उचित बाजार मूल्य म्हणजे काय?

परिचय

उचित बाजार मूल्य (एफएमव्ही) बाजारातील मालमत्तेचे मूल्य निर्धारित करते. हे खुल्या आणि अप्रतिबंधित बाजारात मालमत्तेची किंमत दर्शविते, खरेदीदार आणि विक्रेता ज्ञानयोग्य आहे आणि स्वतंत्रपणे कार्य करीत आहे असे गृहीत धरते.

एफएमव्ही विलीनीकरण आणि संपादन, कर, वित्तीय अहवाल आणि मुकदमासह विविध संदर्भात लागू करते. [1] 200 पेक्षा जास्त फायनान्स प्रोफेशनल्सच्या सर्वेक्षणात, त्यांच्या फायनान्शियल विश्लेषण आणि रिपोर्टिंग प्रक्रियेमध्ये एफएमव्ही वापरून 75% प्रतिवादी अहवाल दिले. 
 

उचित बाजार मूल्य (एफएमव्ही) बाजारातील मालमत्तेचे मूल्य निर्धारित करते. हे खुल्या आणि अप्रतिबंधित बाजारात मालमत्तेची किंमत दर्शविते, खरेदीदार आणि विक्रेता ज्ञानयोग्य आहे आणि स्वतंत्रपणे कार्य करीत आहे असे गृहीत धरते. एफएमव्ही विविध संदर्भात लागू होते, ज्यामध्ये समाविष्ट आहे

फेअर मार्केट वॅल्यू (एफएमव्ही) ही संभाव्य खरेदीदार भरण्यास तयार असलेली वर्तमान किंमत आहे आणि विक्रेता खुल्या आणि स्पर्धात्मक बाजारात सहमत होईल. 

[2] व्यवसाय मूल्यांकन व्यावसायिकांच्या सर्वेक्षणात, 70% प्रतिवादी म्हणतात की व्यवसायाचे मूल्य निर्धारित करण्यासाठी एफएमव्ही सर्वात महत्त्वाचा घटक आहे. मालमत्ता खरेदी किंवा विक्री, कायदेशीर वाद सेटल करणे आणि लेखा हेतूंसाठी मालमत्तेच्या योग्य मूल्याचे मूल्यांकन करण्याविषयी माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी एफएमव्ही अचूकपणे निर्धारित करणे आवश्यक आहे.
 

फेअर मार्केट वॅल्यू (एफएमव्ही) समजून घेणे

माहितीपूर्ण आर्थिक निर्णय घेताना योग्य बाजार मूल्य समजून घेणे महत्त्वाचे आहे. मालमत्ता राज्य, त्याचे स्थान आणि त्याची बाजारपेठ मागणी यासह अनेक घटक मालमत्तेच्या एफएमव्हीची गणना करण्यासाठी महत्त्वाचे आहेत. याव्यतिरिक्त, तुलनात्मक बाजार विश्लेषण (सीएमए) करणे महत्त्वाचे आहे, जे अलीकडील सारख्याच मालमत्तांच्या विक्रीचे मूल्यांकन करते.

खरेदीदार आणि विक्रेते योग्य डील करत आहेत याची खात्री करण्यास एफएमव्ही मदत करते. उदाहरणार्थ, तुम्ही विक्री करू इच्छित असलेले घर तुमच्याकडे असल्याचे दिसून येत आहे. तुम्हाला योग्य किंमत सेट करण्यासाठी आणि संभाव्य खरेदीदारांना आकर्षित करण्यासाठी तुमच्या प्रॉपर्टीचे एफएमव्ही निर्धारित करायचे आहे.

हे करण्यासाठी, तुम्ही तुमच्या प्रॉपर्टीचे लोकेशन, घराची स्थिती आणि क्षेत्रातील रिअल इस्टेटची मागणी विचारात घेऊ शकता. तुम्ही शेजारील प्रॉपर्टीच्या अलीकडील विक्री देखील पाहू शकता.

काळजीपूर्वक विश्लेषणानंतर, तुम्ही तुमच्या घराच्या एफएमव्हीचा अंदाज ₹5 कोटी असाल. तुम्ही या किंमतीमध्ये विक्रीसाठी प्रॉपर्टी सूचीबद्ध करता आणि इच्छुक खरेदीदार घर पाहतात. अखेरीस, खरेदीदार तुम्हाला ₹4.8 कोटी ऑफर करतो.

