संपत्ति अधिकारों का हस्तांतरण

जब कोई व्यक्ति अपनी संपत्ति को किसी अन्य व्यक्ति को अंतरित करना चाहता है तो सरकार द्वारा कुछ दिशानिर्देश दिए जाते हैं जिनका पालन करना आवश्यक है. इसे संपत्ति अंतरण कहा जाता है. जब कोई व्यक्ति प्रॉपर्टी खरीदता या बेचता है, तो यह जानना महत्वपूर्ण है कि प्रॉपर्टी के ट्रांसफर, प्रॉपर्टी ट्रांसफर के प्रकार, संबंधित लागत आदि के लिए लागू शुल्क क्या हैं.

आइए हम प्रॉपर्टी के ट्रांसफर को विस्तार से समझते हैं:

प्रॉपर्टी ट्रांसफर क्या है?

प्रॉपर्टी ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 की धारा 5 एक ऐसे अधिनियम के रूप में प्रॉपर्टी के टर्म ट्रांसफर को परिभाषित करती है जिसके द्वारा एक जीवित व्यक्ति वर्तमान या भविष्य में, एक या अधिक जीवित व्यक्तियों को, या खुद को और अन्य जीवित व्यक्तियों को संपत्ति प्रदान करता है. "जीवित व्यक्ति" वाक्यांश में एक कंपनी या एसोसिएशन या व्यक्तियों का निकाय शामिल है, चाहे वह निगमित हो या नहीं, लेकिन इस सेक्शन में कुछ भी प्रभावित नहीं होगा जो कंपनियों, संगठनों या व्यक्तियों के निकायों से संबंधित या उनके द्वारा प्रवृत्त किसी कानून पर प्रभाव डालेगा.

अधिनियम में शब्द संपत्ति निम्नलिखित एक अर्थ में रही है:

• घर जैसी मूर्त सामग्री
• ऐसे अधिकार जिनका प्रयोग सामग्री पर किया जाता है जैसे कि वस्तुओं को बेचने या उपहार देने का अधिकार
• ऐसे अधिकार जो किसी भी सामग्री पर व्यायाम नहीं करते जैसे कि ऋण का पुनर्भुगतान करने का अधिकार.

आसान शब्दों में जब कोई व्यक्ति सरकार द्वारा प्रदान किए गए दिशानिर्देशों का पालन करके किसी अन्य व्यक्ति को अपनी प्रॉपर्टी ट्रांसफर करना चाहता है, तो इसे प्रॉपर्टी ट्रांसफर कहा जाता है.

प्रॉपर्टी ट्रांसफर शुल्क

संपत्ति अंतरण प्रभार राज्य से राज्य में भिन्न होते हैं. भारत के टियर 1, 2, 3 शहरों जैसे विभिन्न राज्यों या शहरों में प्रॉपर्टी खरीदने के विभिन्न शुल्क हैं. प्रत्येक नागरिक के लिए प्रॉपर्टी ट्रांसफर शुल्क अनिवार्य है जो अपनी प्रॉपर्टी ट्रांसफर करना चाहते हैं. प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट 1882 के शुल्क रियल एस्टेट को व्यापक रूप से 2 कैटेगरी मूवेबल प्रॉपर्टी और स्थावर प्रॉपर्टी में वर्गीकृत करते हैं. प्रॉपर्टी की लोकेशन प्रॉपर्टी की कीमत को प्रभावित करती है, और जब आप जीवन के लिए सर्वश्रेष्ठ लोकेशन चुनते हैं और पूरी तरह से काम करते हैं, तो यह स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क से सीधे प्रभावित होगा.

भारत में स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क

संपत्ति की खरीद के बाद दो प्रमुख लागत एक स्टाम्प ड्यूटी है और दूसरा एक बार पंजीकरण शुल्क है. भारतीय स्टाम्प ड्यूटी अधिनियम, 1899 की धारा 3 के तहत.

