मॉर्टगेज बॅक्ड सिक्युरिटी

मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटी (एमबीएस) म्हणजे काय?

मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटी (एमबीएस) हा एक प्रकारचा फायनान्शियल इन्स्ट्रुमेंट आहे जो गहाणांच्या पूलद्वारे सुरक्षित केला जातो. एमबीएस मधील इन्व्हेस्टर्सना अंतर्निहित मॉर्टगेजवर कर्जदारांनी केलेल्या प्रिन्सिपल आणि इंटरेस्ट पेमेंटमधून प्राप्त नियमित पेमेंट प्राप्त होतात. तपशीलवार स्पष्टीकरण येथे दिले आहे:

मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटीजची प्रमुख वैशिष्ट्ये:

संरचना:

• पूलिंग: सिंगल सिक्युरिटी तयार करण्यासाठी मॉर्टगेज एकत्रित केले जातात. हे पूलिंग इन्व्हेस्टरसाठी रिस्क कमी करते, कारण अनेक कर्जदारांमध्ये रिस्क पसरली जाते.
• ट्रांच: एमबीएस विविध ट्रांच किंवा सेगमेंटमध्ये विभाजित केले जाऊ शकते, प्रत्येक रिस्क आणि रिटर्नच्या विविध लेव्हलसह. सीनिअर ट्रांचमध्ये जास्त क्रेडिट रेटिंग असतात आणि प्रथम भरले जातात, तर ज्युनियर ट्रांच जास्त उत्पन्न ऑफर करतात परंतु अधिक रिस्कसह येतात.

मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटीजचे प्रकार

भारतात, मॉर्टगेज बॅक्ड सिक्युरिटीज (एमबीएस) हे फायनान्शियल इन्स्ट्रुमेंट्स आहेत जे इन्व्हेस्टरना मॉर्टगेज मार्केटमध्ये सहभागी होण्याची परवानगी देतात. भारतात आढळलेल्या काही प्रकारच्या मॉर्टगेज बॅक्ड सिक्युरिटीज येथे आहेत:

1. पास-थ्रू सर्टिफिकेट (PTCs): हे भारतातील सर्वात सामान्य प्रकारचे MBS आहेत. पीटीसी मॉर्टगेज लोनच्या पूलमध्ये मालकीचे स्वारस्य दर्शवितात. अंतर्निहित गहाणांमधून कॅश फ्लो सर्टिफिकेट धारकांना दिला जातो.
2. मॉर्टगेज पार्टिसिपेशन सर्टिफिकेट (एमपीसी): एमपीसी पीटीसी प्रमाणेच आहेत परंतु इन्व्हेस्टरमध्ये प्रिन्सिपल आणि इंटरेस्ट पेमेंटच्या वाटपाशी संबंधित विविध अटी ऑफर करू शकतात.
3. कोलॅटरलाईज्ड मॉर्टगेज ऑब्लिगेशन्स (सीएमओएस): हे संरचित सिक्युरिटीज आहेत जे विविध मॅच्युरिटी आणि रिस्कसह विविध क्लास ऑफर करतात. पीटीसी आणि एमपीसीच्या तुलनेत ते भारतात कमी सामान्य आहेत.
4. सिक्युरिटाईज्ड मॉर्टगेज बाँड्स (एसएमबी): हे मॉर्टगेजच्या पूलद्वारे समर्थित बाँड्स आहेत, जिथे मॉर्टगेज मधून प्रिन्सिपल आणि इंटरेस्ट पेमेंटचा वापर बाँडवर इंटरेस्ट आणि प्रिन्सिपल भरण्यासाठी केला जातो.
5. निवासी मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटीज (आरएमबीएस): या सिक्युरिटीज निवासी मॉर्टगेजद्वारे समर्थित आहेत, ज्यामुळे इन्व्हेस्टरला होम लोनच्या पूलचा एक्सपोजर प्रदान केला जातो.

या प्रकारचे एमबीएस भारतातील फायनान्शियल संस्थांना लिक्विडिटी मॅनेज करण्यास, रिस्क एक्सपोजर कमी करण्यास आणि मॉर्टगेज मार्केटमध्ये इन्व्हेस्टरला पर्यायी इन्व्हेस्टमेंट संधी प्रदान करण्यास मदत करतात.

मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटीज कसे काम करतात

भारतातील मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटीज (एमबीएस) इतर देशांमधील समानपणे कार्य करतात परंतु भारतीय फायनान्शियल सिस्टीमसाठी विशिष्ट काही युनिक फीचर्स आणि रेग्युलेटरी फ्रेमवर्कसह. भारतात एमबीएस कसे काम करते याचे तपशीलवार स्पष्टीकरण येथे दिले आहे:

1. मॉर्टगेज ओरिजिनेशन

• कर्जदार: व्यक्ती किंवा बिझनेस प्रॉपर्टी खरेदी किंवा रिफायनान्स करण्यासाठी बँक किंवा हाऊसिंग फायनान्स कंपन्या (एचएफसी) कडून होम लोन घेतात.
• लेंडर: एच डी एफ सी, एलआयसी हाऊसिंग फायनान्स आणि इतर सारख्या कमर्शियल बँक आणि एचएफसी या मॉर्टगेज लोनचे उद्भवतात.

2. मॉर्टगेजचे पूलिंग

• पूलिंग: लेंडर विशेष हेतू वाहन (एसपीव्ही) किंवा ट्रस्टला वैयक्तिक मॉर्टगेज लोन विकतात, जे मॉर्टगेज पूल तयार करण्यासाठी हे लोन एकत्रित करतात. ही पूलिंग प्रोसेस नॅशनल हाऊसिंग बँक (एनएचबी) किंवा खासगी फायनान्शियल संस्था यासारख्या संस्थांद्वारे देखरेख केली जाते.
• पूलची निर्मिती: एसपीव्ही विविध मॉर्टगेज लोन एकत्रित करते आणि वैयक्तिक लोन डिफॉल्टशी संबंधित जोखीम कमी करते.

3. एमबीएसचे सिक्युरिटायझेशन आणि जारी करणे

• सिक्युरिटायझेशन: एसपीव्ही मॉर्टगेजच्या पूलद्वारे समर्थित एमबीएस जारी करते. अंतर्निहित गहाणांद्वारे निर्मित कॅश फ्लोवर क्लेम प्रदान करण्यासाठी या सिक्युरिटीजची रचना केली जाते.
• ट्रांच: जागतिक पद्धतींप्रमाणेच विविध स्तरांच्या रिस्क आणि रिटर्नसह एमबीएसची रचना विविध ट्रांचमध्ये केली जाऊ शकते. सीनिअर ट्रांचमध्ये पेमेंटमध्ये कमी रिस्क आणि प्राधान्य आहे, तर ज्युनियर ट्रांचमध्ये जास्त रिस्क असते परंतु जास्त संभाव्य रिटर्न ऑफर करतात.

4. गुंतवणूकदारांना विक्री

• वितरण: बँक, म्युच्युअल फंड, इन्श्युरन्स कंपन्या, पेन्शन फंड आणि वैयक्तिक इन्व्हेस्टरसह विविध इन्व्हेस्टरना एमबीएस विकले जातात.
• इन्व्हेस्टमेंट: गहाण पूलच्या कॅश फ्लो मधून प्राप्त नियमित पेमेंट प्राप्त करण्यासाठी इन्व्हेस्टर एमबीएस खरेदी करतात.

5. गुंतवणूकदारांसाठी कॅश फ्लो

• मासिक पेमेंट: कर्जदार लेंडरला मासिक मॉर्टगेज पेमेंट करतात, ज्यामध्ये प्रिन्सिपल आणि इंटरेस्ट दोन्ही घटकांचा समावेश होतो.
• सर्व्हिसर भूमिका: मॉर्टगेज सर्व्हिसर (अनेकदा मूळ लेंडर) हे पेमेंट संकलित करते आणि सर्व्हिसिंग फी कपात केल्यानंतर त्यांना एसपीव्ही कडे पास करते.
• पेमेंटचे वितरण: एसपीव्ही एमबीएसच्या अटींनुसार एमबीएस इन्व्हेस्टरना संकलित देयके वितरित करते. इन्व्हेस्टरला प्रिन्सिपल आणि इंटरेस्ट पेमेंटचा शेअर प्राप्त होतो.

