ऑपरेशन्समधून फंड

ऑपरेशन्समधून एफएफओ किंवा फंड म्हणजे काय?

फंड फ्रॉम ऑपरेशन्स (एफएफओ) हे कंपनीच्या ऑपरेशन्सद्वारे निर्मित कॅश मोजण्यासाठी रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) इंडस्ट्रीमध्ये सामान्यपणे वापरले जाणारे फायनान्शियल मेट्रिक आहे. हे आरईआयटीच्या फायनान्शियल परफॉर्मन्स आणि नफ्याचा महत्त्वाचा इंडिकेटर आहे, ज्यामुळे इन्व्हेस्टरला त्याच्या रिअल इस्टेट पोर्टफोलिओमधून इन्कम निर्माण करण्याच्या कंपनीच्या क्षमतेची माहिती प्रदान केली जाते.

प्रमुख घटक आणि समायोजन:

1. निव्वळ उत्पन्न: एफएफओ कॅल्क्युलेट करण्यासाठी हे सुरुवातीचे पॉईंट आहे. महसूलातून सर्व खर्च कपात झाल्यानंतर हे आरईआयटीचा नफा दर्शविते.
2. डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन: हे नॉन-कॅश खर्च एफएफओ कॅल्क्युलेशनमध्ये निव्वळ उत्पन्नात परत जोडले जातात. रिअल इस्टेट सामान्यपणे वेळेनुसार वाढते, त्यामुळे हे खर्च ॲसेट्सचे आर्थिक मूल्य अचूकपणे दर्शवत नाहीत.
3. प्रॉपर्टीच्या विक्रीवरील लाभ आणि नुकसान: प्रॉपर्टीच्या विक्रीमुळे होणारे कोणतेही लाभ किंवा नुकसान निव्वळ उत्पन्नातून वजा केले जातात किंवा जोडले जातात. हे नॉन-रिकरिंग आयटम्स मानले जातात आणि कोअर ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सचा भाग नाहीत.

ऑपरेशन्समधून फंडची गणना

ऑपरेशन्स (एफएफओ) कडून फंड कॅल्क्युलेट करण्यामध्ये काही स्टेप्सचा समावेश होतो. कॅल्क्युलेशन प्रोसेससाठी तपशीलवार गाईड येथे दिले आहे:

एफएफओ कॅल्क्युलेट करण्याच्या स्टेप्स:

1. निव्वळ उत्पन्नासह सुरू करा: एकूण महसूलातून सर्व खर्च, टॅक्स आणि इंटरेस्ट कपात केल्यानंतर हे आरईआयटी चा नफा आहे.
2. डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन ॲड करा: हे नॉन-कॅश खर्च आहेत जे निव्वळ उत्पन्न कमी करतात परंतु कॅश फ्लोवर परिणाम करत नाहीत. रिअल इस्टेट ॲसेट्स अनेकदा डेप्रीसिएशन ऐवजी वाढत असल्याने, ही रक्कम परत जोडली जाते.
3. प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून लाभ (किंवा तोटा जोडा): प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून होणारे कोणतेही लाभ किंवा नुकसान एफएफओ कडून वगळले जातात कारण ते नियमित ऑपरेशन्सचा भाग नाहीत आणि ऑपरेटिंग परफॉर्मन्स विकृत करू शकतात.

फॉर्म्युला:

एफएफओ = निव्वळ उत्पन्न + डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन - प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर लाभ + प्रॉपर्टीच्या विक्रीवरील नुकसान

उदाहरण कॅल्क्युलेशन:

वर्षासाठी खालील आर्थिक डाटासह आरईआयटीची कल्पना करा:

• निव्वळ उत्पन्न: ₹ 10 दशलक्ष
• डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन: ₹ 3 दशलक्ष
• प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर लाभ: ₹ 1 दशलक्ष

फॉर्म्युला वापरून, कॅल्क्युलेशन असेल:

एफएफओ = ₹ 10 दशलक्ष + ₹ 3 दशलक्ष - ₹ 1 दशलक्ष

एफएफओ = ₹ 12 दशलक्ष

महत्त्वाचे विचार:

