આરઇઆઇટી વર્સેસ આમંત્રણ: મુખ્ય તફાવતો અને રોકાણ માર્ગદર્શિકા

REITs વર્સેસ આમંત્રણો: મુખ્ય તફાવતો

જ્યારે REIT અને InVIT બંને આવક પેદા કરતી સંપત્તિઓમાં રોકાણની તકો પ્રદાન કરે છે, ત્યારે તેઓ ઘણા પાસાઓમાં અલગ હોય છે. વિગતવાર તુલના અહીં આપેલ છે:
 

આરઇઆઈટી અને આમંત્રણોની વૃદ્ધિની ક્ષમતા

REITs: રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટની વૃદ્ધિ મુખ્યત્વે એસેટ રિડેવલપમેન્ટ, નવા બાંધકામો અને પ્રોપર્ટી એક્વિઝિશન દ્વારા સંચાલિત છે. હાલની પ્રોપર્ટીને અપગ્રેડ કરીને, નવા માળખાનું નિર્માણ કરીને અથવા ઉચ્ચ-મૂલ્યની કમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ પ્રાપ્ત કરીને, આરઇઆઇટી ભાડાની આવક અને એકંદર સંપત્તિ મૂલ્યમાં વધારો કરી શકે છે.

આમંત્રણો: બિડિંગ પ્રક્રિયા દ્વારા નવા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સ હસ્તગત કરીને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સનો વિસ્તાર થાય છે. ટોલ રોડ, પાવર ટ્રાન્સમિશન નેટવર્ક અને પાઇપલાઇન જેવી ઓપરેશનલ એસેટનું સફળ સંપાદન સમય જતાં વધુ આવક પેદા કરી શકે છે. આ સંપત્તિઓને મેનેજ કરવાની કાર્યક્ષમતા પણ તેમની લાંબા ગાળાની વૃદ્ધિમાં મહત્વપૂર્ણ ભૂમિકા ભજવે છે.
 

માળખાકીય રચના અને રોકાણ ફાળવણી

માળખાકીય રીતે, REIT અને InVIT બંને ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ તરીકે કાર્ય કરે છે જે રોકાણકારો પાસેથી ભંડોળ એકત્રિત કરે છે અને પ્રાયોજક, ટ્રસ્ટી અને ઇન્વેસ્ટમેન્ટ મેનેજર સાથે નિયમિત ફ્રેમવર્કને અનુસરે છે. જો કે, તેમની સંપત્તિની ફાળવણી નોંધપાત્ર રીતે અલગ હોય છે:

REITs: સંપૂર્ણ અને નિર્માણાધીન કમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટી બંનેમાં રોકાણ કરો.

• પહેલેથી જ પૂર્ણ થયેલી આવક પેદા કરતી પ્રોપર્ટીમાં ઓછામાં ઓછી 80% સંપત્તિનું રોકાણ કરવું આવશ્યક છે.
• બાકીના 20% ની ફાળવણી નિર્માણાધીન પ્રોપર્ટી, રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓની ડેટ સિક્યોરિટીઝ, લિસ્ટેડ કંપનીઓના શેર (રિયલ એસ્ટેટ પ્રવૃત્તિઓમાંથી મેળવેલી તેમની આવકના ઓછામાં ઓછા 75% સાથે), સરકારી સિક્યોરિટીઝ અથવા મની માર્કેટ ઇન્સ્ટ્રુમેન્ટને કરી શકાય છે.

આમંત્રણો: રસ્તાઓ, ધોરીમાર્ગો, પાવર પ્લાન્ટ અને વેરહાઉસ જેવા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરો.

• સંપત્તિના ઓછામાં ઓછા 80% નું રોકાણ પૂર્ણ અને આવક પેદા કરનાર ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સમાં કરવું આવશ્યક છે.
• 20% સુધી અન્ય પાત્ર રોકાણોને ફાળવી શકાય છે, જેમાં નિર્માણ હેઠળના પ્રોજેક્ટ્સ, ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર કંપનીઓના ડેટ ઇન્સ્ટ્રુમેન્ટ અથવા લિસ્ટેડ ઇક્વિટી શેર (ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઓપરેશન્સમાંથી પ્રાપ્ત આવકના ઓછામાં ઓછા 80% સાથે) શામેલ છે.

આમંત્રણો માટે અતિરિક્ત પ્રતિબંધ: નિર્માણ હેઠળના પ્રોજેક્ટ્સમાં રોકાણ, ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર કંપનીઓની ડેટ સિક્યોરિટીઝ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સેક્ટરની બહારના ઇક્વિટી શેર કુલ ટ્રસ્ટ મૂલ્યના 10% કરતાં વધી શકતા નથી.
 