6. रिस्क आणि रिटर्न

• इंटरेस्ट रेट रिस्क: इंटरेस्ट रेट्समधील बदल एमबीएसच्या मूल्यावर परिणाम करतात. उच्च इंटरेस्ट रेट्स सामान्यपणे विद्यमान एमबीएसचे मूल्य कमी करतात.
• प्रीपेमेंट रिस्क: जर कर्जदार त्यांचे मॉर्टगेज लवकरात लवकर प्रीपेमेंट करत असतील, तर एमबीएस इन्व्हेस्टरना अपेक्षित कॅश फ्लो कमी होतात, ज्यामुळे रिटर्नवर परिणाम होतो.
• क्रेडिट रिस्क: कर्जदार त्यांच्या मॉर्टगेज पेमेंटवर डिफॉल्ट करण्याची रिस्क. भारतातील क्रेडिट रिस्क आर्थिक पर्यावरण आणि नियामक उपायांद्वारे प्रभावित होते.
• मार्केट रिस्क: भारतातील व्यापक आर्थिक स्थिती आणि रिअल इस्टेट मार्केट ट्रेंड एमबीएस परफॉर्मन्स आणि मूल्यावर परिणाम करू शकतात.

रेग्युलेटरी आणि मार्केट फ्रेमवर्क

• नॅशनल हाऊसिंग बँक (एनएचबी): रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया (आरबीआय) ची सहाय्यक कंपनी एनएचबी, हाऊसिंग फायनान्स आणि एचएफसीचे नियमन करण्यात महत्त्वाची भूमिका बजावते. हे सिक्युरिटायझेशन प्रोसेसची सुविधा देखील देते.
• सेबी: सिक्युरिटीज अँड एक्स्चेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (सेबी) कॅपिटल मार्केटमध्ये एमबीएस जारी करणे आणि ट्रेडिंगचे नियमन करते.
• सरफेसी ॲक्ट: सिक्युरिटायझेशन अँड रिकन्स्ट्रक्शन ऑफ फायनान्शियल ॲसेट्स अँड एन्फोर्समेंट ऑफ सिक्युरिटी इंटरेस्ट (सरफेसी) ॲक्ट सिक्युरिटायझेशन प्रोसेस आणि डिफॉल्ट लोन्सच्या रिकव्हरीसाठी कायदेशीर फ्रेमवर्क प्रदान करते.

तपशीलवार उदाहरण:

चला भारतात एमबीएस कसे काम करते याचे सरळ उदाहरण पाहूया.

1. मॉर्टगेज ओरिजिनेशन:
   • एच डी एफ सी ने 500 होम लोनची उत्पत्ती केली, प्रत्येकी ₹2,000,000 किंमतीचे, मॉर्टगेज मध्ये एकूण ₹1,000,000,000.
2. पूलिंग:
   • एच डी एफ सी नॅशनल हाऊसिंग बँकद्वारे तयार केलेल्या SPV ला हे 500 मॉर्टगेज विकते.
   • एसपीव्ही या मॉर्टगेजला ₹1,000,000,000 किंमतीच्या सिंगल एमबीएस पूलमध्ये एकत्रित करते.
3. एमबीएस जारी करणे:
   • एसपीव्ही पूलमधून एमबीएस जारी करते आणि त्यांना 10,000 युनिट्समध्ये विभाजित करते, प्रत्येक मूल्य ₹100,000.
   • प्रत्येक युनिट मॉर्टगेजच्या पूलमधून एकूण कॅश फ्लोचा भाग दर्शविते.
4. गुंतवणूकदारांना विक्री:
   • बँक, म्युच्युअल फंड आणि इन्श्युरन्स कंपन्यांसह इन्व्हेस्टर, हे एमबीएस युनिट्स खरेदी करा.
   • प्रत्येक इन्व्हेस्टरकडे पूलचा एक भाग आहे आणि कॅश फ्लोच्या शेअरसाठी पात्र आहे.
5. मासिक देयके:
   • घरमालक मासिक मॉर्टगेज पेमेंट करतात, म्हणजे प्रत्येकी ₹20,000.
   • सर्व्हिसर (एच डी एफ सी) प्रत्येक 500 मॉर्टगेज मधून ₹ 20,000 कलेक्ट करते, एकूण ₹ 10,000,000 प्रति महिना.
6. पेमेंटचे वितरण:
   • सर्व्हिसर त्याचे शुल्क कपात करतो, उदा., ₹100,000.
   • उर्वरित ₹9,900,000 MBS इन्व्हेस्टरला वितरित केले जाते.
   • एमबीएसच्या प्रत्येक युनिटला पूलच्या प्रमाणावर आधारित ₹9,900,000 चा शेअर प्राप्त होतो.

