क्या सबवेंशन स्कीम एक खराब ट्रेड है? इन्वेस्टर की गाइड

सबवेंशन स्कीम हमेशा खराब व्यापार नहीं होती है, लेकिन इसमें एक छिपे हुए जोखिम होते हैं कि खरीदार, बिल्डर नहीं, होल्डिंग समाप्त करता है.

कल्पना करें कि हाइवे के पास एक बड़ी होर्डिंग के पीछे चल रहे हैं: "आज ही अपने सपनों का फ्लैट बुक करें. अभी केवल 20 % का भुगतान करें, कब्जे तक कोई EMI नहीं!” यह एक उपहार की तरह लगता है. जब आपका घर बनाया जा रहा हो तो कोई और आपके लोन का भुगतान करता है. यह ब्लॉग बताता है कि इस तरह के ऑफर कैसे काम करते हैं, वे खरीदारों को क्यों आकर्षित करते हैं, और भारत में कई परिवारों ने उन्हें क्यों खेद व्यक्त किया.

सबवेंशन स्कीम क्या है?

सबवेंशन स्कीम एक ऐसी डील है जिसमें विक्रेता एक निश्चित अवधि के लिए आपके लोन पर इंटरेस्ट का भुगतान करता है, इसलिए आप पहले थोड़ा या कुछ भी भुगतान नहीं करते हैं. सबवेंशन" का अर्थ है सब्सिडी या सपोर्ट पेमेंट.

भारतीय रियल एस्टेट में, सबसे प्रसिद्ध वर्ज़न था 80:20 स्कीम. खरीदार ने फ्लैट की कीमत का 20% अग्रिम भुगतान किया. एक बैंक ने शेष 80% उधार दिया, और बिल्डर ने फ्लैट को सौंपने तक इंटरेस्ट (प्री-EMI) का भुगतान करने का वादा किया. यही विचार फोन, बाइक और कारों पर "नो-कॉस्ट EMI" ऑफर में दिखाई देता है, जहां दुकान या ब्रांड इंटरेस्ट को कवर करता है.

यह कैसे काम करता है?

आइए रिया के परिवार का पालन करें क्योंकि वे ₹50 लाख की कीमत वाला निर्माणाधीन फ्लैट खरीदते हैं. सभी संख्याओं को आसान गणित के लिए राउंड किया जाता है.

1. डाउन पेमेंट:परिवार 20 % का भुगतान करता है, जो ₹10 लाख है.
2. होम लोन:बैंक एक वर्ष में लगभग 9% इंटरेस्ट पर परिवार के नाम पर ₹40 लाख की मंजूरी देता है.
3. पैसा बिल्डर को जाता है:कई सबवेंशन डील के तहत, बैंक ने बिल्डर को अधिकांश लोन जल्दी जारी किया, भले ही निर्माण शुरू हुआ हो.
4. बिल्डर ब्याज देता है:9% पर ₹40 लाख पर इंटरेस्ट लगभग ₹3.6 लाख प्रति वर्ष है, लगभग ₹30,000 प्रति माह. बिल्डर 3 वर्ष के कब्जे तक इसका भुगतान करने का वादा करता है.
5. कब्जा:जब फ्लैट तैयार हो जाता है, तो परिवार खुद पूरी EMI का भुगतान करना शुरू कर देता है.

नोटिस की मुख्य जानकारी: लोन खरीदार के नाम पर है, लेकिन ब्याज का भुगतान करने का वादा बिल्डर से किया जाता है. अगर बिल्डर भुगतान करना बंद कर देता है, तो बैंक खरीदार से पूछता है.

यह इतना आकर्षक क्यों दिखता है

यह ऑफर भविष्य में भुगतान करने के दर्द को बदल देता है, और हमारे दिमाग इसे पसंद करते हैं.

• छोटी अग्रिम लागत:आज आपके पास ₹50 लाख का फ्लैट है, जिसका मूल्य मात्र ₹10 लाख है.
• कोई डबल बोझ नहीं:किराए पर रहने वाले परिवार एक ही समय पर किराए और EMI का भुगतान नहीं करते हैं.
• इन्वेस्टर ड्रीम:कुछ खरीदार अधिक कीमत पर फ्लैट बेचने की योजना बना रहे हैं, जिससे EMI का भुगतान किए बिना लाभ मिलता है.
• बिल्डर लाभ:उच्च दरों पर उधार लिए बिना, बिल्डर को निर्माण के लिए जल्दी बड़ी राशि का कैश मिलता है.

जब प्रॉपर्टी की कीमतें तेज़ी से बढ़ रही हैं, तो सभी जीत पाते हैं. समस्या तब शुरू होती है जब वे.

