સબવેન્શન સ્કીમ હંમેશા ખરાબ વેપાર નથી, પરંતુ તે એક છુપાયેલ રિસ્ક ધરાવે છે કે ખરીદનાર, બિલ્ડર નહીં, હોલ્ડિંગ સમાપ્ત કરે છે.
હાઇવેની નજીક મોટી હોર્ડિંગ કરતાં ચાલવાની કલ્પના કરો: "આજે જ તમારા સપનાની ફ્લેટ બુક કરો. હમણાં માત્ર 20 % ચૂકવો, કબજો ન મળે ત્યાં સુધી કોઈ EMI નથી!” તે ગિફ્ટ જેવું લાગે છે. જ્યારે તમારું ઘર બનાવવામાં આવી રહ્યું હોય ત્યારે કોઈ અન્ય તમારી લોનની ચુકવણી કરે છે. આ બ્લૉગ સમજાવે છે કે આવી ઑફર કેવી રીતે કામ કરે છે, તેઓ શા માટે ખરીદદારોને લલચાવે છે, અને શા માટે ભારતમાં ઘણા પરિવારોએ તેમને ખેદ વ્યક્ત કર્યો.
સબવેન્શન સ્કીમ શું છે?
સબવેન્શન સ્કીમ એ એક સોદો છે જ્યાં વિક્રેતા નિશ્ચિત સમયગાળા માટે તમારી લોન પર ઇન્ટરેસ્ટ ચૂકવે છે, તેથી તમે શરૂઆતમાં ઓછું અથવા કંઈપણ ચૂકવશો નહીં. સબવેન્શન" નો અર્થ સબસિડી અથવા સપોર્ટ પેમેન્ટ છે.
ભારતીય રિયલ એસ્ટેટમાં, સૌથી પ્રસિદ્ધ વર્ઝન 80:20 સ્કીમ હતું. ખરીદદાર દ્વારા ફ્લેટની કિંમતના 20% અપફ્રન્ટ ચૂકવવામાં આવે છે. એક બેંકે બાકીના 80% ધિરાણ આપ્યું અને બિલ્ડરે ફ્લેટ સોંપવામાં ન આવે ત્યાં સુધી ઇન્ટરેસ્ટ (પ્રી-EMI) ચૂકવવાનું વચન આપ્યું. તે જ વિચાર ફોન, બાઇક અને કાર પર "નો-કોસ્ટ EMI" ઓફરમાં દેખાય છે, જ્યાં દુકાન અથવા બ્રાન્ડ ઇન્ટરેસ્ટ કવર કરે છે.
તે કેવી રીતે કામ કરે છે?
ચાલો રિયાના પરિવારને અનુસરીએ કારણ કે તેઓ ₹50 લાખની નિર્માણાધીન ફ્લેટ ખરીદે છે. બધા નંબરો સરળ ગણિત માટે રાઉન્ડ કરવામાં આવે છે.
- ડાઉન પેમેન્ટ:પરિવાર 20 % ચૂકવે છે, જે ₹10 લાખ છે.
- હોમ લોન:બેંક એક વર્ષમાં 9% ઇન્ટરેસ્ટ પર પરિવારના નામે ₹40 લાખ રૂપિયાની મંજૂરી આપે છે.
- પૈસા બિલ્ડરને જાય છે:ઘણા સબવેન્શન સોદા હેઠળ, બેંકે બિલ્ડરને મોટા ભાગની લોન વહેલી તકે બહાર પાડી દીધી હતી, જોકે બાંધકામ ખૂબ જ શરૂ થયું હતું.
- બિલ્ડર ઇન્ટરેસ્ટ ચૂકવે છે:9% પર ₹40 લાખ પર ઇન્ટરેસ્ટ દર વર્ષે આશરે ₹3.6 લાખ છે, જે દર મહિને આશરે ₹30,000 છે. બિલ્ડર કબજો ન થાય ત્યાં સુધી તેની ચુકવણી કરવાનું વચન આપે છે, જેમ કે 3 વર્ષ.
- કબજો:જ્યારે ફ્લેટ તૈયાર હોય, ત્યારે પરિવાર પોતાને સંપૂર્ણ EMI ની ચુકવણી કરવાનું શરૂ કરે છે.
નોટિસ કી વિગત: લોન ખરીદનારના નામમાં છે, પરંતુ વ્યાજ ચૂકવવાનું વચન બિલ્ડર પાસેથી આવે છે. જો બિલ્ડર ચુકવણી કરવાનું બંધ કરે છે, તો બેંક ખરીદદારને પૂછે છે.
તે શા માટે ખૂબ આકર્ષક લાગે છે
આ ઑફર ભવિષ્યમાં ચુકવણી કરવાના દુખાવાને બદલે છે, અને અમારા મગજ તેને પ્રેમ કરે છે.