આવકનું નિર્માણ અને સ્થિરતા

ઇન્વિટ્સ અને આરઇઆઈટી વચ્ચેનો મુખ્ય તફાવત એ છે કે તેઓ કેવી રીતે આવક પેદા કરે છે અને નાણાંકીય સ્થિરતા જાળવે છે:

REITs: લીઝિંગ, ભાડા અથવા કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી વેચીને આવક ઉત્પન્ન કરો.

• આરઇઆઇટી હાલમાં રહેણાંક રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરી શકતા નથી, માત્ર કમર્શિયલ પ્રોપર્ટીની પરવાનગી છે.
• આરઇઆઈટીએ રોકાણકારોને તેમની આવકના 90% ડિવિડન્ડ તરીકે વિતરિત કરવું આવશ્યક છે.
• જો આરઇઆઇટી કોઈ પ્રોપર્ટી વેચે છે, તો તેની પાસે આવકને ફરીથી રોકાણ કરવાની અથવા યુનિટહોલ્ડરને 90% વિતરિત કરવાની પસંદગી છે.
• REIT વધુ સ્થિર હોય છે કારણ કે ભાડા કરારો અંદાજિત, આવર્તક આવક પ્રદાન કરે છે.

આમંત્રણો: ટોલ રોડ, પાવર ગ્રિડ અને ગૅસ પાઇપલાઇન જેવી ઓપરેશનલ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સંપત્તિઓમાંથી આવક ઉત્પન્ન કરો. આ ટ્રસ્ટ સ્થિર આવક સ્ટ્રીમ સુનિશ્ચિત કરવા માટે સરકારી સંસ્થાઓ અથવા કોર્પોરેશનો સાથે લાંબા ગાળાના કરારો પર હસ્તાક્ષર કરે છે.

• આરઇઆઇટીની જેમ, ઇન્વિટ્સને રોકાણકારોને તેમના ચોખ્ખા વિતરણીય રોકડ પ્રવાહના 90% વિતરિત કરવાની પણ જરૂર છે.
• જો કોઈ ઇનવિટ એસેટ વેચે છે, તો તે ક્યાં તો અન્ય ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટમાં ફરીથી રોકાણ કરી શકે છે અથવા રોકાણકારોને આવકના 90% વિતરિત કરી શકે છે.
• ઇન્વિટ્સ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરના ઉપયોગના દરો અને સરકારી નિયમો જેવા બાહ્ય પરિબળો પર આધારિત છે, જે આવકની સ્થિરતાને અસર કરી શકે છે.
   

જોખમના પરિબળો અને બજારની અનિશ્ચિતતા

જ્યારે REIT અને InVIT બંને ડાઇવર્સિફિકેશન લાભો ઑફર કરે છે, ત્યારે તેઓ વિવિધ રિસ્ક પ્રોફાઇલ ધરાવે છે:

REIT સાથે સંકળાયેલા જોખમો:

• જાહેરમાં ટ્રેડેડ આરઇઆઇટી: વ્યાજ દરના જોખમોનો સામનો કરવો પડે છે, જ્યારે વ્યાજ દરો વધે છે, ત્યારે રોકાણકારો સુરક્ષિત રોકાણ વિકલ્પોમાં શિફ્ટ થઈ શકે છે, જેના કારણે આરઇઆઇટી સ્ટૉકની કિંમતો ઘટી શકે છે.
• નૉન-ટ્રેડેડ આરઇઆઇટી: કિંમતમાં પારદર્શિતાનો અભાવ, જે રોકાણકારો માટે તેમના મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરવું મુશ્કેલ બનાવે છે. વધુમાં, તેઓ ઘણીવાર લૉક-ઇન પીરિયડ અને ઉચ્ચ અપફ્રન્ટ ફી ધરાવે છે, જે એકંદર રિટર્નને ઘટાડી શકે છે.