तुम्ही खरेदीदारासोबत वाटाघाटी करण्यासाठी एफएमव्ही चा बेंचमार्क म्हणून वापर करू शकता आणि दोन्ही पक्षांना स्वीकारण्यायोग्य रास्त किंमत मिळवू शकता. त्याचप्रमाणे, जर तुम्ही एखाद्या कंपनी किंवा मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करण्याची योजना बनवत असाल तर त्याचे एफएमव्ही समजून घेणे तुम्हाला एक चांगली गुंतवणूक संधी आहे की नाही हे ठरवण्यास मदत करू शकते.

उचित बाजार मूल्याचे व्यावहारिक वापर

वित्त, रिअल इस्टेट, कर आणि व्यवसाय मूल्यांकनासह विविध क्षेत्रांमध्ये योग्य बाजार मूल्यामध्ये अनेक व्यावहारिक वापर आहेत. एफएमव्हीचे काही व्यावहारिक वापर येथे दिले आहेत.

1. रिअल इस्टेट व्यवहार: विक्री किंवा खरेदीसाठी प्रॉपर्टीचे मूल्य निर्धारित करण्यासाठी एफएमव्ही सामान्यपणे रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये वापरले जाते. एफएमव्ही समजून घेऊन, विक्रेते योग्य विचारणा किंमत सेट करू शकतात आणि खरेदीदार प्रॉपर्टीवर ऑफर करायची की नाही याविषयी माहितीपूर्ण निर्णय घेऊ शकतात.
2. व्यवसाय मूल्यांकन: एफएमव्हीचा वापर व्यवसाय मूल्यांकनात त्याच्या मालमत्ता आणि दायित्वांसह व्यवसायाचे मूल्य निर्धारित करण्यासाठी केला जातो. संभाव्य विलीनीकरण आणि अधिग्रहण, भागधारक विवाद किंवा संपत्ती नियोजनासह अनेक कारणांसाठी हे महत्त्वाचे आहे.
3. कर आकारणी: एफएमव्हीचा वापर आयआरएस आणि इतर कर प्राधिकरणांद्वारे कर हेतूंसाठी मालमत्ता आणि प्रॉपर्टीचे योग्य मूल्य निर्धारित करण्यासाठी केला जातो. उदाहरणार्थ, जर तुम्ही दान करण्यासाठी कलाकृतीचा तुकडा दान केला तर आयआरएस तुमची कर वजावट निर्धारित करण्यासाठी कलाकृतीच्या एफएमव्हीचा वापर करेल.
4. इन्व्हेस्टमेंट: इन्व्हेस्टमेंट निर्णय घेण्यापूर्वी कंपनी किंवा ॲसेटचे मूल्य निर्धारित करण्यासाठी इन्व्हेस्टरद्वारे एफएमव्ही वापरले जाते. एफएमव्ही समजून घेऊन, इन्व्हेस्टर एखाद्या विशिष्ट मालमत्ता किंवा कंपनीमध्ये इन्व्हेस्टमेंट करायची की नाही याविषयी माहितीपूर्ण निर्णय घेऊ शकतात.
 

उचित बाजार मूल्य (एफएमव्ही) आणि कर

कराच्या संदर्भात, एफएमव्ही मालमत्तेच्या विक्रीवर देय करण्यासाठी कराची रक्कम निर्धारित करते. जेव्हा ते मालमत्ता विक्री, दान करतात किंवा त्याच्या वारसात तेव्हा करदात्यांचे कर दायित्व निर्धारित करत असल्यामुळे योग्य बाजार मूल्य महत्त्वाचे आहे. 