मॉर्टगेज समर्थित सिक्युरिटी किंमतीवर परिणाम करणारे घटक

मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटीज (एमबीएस) ची किंमत विविध घटकांद्वारे प्रभावित होते, ज्यापैकी प्रत्येक या सिक्युरिटीजच्या अपेक्षित रिटर्न, रिस्क आणि एकूण मूल्यावर परिणाम करू शकते. येथे प्रमुख घटक आहेत:

1. इंटरेस्ट रेट्स

• मार्केट इंटरेस्ट रेट्स: प्रचलित मार्केट इंटरेस्ट रेट्सची लेव्हल एमबीएस किंमतीवर लक्षणीय परिणाम करते. जेव्हा मार्केट इंटरेस्ट रेट्स वाढतात, तेव्हा विद्यमान एमबीएसची किंमत सामान्यपणे कमी होते कारण नवीन समस्या जास्त रिटर्न ऑफर करतील. त्याउलट, जेव्हा इंटरेस्ट रेट्स कमी होतात, तेव्हा विद्यमान एमबीएसची किंमत वाढते.
• उत्पन्न स्प्रेड: एमबीएसवरील उत्पन्न आणि तुलनात्मक रिस्क-फ्री सिक्युरिटीज (जसे की सरकारी बाँड्स) वरील उत्पन्नातील फरक देखील किंमतीवर परिणाम करतो. व्यापक स्प्रेड सामान्यपणे जास्त जोखीम आणि एमबीएससाठी कमी किंमती दर्शवितात.

2. प्रीपेमेंट रेट्स

• प्रीपेमेंट रिस्क: कर्जदार त्यांचे मॉर्टगेज लवकरात लवकर रिपेमेंट करतील, जे एमबीएस इन्व्हेस्टरद्वारे प्राप्त कॅश फ्लोवर परिणाम करते. उच्च प्रीपेमेंट रेट्स इन्व्हेस्टर्सना प्राप्त होणार्‍या इंटरेस्ट इन्कमची रक्कम कमी करू शकतात, ज्यामुळे एमबीएस किंमत कमी होऊ शकते.
• प्रीपेमेंट मॉडेल्स: इंटरेस्ट रेट बदल, हाऊसिंग मार्केट स्थिती आणि कर्जदाराच्या वर्तनासारख्या घटकांवर आधारित प्रीपेमेंट रेट्सचा अंदाज घेण्यासाठी फायनान्शियल मॉडेल्सचा वापर केला जातो.

3. क्रेडिट रिस्क

• डिफॉल्ट रिस्क: कर्जदार त्यांच्या मॉर्टगेज पेमेंटवर डिफॉल्ट होणारी रिस्क. उच्च डिफॉल्ट रेट्स एमबीएस इन्व्हेस्टरसाठी रिस्क वाढवतात, ज्यामुळे किंमती कमी होतात.
• क्रेडिट वाढ: इन्श्युरन्स, हमी आणि ओव्हर-कोलॅटरलायझेशन सारख्या वैशिष्ट्ये क्रेडिट रिस्क कमी करू शकतात आणि उच्च एमबीएस किंमतीला सपोर्ट करू शकतात.

4. हाऊसिंग मार्केट स्थिती

• होम प्राईस: होम प्राईस मधील बदल एमबीएस साठी अंतर्निहित कोलॅटरलच्या मूल्यावर परिणाम करू शकतात. वाढत्या घराच्या किंमतीमुळे सामान्यपणे डिफॉल्ट रिस्क कमी होते, जास्त एमबीएस किंमतींना सपोर्ट करते, तर घराच्या किंमती कमी होण्यामुळे डिफॉल्ट रिस्क वाढू शकते आणि एमबीएस किंमती कमी होऊ शकतात.
• आर्थिक स्थिती: रोजगार रेट्स आणि इन्कम लेव्हल सारख्या व्यापक आर्थिक स्थिती, कर्जदारांच्या मॉर्टगेज पेमेंट करण्याच्या क्षमतेवर देखील परिणाम करतात, ज्यामुळे एमबीएस किंमतीवर परिणाम होतो.