• रिपोर्टिंगमध्ये सातत्य: एफएफओ हे जीएएपी मोजमाप नसल्याने, आरईआयटी कडे त्यांच्या कॅल्क्युलेशन पद्धतींमध्ये थोडेफार बदल असू शकतात. विविध आरईआयटीची तुलना करताना सातत्य सुनिश्चित करण्यासाठी प्रत्येक आरईआयटी आपल्या एफएफओची गणना कशी करते हे रिव्ह्यू करणे आवश्यक आहे.
• सप्लीमेंटरी मेट्रिक्स: काही आरईआयटी ऑपरेशन्स (एएफओ) कडून ॲडजस्टेड फंड देखील रिपोर्ट करतात, जे पुढे रिकरिंग कॅपिटल खर्च, लीजिंग खर्च आणि वितरणासाठी उपलब्ध कॅश फ्लोचे अधिक रिफाईन्ड मोजमाप प्रदान करण्यासाठी इतर ऑपरेशनल खर्चांसाठी एफएफओ समायोजित करते.

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) मध्ये एफएफओचे महत्त्व

फंड फ्रॉम ऑपरेशन्स (एफएफओ) हा रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्टच्या (आरईआयटी) कामगिरीचे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरला जाणारा एक प्रमुख फायनान्शियल मेट्रिक आहे. निव्वळ उत्पन्न सारख्या पारंपारिक मेट्रिक्सपेक्षा आरईआयटीच्या ऑपरेटिंग परफॉर्मन्स आणि नफ्याची अधिक अचूक मोजमाप म्हणून हे व्यापकपणे मानले जाते. आरईआयटीच्या संदर्भात एफएफओ महत्त्वाचे का आहे हे येथे दिले आहे:

1. कार्यात्मक कामगिरीचे अचूक मोजमाप

• डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन वगळणे: FFO ने निव्वळ उत्पन्नात डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन परत केले. रिअल इस्टेट ॲसेट्सच्या दीर्घकालीन स्वरुपामुळे हे नॉन-कॅश शुल्क रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या नफाकारकता लक्षणीयरित्या विकू शकतात. हे शुल्क वगळून, एफएफओ आरईआयटीच्या कार्यात्मक कामगिरीचे स्पष्ट चित्र प्रदान करते.

2. कॅश फ्लोचे चांगले इंडिकेटर

• रिकरिंग महसूलावर लक्ष केंद्रित करा: एफएफओ आरईआयटीच्या मुख्य ऑपरेशन्समधून निर्माण झालेल्या कॅशवर लक्ष केंद्रित करते, शेअरधारकांना लाभांश भरण्यासाठी उपलब्ध कॅश फ्लोचे चांगले संकेत प्रदान करते. आरईआयटीसाठी हे महत्त्वाचे आहे, जे त्यांच्या टॅक्स-फायदे असलेली स्थिती राखण्यासाठी त्यांच्या उत्पन्नाचा महत्त्वाचा भाग वितरित करण्यासाठी कायद्यानुसार आवश्यक आहे.

3. आरईआयटीमध्ये तुलना

• स्टँडर्डाईज्ड मेट्रिक: एफएफओ हा नॅशनल असोसिएशन ऑफ रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (एनएआरईआयटी) द्वारे शिफारस केलेला प्रमाणित उपाय असल्याने, हे गुंतवणूकदारांना विविध आरईआयटीच्या कामगिरीची अधिक प्रभावीपणे तुलना करण्याची परवानगी देते. हे मानकीकरण विविध अकाउंटिंग पॉलिसी आणि पद्धतींमुळे होणारे बदल कमी करते.

4. लाभांश शाश्वतता विषयी माहिती

• लाभांश कव्हरेज: एफएफओ आरईआयटीच्या लाभांश टिकवून ठेवण्याच्या आणि वाढविण्याच्या क्षमतेची माहिती प्रदान करते. आरईआयटी सामान्यपणे त्यांची बहुतांश कमाई लाभांश म्हणून वितरित करत असल्याने, मजबूत एफएफओ सातत्यपूर्ण आणि संभाव्यपणे लाभांश पेमेंटची क्षमता दर्शविते.