● विक्रीवरील कर दायित्व: विक्रीच्या बाबतीत, करदात्याने विक्रीतून केलेल्या कोणत्याही नफ्यावर भांडवली लाभ कर भरावा. विक्री किंमतीमधून खर्चाच्या आधारावर (मालमत्तेसाठी भरलेला करदाता) घसरून नफ्याची गणना केली जाते. तथापि, जर विक्री किंमत एफएमव्ही पेक्षा कमी असेल, तर करदात्याकडे भांडवली नुकसान असू शकते, जे इतर भांडवली लाभ किंवा उत्पन्न ऑफसेट करण्यासाठी वापरता येऊ शकते.
● देणगीवरील कर दायित्व: त्याचप्रमाणे, जेव्हा करदाता धर्मादाय संस्थेला मालमत्ता दान करतो, तेव्हा ते देणगीच्या वेळी मालमत्तेच्या FMV साठी कर कपात क्लेम करू शकतात. एफएमव्ही धर्मादाय योगदान आणि कर कपातीचे मूल्य निर्धारित करते.
● उत्तराधिकारावर कर दायित्व: वारसाच्या बाबतीत, एफएमव्ही वारसातील मालमत्तेचा आधार निर्धारित करते. जेव्हा मालमत्ता विकली जाते तेव्हा भविष्यातील भांडवली नफ्याच्या कर दायित्वाची गणना करण्यासाठी वापरले जाणारे मूल्य आधार आहे. आधार सामान्यपणे निर्णयाच्या मृत्यूच्या वेळी मालमत्तेच्या एफएमव्ही च्या समान असतो.

उदाहरणार्थ, जर तुम्ही प्रॉपर्टी त्याच्या एफएमव्ही पेक्षा अधिकसाठी विक्री केली तर तुम्हाला विक्री किंमत आणि एफएमव्ही दरम्यानच्या फरकावर कर भरावा लागेल. त्याचप्रमाणे, जर तुम्हाला त्याच्या एफएमव्हीपेक्षा जास्त किंमतीचे गिफ्ट किंवा वारसा मिळाला तर तुम्हाला अतिरिक्त मूल्यावर कर भरावा लागेल.
 

फेअर मार्केट वॅल्यूची गणना कशी करावी (स्टेप-बाय-स्टेप)

मालमत्तेचे एफएमव्ही निर्धारित करण्यामध्ये सहा पायऱ्यांचा समावेश होतो:

1. मालमत्ता परिभाषित करा
2. तुलनात्मक विक्री संशोधन
3. फरकांसाठी समायोजित करा
4. उत्पन्नाची क्षमता विचारात घ्या
5. तज्ज्ञांचा सल्ला घ्या
6. अंतिम मूल्य निर्धारित करा
या पायऱ्यांचे अनुसरण करून, तुम्ही मोजणीयोग्य मूल्यासह रिअल इस्टेट, बिझनेस आणि इतर वस्तूंसाठी अचूक एफएमव्ही निर्धारित करू शकता.

2015 होंडा सिव्हिकचे एफएमव्ही निर्धारित करण्यासाठी, ₹12 ते 14 लाख किंमतीत, उत्कृष्ट स्थितीत 50,000 माईलसह, तुम्ही समान विक्रीचा संशोधन करणे आणि कोणतेही फरक समायोजित करणे आवश्यक आहे. जर त्याची प्रीमियम साउंड सिस्टीम असेल आणि रु. 15,000 किंमतीच्या आफ्टरमार्केट रिम्स असेल तर त्याचे एफएमव्ही असेल

एफएमव्ही = (रु. 12–14 लाख)/2 + रु. 15,000 = रु.13,15,000.
 

फेअर मार्केट वर्सिज. अंतर्भूत मूल्य

मालमत्तेचे मूल्य मोजण्यासाठी योग्य बाजार मूल्य आणि आंतरिक मूल्य हे दोन भिन्न मार्ग आहेत. 

खालील टेबल योग्य बाजार मूल्य आणि आंतरिक मूल्यादरम्यान मुख्य फरक सारांशित करते:

निष्कर्ष

उत्तम आर्थिक निर्णय घेण्यासाठी एफएमव्हीचे महत्त्व समजून घेणे महत्त्वाचे आहे. एफएमव्ही निर्धारित करण्यासाठी वापरल्या जाणाऱ्या विकसित पद्धतींसह, व्यवसायांनी स्पर्धात्मक राहण्यासाठी ट्रेंडसह साकार करणे आवश्यक आहे. तुम्ही संबंधित घटकांचा विचार करावा आणि तज्ज्ञ योग्य बाजार मूल्यासाठी मूल्यांकन करावे.