5. एमबीएस संरचना

• ट्रँचिंग: विविध ट्रांचमध्ये एमबीएसची रचना किंमतीवर परिणाम करते. पेमेंटमध्ये प्राधान्य असलेल्या आणि कमी रिस्क असलेल्या सीनिअर ट्रांचची किंमत ज्युनियर ट्रांचपेक्षा जास्त आहे, ज्यामध्ये जास्त रिस्क असते परंतु जास्त संभाव्य रिटर्न ऑफर करतात.
• एमबीएसचा प्रकार: विशिष्ट प्रकारचा एमबीएस (उदा., एमबीएस, सीएमओएस, एसएमबी द्वारे पास-थ्रू) आणि त्यांच्या संबंधित पेमेंट संरचना आणि रिस्क प्रोफाईल्स देखील किंमतीवर प्रभाव टाकतात.

6. लिक्विडिटी

• मार्केट लिक्विडिटी: सेकंडरी मार्केटमध्ये MBS खरेदी आणि विकली जाऊ शकणारी सुलभता किंमतीवर परिणाम करते. उच्च लिक्विडिटी सामान्यपणे जास्त किंमतीला सपोर्ट करते, तर कमी लिक्विडिटीमुळे सवलतीच्या किंमती होऊ शकतात.
• ट्रेडिंग वॉल्यूम: उच्च ट्रेडिंग वॉल्यूम सामान्यपणे चांगली लिक्विडिटी आणि अधिक स्थिर किंमत दर्शविते.

7. नियामक आणि धोरण पर्यावरण

• सरकारी धोरणे: टॅक्स प्रोत्साहन, हाऊसिंग सबसिडी किंवा मॉर्टगेज मार्केटवर परिणाम करणाऱ्या नियमांमधील बदल यासारख्या सरकारी पॉलिसीमधील बदल एमबीएस किंमतीवर परिणाम करू शकतात.
• आर्थिक धोरण: सेंट्रल बँक कृती, जसे की इंटरेस्ट रेट्स मधील बदल किंवा एमबीएस खरेदीसह संख्यात्मक सुलभता कार्यक्रम, एमबीएस किंमतीवर लक्षणीयरित्या परिणाम करू शकतात.

8. Macroeconomic Factors

• महागाई: उच्च महागाईमुळे उच्च इंटरेस्ट रेट्स होऊ शकतात, ज्यामुळे सामान्यपणे एमबीएस किंमती कमी होतात. याउलट, कमी महागाई कमी इंटरेस्ट रेट्स आणि जास्त एमबीएस किंमतीला सपोर्ट करू शकते.
• जीडीपी वाढ: मजबूत आर्थिक वाढीमुळे कर्जदारांची क्रेडिट पात्रता सुधारू शकते आणि कमी डिफॉल्ट रेट्स होऊ शकतात, उच्च एमबीएस किंमतीला सपोर्ट करू शकतात.

सारांश:

एमबीएसशी संबंधित जोखीम

मॉर्टगेज बॅक्ड सिक्युरिटीज (एमबीएस) मध्ये इन्व्हेस्टमेंट करण्यामध्ये अनेक रिस्क असतात, ज्याचा इन्व्हेस्टरने काळजीपूर्वक विचार करावा:

1. क्रेडिट रिस्क: ही रिस्क आहे जी कर्जदार त्यांच्या मॉर्टगेज पेमेंटवर डिफॉल्ट करू शकतात, ज्यामुळे एमबीएस धारण करणाऱ्या इन्व्हेस्टरचे नुकसान होऊ शकते. आर्थिक मंदी किंवा इंटरेस्ट रेट्समधील बदल कर्जदारांच्या पेमेंट करण्याच्या क्षमतेवर परिणाम करू शकतात.
2. इंटरेस्ट रेट रिस्क: एमबीएस इंटरेस्ट रेट्समधील बदलांसाठी संवेदनशील आहेत. जेव्हा इंटरेस्ट रेट्स वाढतात, तेव्हा मॉर्टगेज वरील प्रीपेमेंट रेट्स कमी होतात, एमबीएसचा कालावधी वाढतो आणि संभाव्यपणे त्यांचे मार्केट मूल्य कमी करतात. याउलट, कमी इंटरेस्ट रेट्स प्रीपेमेंट रेट्स वाढवू शकतात, एमबीएस कालावधी कमी करू शकतात आणि त्यांच्या मूल्यावर देखील संभाव्यपणे परिणाम करू शकतात.
3. प्रीपेमेंट रिस्क: कर्जदार रिफायनान्सिंग किंवा इतर कारणांमुळे त्यांचे मॉर्टगेज लवकरात लवकर (प्रीपे) रिपेमेंट करू शकतात. हे एमबीएसकडून अपेक्षित कॅश फ्लोवर परिणाम करू शकते, कारण इन्व्हेस्टरला अपेक्षेपेक्षा लवकर त्यांचे प्रिन्सिपल प्राप्त होऊ शकते, संभाव्यपणे अशा वेळी जेव्हा रिइन्व्हेस्टमेंटच्या संधी कमी आकर्षक असतात.
4. एक्सटेंशन रिस्क: प्रीपेमेंट रिस्कच्या उलट, जेव्हा इंटरेस्ट रेट्स वाढतात, तेव्हा कर्जदार रिफायनान्स करण्याची शक्यता कमी असू शकते, ज्यामुळे प्रीपेमेंटची गती कमी होऊ शकते. हे एमबीएसचा कालावधी वाढवू शकते आणि इन्व्हेस्टरना जास्त इंटरेस्ट रेट रिस्कचा सामना करू शकते.
5. लिक्विडिटी रिस्क: एमबीएस इतर फिक्स्ड-इन्कम सिक्युरिटीजपेक्षा कमी लिक्विड असू शकते, विशेषत: मार्केट स्ट्रेसच्या कालावधीदरम्यान. लिक्विडिटीचा अभाव इन्व्हेस्टर्सना वाजवी किंमतीत त्यांचे होल्डिंग्स विकणे कठीण करू शकते.
6. स्ट्रक्चरल रिस्क: काही एमबीएस संरचना, जसे की कोलॅटरलाईज्ड मॉर्टगेज ऑब्लिगेशन्स (सीएमओएस), विविध ट्रांचसह जटिल कॅश फ्लो संरचना आहेत जे पेमेंटला वेगवेगळे प्राधान्य देतात. प्रत्येक भागाशी संबंधित जोखीम आणि संभाव्य रिटर्नचे मूल्यांकन करण्यासाठी या संरचना समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.
7. मार्केट रिस्क: मॉर्टगेज मार्केटवर परिणाम करणाऱ्या विस्तृत मार्केट स्थिती, इन्व्हेस्टर सेंटिमेंट आणि रेग्युलेटरी बदलांमुळे एमबीएस किंमतीवर परिणाम होऊ शकतो.
8. कायदेशीर आणि नियामक जोखीम: गहाण आणि एमबीएस नियंत्रित करणाऱ्या कायदे आणि नियमांमधील बदल त्यांच्या मूल्य आणि कामगिरीवर परिणाम करू शकतात.

2007-2008 च्या आर्थिक संकटात एमबीएसची भूमिका

मॉर्टगेज बॅक्ड सिक्युरिटीज (एमबीएस) ने 2007-2008 फायनान्शियल संकटात महत्त्वाची भूमिका बजावली, प्रामुख्याने सबप्राईम मॉर्टगेजसह त्यांच्या संबंधाद्वारे. संकटात एमबीएसचे योगदान देण्याचे प्रमुख मार्ग येथे दिले आहेत:

1. सबप्राईम मॉर्टगेज मार्केट विस्तार: एमबीएस द्वारे सबप्राईम मॉर्टगेज (कमकुवत क्रेडिट रेकॉर्ड असलेल्या कर्जदारांना जारी केलेले मॉर्टगेज) बंडल आणि सिक्युरिटाईज करण्यासाठी फायनान्शियल संस्थांना सक्षम केले. या सिक्युरिटीजचे अनेकदा त्यांच्या उच्च रिस्क प्रोफाईल्स असूनही उच्च-उत्पन्न इन्व्हेस्टमेंट म्हणून मार्केटिंग केले जाते.
2. सिक्युरिटायझेशन आणि रिस्क ट्रान्सफर: एमबीएस खरेदी करणाऱ्या इन्व्हेस्टरना या मॉर्टगेजशी संबंधित क्रेडिट रिस्क ट्रान्सफर करण्यासाठी ऑरिजिनेटर्स (लेंडर्स) ला अनुमती असलेल्या गहाणांची सिक्युरिटायझेशन. यामुळे मूळ कर्जदारांच्या क्रेडिट पात्रतेबद्दल आणि एमबीएस मधील अंतिम इन्व्हेस्टर यांच्यात डिस्कनेक्ट झाले, ज्यांना अंतर्निहित क्रेडिट रिस्कचा सामना करावा लागला.
3. क्रेडिट रेटिंग एजन्सी: क्रेडिट रेटिंग एजन्सींना अनेक एमबीएसला उच्च रेटिंग दिले गेले, विशेषत: ज्यांची रचना विविध भागांमध्ये केली गेली (जसे की सीडीओ - कोलॅटरलाईज्ड डेब्ट ऑब्लिगेशन्स), अंतर्निहित मॉर्टगेज रिस्क आणि विविधतेविषयी त्रुटीयुक्त गृहितकांवर आधारित. एमबीएसच्या खरे क्रेडिट पात्रतेविषयी जोखीम चुकीची किंमत गुंतवणूकदारांना दिशाभूल करते.
4. हाऊसिंग किंमतीमध्ये जलद घट: हाऊसिंग किंमती 2006 मध्ये त्यांच्या शिखरावरून घटण्यास सुरुवात झाल्यामुळे, सबप्राईम गहाण असलेल्या अनेक कर्जदारांना त्यांच्या घरांपेक्षा जास्त मूल्य (अंडरवॉटर गहाण) असल्याचे आढळले. यामुळे डिफॉल्ट आणि फोरक्लोजरची लाट निर्माण झाली, विशेषत: सबप्राईम कर्जदारांमध्ये ज्यांनी सुरुवातीला कमी टीझर रेट्ससह ॲडजस्टेबल-रेट मॉर्टगेज घेतले होते जे उच्च लेव्हलवर रिसेट करतात.
5. व्यापक फायनान्शियल इन्स्टिट्यूशन एक्सपोजर: अनेक फायनान्शियल इन्स्टिट्यूशन्सकडे सीडीओ सारख्या जटिल फायनान्शियल प्रॉडक्ट्सद्वारे प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्षपणे एमबीएसची महत्त्वाची संख्या असते. वाढत्या डिफॉल्ट आणि घटत्या हाऊसिंग किंमतीमुळे एमबीएसचे मूल्य कमी झाल्याने, या संस्थांना मोठ्या प्रमाणात नुकसान आणि लिक्विडिटी समस्यांचा सामना करावा लागला.
6. प्रणालीगत परिणाम: फायनान्शियल संस्था आणि जागतिक फायनान्शियल सिस्टीमचे परस्पर जोडणी म्हणजे एमबीएस आणि संबंधित सिक्युरिटीजमधील नुकसान जलदपणे पसरले, ज्यामुळे व्यापक फायनान्शियल संकट निर्माण होते. एमबीएसच्या मोठ्या प्रमाणात संपर्कात असलेली बँक आणि वित्तीय संस्था कमी भांडवली स्तर, वाढीव निधी खर्च आणि काही प्रकरणांमध्ये, अपयश किंवा सरकारी जामीनपत्रे.

एमबीएस सह गुंतवणूक धोरणे

मॉर्टगेज बॅक्ड सिक्युरिटीज (एमबीएस) सह इन्व्हेस्टमेंट स्ट्रॅटेजी इन्व्हेस्टरच्या रिस्क सहनशीलता, इन्व्हेस्टमेंट उद्देश आणि मार्केट स्थितीनुसार बदलतात. येथे काही सामान्य धोरणे आहेत:

1. उत्पन्न वाढ: उच्च उत्पन्न शोधणारे इन्व्हेस्टर एमबीएस मध्ये इन्व्हेस्ट करू शकतात, विशेषत: उच्च इंटरेस्ट रेट्ससह गहाण किंवा कमी क्रेडिट गुणवत्तेसह (जसे की सबप्राईम गहाण) समर्थित गहाण. ही सिक्युरिटीज सामान्यपणे सरकारी बाँड्स किंवा इन्व्हेस्टमेंट-ग्रेड कॉर्पोरेट बाँड्सच्या तुलनेत जास्त उत्पन्न ऑफर करतात.
2. इंटरेस्ट रेट रिस्क मॅनेजमेंट: एमबीएस इंटरेस्ट रेट्समधील बदलांसाठी संवेदनशील आहेत. इन्व्हेस्टर त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये इंटरेस्ट रेट रिस्क मॅनेज करण्यासाठी एमबीएस वापरू शकतात. उदाहरणार्थ, जेव्हा इंटरेस्ट रेट्स कमी होण्याची अपेक्षा आहे, तेव्हा इन्व्हेस्टर कमी कालावधीसह किंवा प्रचलित इंटरेस्ट रेट्सवर आधारित नियमितपणे रिसेट करणाऱ्या ॲडजस्टेबल-रेट मॉर्टगेज (एआरएम) असलेल्या एमबीएसला प्राधान्य देऊ शकतात.
3. सेक्टर रोटेशन: इन्व्हेस्टर सापेक्ष मूल्य मूल्यांकनावर आधारित एमबीएस सेक्टरमध्ये फेरवू शकतात. उदाहरणार्थ, ते त्यांच्या क्रेडिट रिस्क आणि उत्पन्नाच्या स्प्रेडच्या मूल्यांकनानुसार एजन्सी-समर्थित एमबीएस आणि नॉन-एजन्सी एमबीएस दरम्यान स्विच करू शकतात.
4. विविधतेद्वारे रिस्क मॅनेजमेंट: एमबीएस निश्चित-उत्पन्न पोर्टफोलिओमध्ये विविधतेसाठी संधी ऑफर करते. विविध क्रेडिट गुणवत्ता, प्रीपेमेंट वैशिष्ट्ये आणि मॅच्युरिटीसह एमबीएसच्या श्रेणीमध्ये इन्व्हेस्ट करून, इन्व्हेस्टर रिस्क पसरवू शकतात आणि संभाव्यपणे एकूण पोर्टफोलिओ स्थिरता वाढवू शकतात.
5. सेक्टर-विशिष्ट धोरणे: इन्व्हेस्टर निवासी किंवा कमर्शियल रिअल इस्टेट मार्केटच्या दृष्टीकोनानुसार एमबीएस मार्केटमध्ये विशिष्ट सेक्टरवर लक्ष केंद्रित करू शकतात, जसे की निवासी एमबीएस (आरएमबीएस) किंवा कमर्शियल मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटीज (सीएमबीएस).
6. संरचित प्रॉडक्ट्स: काही इन्व्हेस्टर कोलॅटरलाईज्ड मॉर्टगेज ऑब्लिगेशन्स (सीएमओएस) किंवा मॉर्टगेज-बॅक्ड सिक्युरिटीज ट्रांच (एमएसटीएस) सारख्या संरचित प्रॉडक्ट्सचा समावेश असलेल्या अधिक जटिल स्ट्रॅटेजीजमध्ये सहभागी होऊ शकतात. हे प्रॉडक्ट्स विविध रिस्क प्रोफाईल्स आणि कॅश फ्लो स्ट्रक्चर्स ऑफर करतात, ज्यामुळे इन्व्हेस्टर्सना विशिष्ट रिस्क-रिटर्न प्राधान्यांसाठी त्यांचे एक्सपोजर तयार करण्याची परवानगी मिळते.
7. उत्पन्न निर्मिती: अंतर्निहित मॉर्टगेज कडून इंटरेस्ट आणि प्रिन्सिपल पेमेंट प्राप्त करून नियमित इन्कम स्ट्रीम निर्माण करण्यासाठी एमबीएसचा वापर केला जाऊ शकतो. हे इन्कम-ओरिएंटेड इन्व्हेस्टरसाठी आकर्षक असू शकते, जसे की निवृत्त व्यक्ती किंवा स्थिर कॅश फ्लो शोधणाऱ्यांसाठी.
8. तांत्रिक वाटप: इन्व्हेस्टर मॅक्रोइकॉनॉमिक घटक, इंटरेस्ट रेट अपेक्षा आणि मार्केट स्थितीवर आधारित त्यांचे वाटप एमबीएसमध्ये ॲडजस्ट करू शकतात. उदाहरणार्थ, आर्थिक अनिश्चितता किंवा वाढत्या इंटरेस्ट रेट्सच्या कालावधीदरम्यान, इन्व्हेस्टर जास्त क्रेडिट रिस्क असल्याचे समजलेल्या एमबीएसचे एक्सपोजर कमी करू शकतात.

 निष्कर्ष

अशा प्रकारे एमबीएस मधील इन्व्हेस्टरनी योग्य तपासणी करावी आणि इन्व्हेस्टमेंट करण्यापूर्वी त्यांच्या रिस्क सहनशीलता, इन्व्हेस्टमेंट हॉरिझॉन आणि मार्केट स्थितींचा विचार करावा, कारण ही सिक्युरिटीज पारंपारिक बाँड्स किंवा इक्विटीच्या तुलनेत विविध रिस्क प्रोफाईल्स प्रदर्शित करू शकतात.