5. वाढीच्या संभाव्यतेचे मूल्यांकन

• ग्रोथ मेट्रिक्स: इन्व्हेस्टर अनेकदा आरईआयटीच्या वाढीची शक्यता मोजण्यासाठी एफएफओ वाढ पाहतात. कालांतराने वाढत्या एफएफओमुळे असे दिसून येते की आरईआयटी त्यांच्या प्रॉपर्टी पोर्टफोलिओचा यशस्वीरित्या विस्तार करीत आहे, भाडे उत्पन्न वाढवत आहे किंवा कार्यात्मक कार्यक्षमता सुधारत आहे.

6. इन्व्हेस्टरचा विश्वास

• पारदर्शकता आणि विश्वास: नियमितपणे एफएफओ रिपोर्ट करणे परफॉर्मन्सचे पारदर्शक आणि सातत्यपूर्ण मोजमाप प्रदान करून इन्व्हेस्टरचा आत्मविश्वास निर्माण करण्यास मदत करते. गुंतवणूकदारांचा विश्वास कायम ठेवण्यासाठी आणि नवीन भांडवल आकर्षित करण्यासाठी ही पारदर्शकता विशेषतः महत्त्वाची आहे.

7. इन्व्हेस्टमेंट मूल्यांकन

• मूल्यांकन पटीत: इतर क्षेत्रांसाठी प्राईस टू अर्निंग्स (पी/ई) रेशिओ प्रमाणे प्राईस टू एफएफओ (पी/एफएफओ) रेशिओ सारख्या वॅल्यूएशन पटीत एफएफओचा वापर केला जातो. हे गुंतवणूकदारांना त्यांच्या सहकाऱ्यांच्या तुलनेत आरईआयटीचे योग्य मूल्य निर्धारित करण्यास मदत करते.

8. वन-टाइम आयटम्ससाठी ॲडजस्टमेंट

• नॉन-रिकरिंग वस्तू वगळणे: FFO प्रॉपर्टी विक्री आणि इतर वन-टाइम इव्हेंट मधून लाभ किंवा नुकसान यासारख्या नॉन-रिकरिंग वस्तूंसाठी ॲडजस्ट करते, ज्यामुळे चालू कामगिरीचे अधिक सातत्यपूर्ण मोजमाप प्रदान केले जाते.

 एफएफओचे ॲप्लिकेशन्स

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) च्या विश्लेषण, मूल्यांकन आणि व्यवस्थापनात ऑपरेशन्स फंड (FFO) चे अनेक महत्त्वपूर्ण अनुप्रयोग आहेत. हे ॲप्लिकेशन्स इन्व्हेस्टर, विश्लेषक आणि REIT मॅनेजर्सना कामगिरी, मूल्यांकन आणि धोरणात्मक नियोजनाशी संबंधित माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यास मदत करतात. एफएफओचे काही प्रमुख ॲप्लिकेशन्स येथे आहेत:

1. कामगिरीचे मूल्यांकन

• कोर ऑपरेटिंग परफॉर्मन्स: एफएफओचा वापर आरईआयटीच्या मुख्य ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सचे मूल्यांकन करण्यासाठी केला जातो, ज्यामध्ये डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन आणि नॉन-रिकरिंग वस्तूंसारख्या नॉन-कॅश शुल्काच्या परिणामांचा समावेश होतो. हे आरईआयटीच्या चालू नफा आणि कार्यक्षमतेचे स्पष्ट चित्र प्रदान करते.

2. लाभांश विश्लेषण

• डिविडेंड शाश्वतता: इन्व्हेस्टर आरईआयटीच्या शाश्वत आणि संभाव्यपणे त्याच्या डिव्हिडंड पेआऊट वाढविण्याच्या क्षमतेचे मूल्यांकन करण्यासाठी एफएफओचा वापर करतात. आरईआयटीचा डिव्हिडंड पेआऊट रेशिओ, जे एफएफओद्वारे विभाजित केलेले लाभांश म्हणून कॅल्क्युलेट केले जाते, आरईआयटीच्या ऑपरेशनल कॅश फ्लोद्वारे लाभांश चांगल्या प्रकारे कव्हर केले जातात का हे निर्धारित करण्यास मदत करते.