भारत भर के विभिन्न शहरों में स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क

भारत के विभिन्न शहरों में स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क नीचे दिए गए हैं

स्टाम्प ड्यूटी शुल्क को प्रभावित करने वाले कारक

विभिन्न कारकों से स्टाम्प ड्यूटी शुल्क प्रभावित होते हैं और वे राज्य से राज्य, व्यक्ति से व्यक्ति, लिंग से लिंग आदि में अलग-अलग होते हैं. कुछ राज्यों में जहां असम, बिहार, हरियाणा, पंजाब आदि महिलाओं के लिए स्टाम्प ड्यूटी दर कम होती है.

1. मालिक का लिंग

स्टांप शुल्क के प्रभार व्यक्ति के लिंग मानदंडों पर निर्भर करते हैं. एक वरिष्ठ नागरिक की तरह ही यदि संपत्ति किसी महिला के नाम पर पंजीकृत है और वह अपनी संपत्ति किसी को हस्तांतरित करना चाहती है तो उसे रियायत की कुछ राशि मिलेगी. यह सुविधा सभी भारतीय नागरिकों पर लागू नहीं होती. महाराष्ट्र, बिहार, झारखंड और केरल जैसे राज्य पुरुषों और महिलाओं के लिए समान हैं.

2. प्रॉपर्टी की आयु

स्टाम्प ड्यूटी शुल्क के लिए एक अन्य मानदंड संपत्ति की आयु है. अगर खरीदार पुरानी प्रॉपर्टी खरीद रहा है, तो कम स्टाम्प ड्यूटी की संभावनाएं होती हैं और इसके विपरीत.

3. प्रॉपर्टी की लोकेशन

संपत्ति का स्थान स्टाम्प ड्यूटी के प्रभार में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है. यदि आप मुंबई, कोलकाता या बैंगलोर जैसे शहरी क्षेत्र के नागरिक हैं, तो ग्रामीण क्षेत्रों की तुलना में स्टाम्प शुल्क अधिक है. मुंबई, कोलकाता और बैंगलोर जैसे शहरी क्षेत्रों में स्टाम्प ड्यूटी - संपत्ति संव्यवहारों पर भुगतान किया गया कर ग्रामीण क्षेत्रों से अधिक होता है. यह मुंबई जैसे शहरों के कारण महंगे घर की वैल्यू और शहरों में मांग है.
लेकिन जब आप अपने इन्वेस्टमेंट पर सर्वश्रेष्ठ रिटर्न की तलाश करते हैं, तो आपको स्टाम्प ड्यूटी शुल्क की अनदेखी करनी चाहिए और अपने कीमती पैसे इन्वेस्ट करने के लिए स्मार्ट शहरों को चुनना चाहिए.

4.      प्रॉपर्टी के प्रकार

स्टाम्प शुल्क निर्भर करता है कि किस प्रकार की संपत्ति को व्यक्ति खरीदने की योजना बना रहा है. चाहे यह फ्लैट, भूमि, विला और स्वतंत्र घर हो, प्रत्येक प्रॉपर्टी के लिए शुल्क अलग-अलग होते हैं.

5.      प्रॉपर्टी का उपयोग

यह संपत्ति के उपयोग पर निर्भर करता है. या तो आवासीय प्रयोजनों या वाणिज्यिक प्रयोजनों के लिए खरीदा जाता है. रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी की तुलना में कमर्शियल प्रॉपर्टी के लिए शुल्क हमेशा अधिक होते हैं.

6.      परियोजना सुविधाएं

अगर आप प्रॉपर्टी खरीदते हैं और वे आपको क्लब हाउस, ट्रांसपोर्ट सुविधा, स्विमिंग पूल, जिम, कम्युनिटी हॉल, गार्डन आदि जैसी विशेष सुविधाएं प्रदान करते हैं. इस प्रॉपर्टी के लिए स्टाम्प ड्यूटी शुल्क अधिक होते हैं.