- નાની અપફ્રન્ટ કિંમત:તમારી પાસે આજે માત્ર ₹10 લાખ માટે ₹50 લાખ ફ્લેટ છે.
- ડબલ બર્ડન નથી:ભાડા પર રહેતા પરિવારો એક જ સમયે ભાડું અને EMI ચૂકવતા નથી.
- રોકાણકારનું સપનું:કેટલાક ખરીદદારોએ વધુ કિંમતે ફ્લેટ વેચવાની યોજના બનાવી છે, જે ક્યારેય EMI ચૂકવ્યા વિના નફો કમાવે છે.
- બિલ્ડરનો લાભ:ઉચ્ચ દરો પર લોન લીધા વિના, બિલ્ડરને બાંધકામ માટે વહેલી તકે મોટી રકમ મળે છે.
જ્યારે પ્રોપર્ટીની કિંમતો ઝડપથી વધી રહી છે, ત્યારે દરેક વ્યક્તિ જીતવાનું લાગે છે. સમસ્યા ત્યારે શરૂ થાય છે જ્યારે તેઓ.
છુપાયેલા જોખમો
સૌથી મોટું રિસ્ક એ છે કે ખરીદદાર બિલ્ડરના વચન પર આધાર રાખીને સંપૂર્ણ લોન લે છે.
- બિલ્ડર ઇન્ટરેસ્ટ આપવાનું બંધ કરે છે:જો બિલ્ડર પાસે રોકડની અછત હોય, તો બેંક બોરોઅર પાસે વળગી જાય છે. રિયાનો પરિવાર અચાનક તેમના રહેવા લાયક ન હોય તેવા ફ્લેટ માટે મહિનામાં લગભગ ₹30,000 ની બાકી રહેશે.
- પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થાય છે અથવા અટકી જાય છે:કારણ કે બેંકે બિલ્ડરને વહેલી તકે ચુકવણી કરી હતી, તેથી સમયસર પૂર્ણ કરવા માટે ઓછું દબાણ છે. કેટલાક ખરીદદારો ફ્લેટ્સ માટે વર્ષો રાહ જોતા હતા જે ક્યારેય આવ્યા ન હતા.
- કિંમતમાં છુપા ખર્ચ:“મફત "વ્યાજ ભાગ્યે જ મફત છે. બિલ્ડરો ઘણીવાર તેને ફ્લેટની કિંમતમાં ઉમેરે છે, જેથી તમે સામાન્ય પ્લાન પસંદ કરનાર ખરીદદાર કરતાં વધુ ચુકવણી કરી શકો છો.
- ક્રેડિટ સ્કોર નુકસાન:ચૂકી ગયેલ ઇએમઆઇ, એક બિલ્ડરને પણ ચૂકવણી કરવાની હતી, ખરીદનારના ક્રેડિટ રિપોર્ટ પર બતાવવું અને ભાવિ લોનને નુકસાન પહોંચાડી શકે છે.
- ભાડું વત્તા EMI:હજુ પણ ભાડા પર રહેતા પરિવારો બંનેની ચુકવણી કરી શકે છે, ચોક્કસ સમસ્યા સ્કીમને ટાળવા માટે વચન આપે છે.
ભારતમાંથી વાસ્તવિક-વિશ્વનો પાઠ
આ માત્ર સિદ્ધાંત નથી. 2010ના દાયકા દરમિયાન, ઘણા બિલ્ડરો, ખાસ કરીને દિલ્હી-એનસીઆર અને મુંબઈની આસપાસ, તેઓએ વચન આપ્યું હતું તે ઇન્ટરેસ્ટ ચૂકવવાનું બંધ કરી દીધું. હજારો ઘર ખરીદનારાઓને અપૂર્ણ ફ્લેટ માટે લોન-રિકવરી નોટિસ મળી છે. નિયમનકારોએ પગલાં લીધા: આરબીઆઈએ બેંકોને 2013 માં બાંધકામની પ્રગતિ પહેલાં બિલ્ડરને લોન ન આપવા માટે જણાવ્યું હતું, અને 2019 માં નેશનલ હાઉસિંગ બેંકે હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓને આવી સબવેન્શન સ્કીમ બંધ કરવા જણાવ્યું હતું. અસરગ્રસ્ત ખરીદદારો પાસેથી કેસ ત્યારથી સુપ્રીમ કોર્ટમાં પહોંચી ગયા છે.
તો, શું તે ખરાબ વેપાર છે?
તે તેના પર આધાર રાખે છે કે વચનની પાછળ કોણ ઊભું છે: એક મજબૂત, વિશ્વસનીય વિક્રેતા સાથે તે સારું હોઈ શકે છે; નબળા સાથે, તે તમારા પૈસા સાથે જોખમી શરત છે.