3. वॅल्यूएशन मेट्रिक्स

• प्राईस टू एफएफओ रेशिओ (पी/एफएफओ): इतर उद्योगांसाठी वापरलेल्या प्राईस टू अर्निंग्स (पी/ई) रेशिओ प्रमाणेच, पी/एफएफओ रेशिओ गुंतवणूकदारांना त्यांच्या सहकाऱ्यांच्या सापेक्ष आरईआयटीचे योग्य मूल्यांकन केले जाते का याचे मूल्यांकन करण्यास मदत करते. कमी P/FFO रेशिओ कमी वॅल्यू असलेला REIT दर्शवू शकतो, तर उच्च रेशिओ ओव्हरव्हॅल्यूड REIT सुचवू शकतो.

4. गुंतवणूकीची तुलना

• तुमच्या विरुद्ध बेंचमार्किंग: एफएफओ गुंतवणूकदारांना एकाच क्षेत्रातील विविध आरईआयटीच्या कामगिरीची तुलना करण्यास सक्षम करते. अकाउंटिंग पॉलिसी आणि नॉन-रिकरिंग वस्तूंचे परिणाम सामान्य करून, एफएफओ तुलनेसाठी सातत्यपूर्ण आधार प्रदान करते.

5. फायनान्शियल आरोग्य आणि स्थिरता

• ऑपरेशनल स्थिरतेचे मूल्यांकन: सातत्यपूर्ण आणि वाढणारे FFO दर्शविते की REIT मध्ये स्थिर आणि संभाव्यपणे भाडे इन्कम वाढते, जे फायनान्शियल आरोग्य आणि कार्यात्मक स्थिरता सूचित करते. दीर्घकालीन इन्व्हेस्टमेंट निर्णयांसाठी हे अत्यंत महत्वाचे आहे.

6. धोरणात्मक निर्णय घेणे

• कॅपिटल वाटप: REIT मॅनेजर कॅपिटल वाटपाविषयी माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी FFO वापरतात. यामध्ये शेअरहोल्डर मूल्य वाढविण्यासाठी प्रॉपर्टी अधिग्रहण, विकास प्रकल्प, रिफायनान्सिंग आणि इतर इन्व्हेस्टमेंटवरील निर्णय समाविष्ट आहेत.

7. लोन आणि फायनान्सिंग विचार

• कर्ज करार आणि फायनान्सिंग अटी: लोन आणि इतर फायनान्सिंग व्यवस्थांसाठी करार सेट करताना लेंडर आणि फायनान्शियल संस्था अनेकदा एफएफओचा विचार करतात. मजबूत FFO मुळे REIT साठी अधिक अनुकूल फायनान्सिंग अटी निर्माण होऊ शकतात.

8. वाढीच्या संभाव्यतेचे मूल्यांकन

• विस्तार प्लॅन्सचे मूल्यांकन करणे: एफएफओ वाढीच्या ट्रेंडचे विश्लेषण करून, इन्व्हेस्टर आणि मॅनेजर प्रॉपर्टी अधिग्रहण, विकास उपक्रम आणि इतर वाढीच्या उपक्रमांसारख्या आरईआयटीच्या विस्तार धोरणांच्या प्रभावीतेचे मूल्यांकन करू शकतात.

9. कार्यात्मक कार्यक्षमता

• व्यवस्थापन कामगिरी: एफएफओचे नियमित विश्लेषण आरईआयटीच्या व्यवस्थापन टीमच्या कामगिरीचे मूल्यांकन करण्यास मदत करते. कार्यक्षम व्यवस्थापन पद्धती सातत्यपूर्ण एफएफओ वाढ आणि कार्यात्मक सुधारणांमध्ये प्रतिबिंबित होणे आवश्यक आहे.

