નક્કી કરે છે ત્યારે તેઓ અમલમાં મુકવામાં આવે છે. 

4.      કરાર કરશે

જો મિલકતના માલિક એવું કરાવે છે કે, માલિકના મૃત્યુ પછી, જેમને મિલકત વિતરિત કરવામાં આવશે. માલિકને વારસદારોની તમામ વિગતોનો ઉલ્લેખ કરવાની જરૂર છે. વારસો વચ્ચેની ભવિષ્યની કાનૂની સમસ્યાઓને રોકવા માટે, તેમાં મિલકત અને સંપત્તિઓના વિભાજન અને નિકાલ માટેના નિયમોનો સમાવેશ થાય છે. જો કે, ટેસ્ટેટરને કોઈપણ સમયે તેમાં ફેરફાર કરવાનો અથવા રદ કરવાનો અધિકાર છે

5. સેટલમેન્ટ ડીડ

તે પરિવારના સભ્યો વચ્ચે જ કાનૂની કરાર છે, જે ઉલ્લેખિત કરે છે કે ભવિષ્યમાં જો તેમના વચ્ચે કોઈ અસહમતિ થાય છે તો તે તમામને એગ્રીમેન્ટમાં ઉલ્લેખિત સમાન નિયમો અને શરતોનું પાલન કરવું જોઈએ. તેમાં માત્ર નજીકના પરિવારના સભ્યનો સમાવેશ થાય છે જે પ્રોપર્ટી વિતરણનો ભાગ છે.