प्रॉपर्टी के ट्रांसफर की प्रक्रिया

संपत्ति के हस्तांतरण की प्रक्रिया में स्वामित्व के हस्तांतरण को उचित दस्तावेजीकरण और कानूनी प्रक्रिया के माध्यम से लेना सुनिश्चित करने के लिए कई कदम और कानूनी प्रक्रियाएं शामिल हैं. सटीक प्रक्रिया अधिकारिता और परिस्थितियों के आधार पर भिन्न होती है. प्रॉपर्टी ट्रांसफर में शामिल कुछ विशिष्ट चरण यहां दिए गए हैं:

1. सेल डीड (विक्रय विलेख)

जब भी कोई व्यक्ति अपनी संपत्ति को वर्तमान या भविष्य में एक या अधिक व्यक्तियों को अंतरित कर रहा हो तो संपत्ति अंतरण के रूप में जाना जाता है. बिक्री विलेख एक कानूनी दस्तावेज को निर्दिष्ट करता है जो बिक्री के नियमों और शर्तों की रूपरेखा देता है. यह संपत्ति के स्वामित्व के स्थानांतरण के लिए विक्रेता और क्रेता द्वारा निष्पादित किया जाता है. जब तक खरीदार और विक्रेता द्वारा विक्रय विलेख पर हस्ताक्षर नहीं किया जाता और पंजीकृत नहीं होता तब तक संपत्ति की बिक्री/खरीद कानूनी रूप से पूरी नहीं होती. सेल डीड में एग्जीक्यूटिंग पार्टी का नाम और पता, प्रॉपर्टी का विवरण, सेल कंसीडरेशन, क्षतिपूर्ति, रजिस्ट्रेशन विवरण जैसी जानकारी शामिल है.

2. उपहार विलेख

जब कोई व्यक्ति किसी व्यक्ति को स्वैच्छिक रूप से अपनी संपत्ति उपहार देता है तब उसे उपहार विलेख कहा जाता है. इस प्रकार के अंतरण में सामान्यतः कम विवाद शामिल होते हैं. उपहार विलेख संपत्ति मालिक को किसी को संपत्ति का उपहार देने और उत्तराधिकार या विरासत दावों से उत्पन्न होने वाले भावी विवाद से बचने की अनुमति देता है. रजिस्टर्ड गिफ्ट डीड अपने आप में भी प्रमाण है और इच्छा के मामले में, प्रॉपर्टी का ट्रांसफर तुरंत होता है और आपको गिफ्ट डीड के निष्पादन के लिए कानून के न्यायालय में जाने की आवश्यकता नहीं होगी और इसलिए, गिफ्ट डीड भी समय बचाता है.

3. री-इंक्विशमेंट डीड

यह तभी होता है जब संपत्ति का मालिक समाप्त हो जाता है और सह-मालिक अपनी मालिक संपत्ति को दूसरे सह-मालिक को हस्तांतरित करना चाहता है. इस प्रकार का विलेख न्यायालय में कानूनी प्रक्रिया के लिए पंजीकृत होना चाहिए. उन्हें निष्पादित किया जाता है जब एक पार्टी कई कारणों से प्रॉपर्टी का हिस्सा दोहराने या छोड़ने का निर्णय लेती है. 

4.      कर्म करेगा

यदि संपत्ति के मालिक यह कर्म करता है कि उस मालिक की मृत्यु के पश्चात जिसके लिए संपत्ति वितरित की जाएगी. मालिक को वारिसों के सभी विवरणों का उल्लेख करना होगा. उत्तराधिकारियों के बीच भविष्य की कानूनी समस्याओं को रोकने के लिए इसमें संपत्ति और परिसंपत्तियों के विभाजन और निपटान के नियम शामिल हैं. हालांकि, टेस्टेटर को किसी भी समय इसे बदलने या रद्द करने का अधिकार है

5. सेटलमेंट डीड

यह केवल परिवार के सदस्यों के बीच एक कानूनी संविदा है जिसमें यह निर्दिष्ट किया गया है कि भविष्य में उनके बीच कोई असहमति होती है तो उन्हें सभी को समझौते में उल्लिखित समान नियमों और शर्तों का पालन करना चाहिए. इसमें केवल करीब परिवार का सदस्य शामिल है जो प्रॉपर्टी डिस्ट्रीब्यूशन का हिस्सा है.