10. रेग्युलेटरी आणि कम्प्लायन्स रिपोर्टिंग

• गुंतवणूकदार संवाद: एफएफओ हा गुंतवणूकदारांना तिमाही आणि वार्षिक फायनान्शियल अहवालांमध्ये समाविष्ट असलेला एक प्रमुख मेट्रिक आहे, जो आरईआयटीच्या कामगिरीबद्दल पारदर्शकता आणि अंतर्दृष्टी प्रदान करतो. नियामक संस्था आणि उद्योग मानके अनेकदा वर्धित इन्व्हेस्टर समजूतीसाठी एफएफओच्या रिपोर्टिंगवर भर देतात.

ऑपरेशन्समधून फंडची मर्यादा

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआयटी) चे मूल्यांकन करण्यासाठी ऑपरेशन्स फंड (एफएफओ) हा एक व्यापकपणे वापरला जाणारा आणि मौल्यवान मेट्रिक आहे, तर त्यात गुंतवणूकदार आणि विश्लेषकांना त्याविषयी माहिती असणे आवश्यक आहे. ही मर्यादा समजून घेणे आरईआयटीच्या कामगिरी आणि फायनान्शियल हेल्थचा अधिक सूक्ष्म व्ह्यू प्रदान करू शकते.

1. नॉन-स्टँडर्ड ॲडजस्टमेंट

• असंगत ॲडजस्टमेंट: जरी FFO हे नॅशनल असोसिएशन ऑफ रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (NAREIT) द्वारे प्रमाणित केले गेले असले तरीही, वैयक्तिक REIT अतिरिक्त ॲडजस्टमेंट करू शकतात, ज्यामुळे विसंगती होऊ शकतात. जर ॲडजस्टमेंट पूर्णपणे उघड केले नसेल किंवा समजले नसेल तर हे आरईआयटी मधील तुलना कमी विश्वसनीय करू शकते.

2. भांडवली खर्च वगळणे

• कॅपेक्स विचाराचा अभाव: एफएफओ प्रॉपर्टी मेंटेनन्स, सुधारणा किंवा अधिग्रहणांसाठी आवश्यक भांडवली खर्च (कॅपेक्स) विचारात घेत नाही. लक्षणीय कॅपेक्स आरईआयटीच्या कॅश फ्लो आणि फायनान्शियल हेल्थवर परिणाम करू शकते परंतु एफएफओमध्ये दिसून येत नाही, ज्यामुळे आरईआयटीच्या खरे फायनान्शियल कामगिरीचे अपूर्ण चित्र मिळू शकते.

3. खेळत्या भांडवलातील बदलांकडे दुर्लक्ष

• ऑपरेशनल कॅश फ्लो परिणाम: एफएफओ वर्किंग कॅपिटलमधील बदलांचा विचार करत नाही, जसे की प्राप्य, देययोग्य आणि इन्व्हेंटरी. हे बदल आरईआयटीच्या कार्यात्मक कॅश फ्लोवर लक्षणीयरित्या परिणाम करू शकतात परंतु एफएफओ कॅल्क्युलेशनमधून वगळले जातात.

4. वन-टाइम लाभ आणि नुकसान

• नॉन-रिकरिंग आयटम्स: एफएफओ नॉन-रिकरिंग आयटम्ससाठी ॲडजस्ट करत असताना, ते सर्व वन-टाइम लाभ आणि नुकसानीचा परिणाम पूर्णपणे कॅप्चर करू शकत नाही. हे कधीकधी आरईआयटीच्या कमाईशी संबंधित खरे अस्थिरता आणि जोखीम अस्पष्ट करू शकते.

5. ग्रोथ आरईआयटी साठी मर्यादित वापर

• विकास वि. इन्कम फोकस: प्रॉपर्टी विकास आणि संपादनाद्वारे वाढीवर लक्ष केंद्रित करणाऱ्या आरईआयटीसाठी, एफएफओ या उपक्रमांमधून दीर्घकालीन मूल्य निर्मिती पूर्णपणे प्रतिबिंबित करू शकत नाही. अशा प्रकरणांमध्ये, भविष्यातील उत्पन्न क्षमता आणि ॲसेट वाढ विचारात घेणारे मेट्रिक्स अधिक माहितीपूर्ण असू शकतात.