छिपे हुए जोखिम

सबसे बड़ा रिस्क यह है कि खरीदार बिल्डर के वादे के आधार पर पूरा लोन लेता है.

• बिल्डर ने इंटरेस्ट देना बंद कर दिया:अगर बिल्डर के पास कैश की कमी है, तो बैंक बॉरोअर के पास चला जाता है. रिया का परिवार अचानक एक फ्लैट के लिए ₹30,000 प्रति माह का बकाया होगा, जिसमें वे नहीं रह सकते हैं.
• प्रोजेक्ट में देरी हो जाती है या रुक जाती है:क्योंकि बैंक ने बिल्डर को जल्दी भुगतान किया है, इसलिए समय पर पूरा करने के लिए कम दबाव होता है. कुछ खरीदारों ने ऐसे फ्लैट की प्रतीक्षा की, जो कभी नहीं आए.
• कीमत में छिपे हुए खर्च:“मुफ्त "ब्याज शायद ही कभी मुफ्त होता है. बिल्डर्स अक्सर इसे फ्लैट की कीमत में जोड़ते हैं, इसलिए आप एक सामान्य प्लान चुनने वाले खरीदार से अधिक भुगतान कर सकते हैं.
• क्रेडिट स्कोर को नुकसान:छूटी हुई EMI, बिल्डर को भी भुगतान करना था, खरीदार की क्रेडिट रिपोर्ट पर दिखाएं और भविष्य के लोन को नुकसान पहुंचा सकती हैं.
• रेंट प्लस EMI:किराए पर रहने वाले परिवार दोनों का भुगतान कर सकते हैं, सटीक समस्या स्कीम से बचने का वादा किया गया है.

भारत से वास्तविक दुनिया का सबक

यह सिर्फ सिद्धांत नहीं है. 2010 के दशक की मंदी के दौरान, कई बिल्डरों ने, विशेष रूप से दिल्ली-एनसीआर और मुंबई के आसपास, अपने वादे के अनुसार इंटरेस्ट का भुगतान करना बंद कर दिया. हजारों घर खरीदारों को अधूरे फ्लैटों के लिए लोन-रिकवरी नोटिस मिले. नियामकों ने कदम उठाया: RBI ने बैंकों से 2013 में कहा था कि वे निर्माण की प्रगति से पहले बिल्डरों को लोन जारी न करें, और 2019 में नेशनल हाउसिंग बैंक ने हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों से ऐसी सब्सिडी योजनाओं को रोकने के लिए कहा. तब से प्रभावित खरीदारों के मामले सुप्रीम कोर्ट में पहुंच गए हैं.

तो, क्या यह एक खराब व्यापार है?

यह इस बात पर निर्भर करता है कि वादे के पीछे कौन खड़ा है: एक मजबूत, विश्वसनीय विक्रेता के साथ यह ठीक हो सकता है; कमजोर विक्रेता के साथ, यह आपके पैसे के साथ जोखिम भरा विकल्प है.

किसी भी "बाद में भुगतान करें" ऑफर के लिए हां कहने से पहले, एक स्मार्ट इन्वेस्टर पूछता है:

• क्या प्रोजेक्ट RERA के तहत रजिस्टर्ड है, और क्या यह शिड्यूल पर है?
• स्कीम के बिना कीमत क्या है? क्या रुचि अंदर छिपा है?
• क्या मेरे, बिल्डर और बैंक के बीच तीन-तरफा समझौते में लिखित ब्याज का भुगतान करने का वादा किया जाता है?
• अगर बिल्डर भुगतान करना बंद कर देता है, तो क्या मैं अपनी पूरी EMI का भुगतान कर सकता/सकती हूं?

मुख्य टेकअवे

1. सबवेंशन स्कीम से विक्रेता को कुछ समय के लिए आपके लोन के इंटरेस्ट का भुगतान करने की सुविधा मिलती है, इसलिए आप शुरुआत में कम भुगतान करते हैं.
2. लोन अभी भी आपके नाम पर है. अगर विक्रेता विफल हो जाता है, तो आप भुगतान करते हैं.
3. “फ्री" ब्याज को अक्सर अधिक कीमत में बनाया जाता है.
4. भारत की 80:20 हाउसिंग स्कीम कई परिवारों को नुकसान पहुंचाती हैं, इसलिए नियामकों ने उन्हें प्रतिबंधित कर दिया है.
5. किसी भी इन्वेस्टर के लिए गोल्डन रूल: ऐसा सौदा कभी न लें, अगर दूसरे पक्ष ने अपने वादे को तोड़ दिया तो आप जीवित नहीं रह सकते.