સામાન્ય રીતે વાજબી ડીલ | સામાન્ય રીતે ખરાબ ટ્રેડ |
સ્વચ્છ ડિલિવરી રેકોર્ડ સાથે મોટા, જાણીતા બિલ્ડર | વિલંબિત પાછલા પ્રોજેક્ટ્સ સાથે નવા અથવા કૅશ-સ્ટ્રેપ કરેલ બિલ્ડર |
"નો-કોસ્ટ EMI" પર ફોન જેવી નાની ખરીદી | લાખોની કિંમતની હોમ લોન, જે વર્ષોથી વિસ્તરેલી છે |
બાંધકામની પ્રગતિ દરમિયાન જ લોન રિલીઝ કરવામાં આવી છે | બેંક બિલ્ડરને મોટાભાગના પૈસા અગાઉથી ચૂકવે છે |
જો જરૂરી હોય તો તમે તમારી જાતે EMI ચૂકવી શકો છો | તમે ચુકવણી કરવા માટે બિલ્ડરની ગણતરી કરી રહ્યા છો |
કોઈપણ "પછી ચુકવણી કરો" ઑફર માટે હા કહેતા પહેલાં, એક સ્માર્ટ ઇન્વેસ્ટર પૂછે છે:
- શું પ્રોજેક્ટ RERA હેઠળ રજિસ્ટર્ડ છે, અને શું તે શેડ્યૂલ પર છે?
- સ્કીમ વગરની કિંમત શું છે? શું ઇન્ટરેસ્ટ અંદર છુપાયેલ છે?
- શું હું, બિલ્ડર અને બેંક વચ્ચે ત્રણેય કરારમાં લખેલું વ્યાજ ચૂકવવાનું વચન છે?
- જો બિલ્ડર ચુકવણી કરવાનું બંધ કરે તો શું હું મારા પોતાના પર સંપૂર્ણ EMI ચૂકવી શકું છું?
મુખ્ય ટેકઅવે
- સબવેન્શન સ્કીમ સેલરને થોડા સમય માટે તમારી લોનના વ્યાજની ચુકવણી કરવાની સુવિધા આપે છે, તેથી તમે શરૂઆતમાં ઓછી ચુકવણી કરો છો.
- લોન હજુ પણ તમારા નામ પર છે. જો વિક્રેતા નિષ્ફળ થાય, તો તમે ચૂકવો છો.
- “મફત "વ્યાજ ઘણીવાર ઊંચી કિંમતમાં બનાવવામાં આવે છે.
- ભારતની 80:20 હાઉસિંગ સ્કીમ ઘણા પરિવારોને નુકસાન પહોંચાડે છે, તેથી જ નિયમનકારોએ તેમને પ્રતિબંધિત કર્યા છે.
- કોઈપણ ઇન્વેસ્ટર માટે ગોલ્ડન રૂલ: જો બીજી બાજુએ તેના વચનને તો જીવિત ન હોઈ શકે તેવી કોઈ ડીલ ક્યારેય ન લો.
વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો
તમે હજી પણ સંપૂર્ણ લોન લો છો અને તેને ચૂકવવો પડશે. વિક્રેતા માત્ર મર્યાદિત સમય માટે ઇન્ટરેસ્ટ ચૂકવે છે, અને તે ખર્ચ ઘણીવાર કિંમતમાં ઉમેરવામાં આવે છે.
ખરીદનાર. લોન ખરીદનારના નામ પર છે, તેથી બેંક ખરીદદારને ચૂકવણી કરવા માટે કહેશે, પછી ભલે ફ્લેટ તૈયાર ન હોય.
હા, તેઓ સમાન વિચારનો ઉપયોગ કરે છે: બ્રાન્ડ અથવા દુકાન વ્યાજને કવર કરે છે. તેઓ સામાન્ય રીતે ઓછું જોખમ ધરાવતા હોય છે કારણ કે રકમ નાની હોય છે અને પ્રૉડક્ટ એક જ સમયે ડિલિવર કરવામાં આવે છે.
નિયમનકારોએ જોખમી હાઉસિંગ વર્ઝનને પ્રતિબંધિત કર્યા છે, જેમ કે 80:20 સ્કીમ જ્યાં બેંકો બિલ્ડરને અગાઉથી ચુકવણી કરી હતી. આવી જ ઑફર હજુ પણ અન્ય સ્વરૂપોમાં દેખાઈ શકે છે, તેથી ખરીદદારોએ શરતોને કાળજીપૂર્વક વાંચવી જોઈએ.
વિશ્વસનીય બિલ્ડર પાસેથી RERA-રજિસ્ટર્ડ પ્રોજેક્ટ પસંદ કરો, સ્કીમ સાથે અને સ્કીમ વગર કિંમતની તુલના કરો, લેખિતમાં વ્યાજનું વચન મેળવો અને ખાતરી કરો કે તમે EMI જાતે વહન કરી શકો છો.