6. लाभ आणि फायनान्सिंग खर्च

• डेब्ट परिणाम: एफएफओ इंटरेस्ट खर्च आणि इतर फायनान्सिंग खर्च विचारात घेत नाही. अत्यंत फायदेशीर आरईआयटी कडे लक्षणीय इंटरेस्ट दायित्वे असू शकतात जे त्यांच्या नेट कॅश फ्लो आणि फायनान्शियल स्थिरतेवर परिणाम करू शकतात, जे एफएफओ पुरेसे प्रतिबिंबित करू शकत नाही.

7. अकाउंटिंग फरक

• विविध अकाउंटिंग पद्धती: आरईआयटी मधील अकाउंटिंग पद्धती आणि धोरणांमधील फरक एफएफओच्या गणनेवर परिणाम करू शकतात. उदाहरणार्थ, लीज इन्कम, प्रॉपर्टी खर्च आणि डेप्रीसिएशनसाठी आरईआयटी कसे अकाउंट करतात यात बदल रिपोर्ट केलेल्या एफएफओमध्ये फरक करू शकतात, तुलना करणे जटिल असू शकते.

8. भविष्यातील वाढीच्या अंदाजांसाठी कोणतेही स्टँडर्ड नाही

• ग्रोथ प्रॉस्पेक्ट्स: एफएफओ हा एक ऐतिहासिक उपाय आहे आणि आरईआयटीच्या भविष्यातील वाढीच्या शक्यतांविषयी माहिती प्रदान करत नाही. भविष्यातील इन्कम आणि ॲसेट वाढीची क्षमता मोजण्यासाठी इन्व्हेस्टर्सना अतिरिक्त मेट्रिक्स आणि विश्लेषण विचारात घेणे आवश्यक आहे.

9. मार्केट स्थिती आणि भाडेकरू गुणवत्ता

• बाह्य घटक: एफएफओ मार्केट स्थिती, भाडेकरू गुणवत्ता आणि लीज अटी यासारख्या बाह्य घटकांचा विचार करत नाही जे आरईआयटीच्या भविष्यातील कामगिरी आणि रिस्क प्रोफाईलवर लक्षणीयरित्या परिणाम करू शकतात. या घटकांसाठी आरईआयटीच्या ऑपरेशन्सवर त्यांचे परिणाम समजून घेण्यासाठी स्वतंत्र विश्लेषणाची आवश्यकता आहे.

10. कमाई व्यवस्थापनाची क्षमता

• मॅनिप्युलेशन रिस्क: आरईआयटी कमाई व्यवस्थापन पद्धतींमध्ये सहभागी होऊ शकतात जे एफएफओवर परिणाम करू शकतात, जसे की खर्च आणि महसूल मान्यता वेळ देणे किंवा विशिष्ट वस्तू वगळून निवडकपणे. जर काळजीपूर्वक छाननी केली नसेल तर हे संभाव्य मॅनिप्युलेशन एफएफओ कमी विश्वसनीय बनवू शकते.

 ऑपरेशन्सचे फंड (एफएफओ) आणि ऑपरेशन्समधून समायोजित फंड (ॲफो) मधील फरक

ऑपरेशन फंड (एफएफओ) आणि अॅडजस्टेड फंड फ्रॉम ऑपरेशन्स (एएफएफओ) हे दोन्ही महत्त्वाचे मेट्रिक्स आहेत जे रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) चे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरले जातात. ते संबंधित असताना, ते त्यांच्या कॅल्क्युलेशन आणि त्यांचे उद्दीष्ट काय आहे यामध्ये भिन्न आहेत. येथे तपशीलवार तुलना केली आहे:

एफएफओ हे आरईआयटीच्या ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सचे मोजमाप आहे जे निव्वळ उत्पन्नामध्ये डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन जोडते आणि प्रॉपर्टी आणि इतर नॉन-रिकरिंग वस्तूंच्या विक्रीवरील लाभ किंवा नुकसान वगळते.

कॅल्क्युलेशन:

• एफएफओ = निव्वळ उत्पन्न + डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन - प्रॉपर्टीच्या विक्रीवरील लाभ/नुकसान

उद्देश:

• निव्वळ इन्कम विकृत करू शकणाऱ्या नॉन-कॅश डेप्रीसिएशन आणि नॉन-रिकरिंग वस्तू वगळून आरईआयटीच्या मुख्य ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सचे स्पष्ट चित्र प्रदान करणे.

प्रमुख वैशिष्ट्ये:

• ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सवर लक्ष केंद्रित करा: आरईआयटीची चालू ऑपरेशनल क्षमता दर्शविते.
• स्टँडर्डायझेशन: नॅशनल असोसिएशन ऑफ रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (एनएआरईआयटी) द्वारे प्रमाणित, ज्यामुळे विविध आरईआयटीमध्ये तुलना करणे सोपे होते.
• नॉन-कॅश ॲडजस्टमेंट: डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टायझेशन वगळले जाते, जे रिअल इस्टेट ॲसेट्ससाठी महत्त्वाचे नॉन-कॅश शुल्क आहेत.

ऑपरेशन्समधून ॲडजस्ट केलेले फंड (AFFO)

AFFO ही FFO ची समायोजित आवृत्ती आहे, जी देखभाल भांडवली खर्च, भाडेपट्टीचा खर्च आणि इतर रोख किंवा गैर-आवर्ती खर्चांसाठी खात्यात पुढील समायोजन करते जेणेकरून वितरणासाठी उपलब्ध रोख रक्कम चांगली दिसेल.

कॅल्क्युलेशन:

• एएफओ = एफएफओ - मेंटेनन्स कॅपेक्स - लीजिंग कमिशन - भाडे आणि इतर नॉन-कॅश वस्तूंच्या स्ट्रेट-लाइनिंगसाठी ॲडजस्टमेंट

उद्देश:

• प्रॉपर्टी पोर्टफोलिओ राखण्यासाठी आणि ऑपरेट करण्यासाठी आवश्यक खर्च विचारात घेऊन शेअरहोल्डर्सना वितरणासाठी उपलब्ध कॅश फ्लोचे अधिक अचूक मोजमाप प्रदान करणे.

प्रमुख वैशिष्ट्ये:

• मेंटेनन्स खर्चाचा समावेश: प्रॉपर्टीच्या कार्यात्मक कामगिरी टिकवून ठेवण्यासाठी आवश्यक मेंटेनन्स कॅपिटल खर्च आणि लीजिंग खर्च कपात करते.
• कॅश फ्लो फोकस: डिव्हिडंड आणि रिइन्व्हेस्टमेंटसाठी उपलब्ध वास्तविक कॅश फ्लोचे चांगले संकेत देते.
• नॉन-कॅश वस्तूंसाठी ॲडजस्टमेंट: कॅश कमाईचा अधिक वास्तविक व्ह्यू प्रदान करण्यासाठी भाडे आणि इतर नॉन-कॅश वस्तूंच्या सरळ लाईनसाठी ॲडजस्ट करते.

प्रमुख फरक

निष्कर्ष

एफएफओ हा आरईआयटीचे मूल्यांकन करण्यासाठी एक आवश्यक मेट्रिक आहे कारण ते त्यांच्या ऑपरेटिंग परफॉर्मन्स, कॅश फ्लो आणि निव्वळ उत्पन्नापेक्षा लाभांश टिकवून ठेवण्याची क्षमता अधिक अचूक प्रतिबिंबित प्रदान करते. मुख्य ऑपरेशन्सवर लक्ष केंद्रित करून आणि नॉन-कॅश आणि नॉन-रिकरिंग वस्तू वगळून, एफएफओ गुंतवणूकदारांना आरईआयटीच्या कामगिरी आणि क्षमतेविषयी चांगले माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यास मदत करते.