આમંત્રણો સાથે સંકળાયેલા જોખમો:

• આવકની અનિશ્ચિતતા: રોકાણકારો મૂલ્યાંકન અહેવાલો પર આધાર રાખે છે જે ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરના ઉપયોગના આધારે અપેક્ષિત વળતર આપે છે. જો કે, જો વાસ્તવિક ઉપયોગનો અંદાજ ઓછો હોય (દા.ત., હાઇવે પર ટોલ કલેક્શન ઓછો હોય), તો રિટર્ન પર નોંધપાત્ર અસર થઈ શકે છે.
• નિયામક અને રાજકીય જોખમો: સરકારી છૂટ હેઠળ ઘણા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સ કામ કરે છે, અને પૉલિસીમાં ફેરફારો નફાકારકતાને અસર કરી શકે છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો સરકાર ઇન્વિટ-ઓપરેટેડ હાઇવે નજીક ટોલ-ફ્રી રસ્તાઓ રજૂ કરે છે, તો ટોલ કલેક્શનની આવક ઘટી શકે છે.
• પ્રોજેક્ટ-વિશિષ્ટ જોખમો: ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સમાં લાંબા ગેસ્ટેશન સમયગાળો હોવાથી, ખર્ચ ઓવરરન, વિલંબ અને આર્થિક પરિસ્થિતિઓમાં ફેરફારો જેવા પરિબળો તેમની વ્યવહાર્યતાને અસર કરી શકે છે.
   

ન્યૂનતમ રોકાણની જરૂરિયાતો

23 એપ્રિલ, 2019 ના SEBI ના પરિપત્ર મુજબ [SEBI/HO/DDHS/DDHS/CIR/P/2019/59], REIT અને InVIT માટે ન્યૂનતમ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ થ્રેશોલ્ડ આ મુજબ છે:

• આરઇઆઇટી - દરેક ફાળવણી લૉટનું મૂલ્ય ન્યૂનતમ ₹50,000 હોવું આવશ્યક છે, જેમાં દરેક લૉટમાં 100 એકમો હોવા જોઈએ.
• આમંત્રણ - દરેક ફાળવણી લૉટનું મૂલ્ય ન્યૂનતમ ₹1 લાખ હોવું જોઈએ, જેમાં દરેક લૉટમાં 100 એકમો હોવા જોઈએ.

આ નિયમો આ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ વાહનોમાં સ્થિરતા જાળવતી વખતે રિટેલ ઇન્વેસ્ટર માટે સુલભતાની ખાતરી કરે છે.
 

તમારે કયું પસંદ કરવું જોઈએ - REIT અથવા આમંત્રણ?

REIT અને InVIT વચ્ચે પસંદ કરવું તમારા ઇન્વેસ્ટમેન્ટના લક્ષ્યો, રિસ્ક સહનશીલતા અને રિટર્નની અપેક્ષાઓ પર આધારિત છે.

• તમે REIT પસંદ કરી શકો છો જો:

તમે ઓછા જોખમ સાથે સ્થિર, ભાડા-આધારિત આવક મેળવો છો.
તમે કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટના સંપર્કમાં રહેવા માંગો છો.
તમે ઉચ્ચ લિક્વિડિટી અને સરળ બહાર નીકળવાના વિકલ્પો પસંદ કરો છો.

• તમે આમંત્રણો પસંદ કરી શકો છો જો:

સંભવિત ઉચ્ચ વળતરના બદલામાં તમે વધુ જોખમ સાથે આરામદાયક છો.
તમે લાંબા ગાળાની રોકડ પ્રવાહની ક્ષમતા ધરાવતા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સમાં રોકાણ કરવા માંગો છો.
તમે ઉચ્ચ ન્યૂનતમ રોકાણ કરી શકો છો (રૂ.1 લાખ).
 

તારણ

ઇન્વિટ અને આરઇઆઇટી બંને આવક પેદા કરતી સંપત્તિમાં અનન્ય રોકાણની તકો પ્રદાન કરે છે. જ્યારે આરઇઆઇટી વ્યાવસાયિક મિલકતોની ભાડાની આવક સાથે સ્થિરતા પ્રદાન કરે છે, ત્યારે ઉચ્ચ વળતરની સંભાવના સાથે ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરમાં રોકાણ કરવાની તક રજૂ કરે છે. તફાવતોને સમજવું અને તેમને તમારા ફાઇનાન્શિયલ લક્ષ્યો સાથે સંરેખિત કરવાથી તમને યોગ્ય ઇન્વેસ્ટમેન્ટ નિર્ણય લેવામાં મદદ મળશે. તમે આરઇઆઇટી પસંદ કરો કે આમંત્રણો, આ સાધનો તમારા પોર્ટફોલિયોને વિવિધતા આપવા અને નિષ્ક્રિય આવક પેદા કરવાની કાર્યક્ષમ રીત પ્રદાન કરે છે.

ડિસ્ક્લેમર: આ બ્લૉગનો હેતુ માત્ર શૈક્ષણિક હેતુઓ માટે છે. ઉલ્લેખિત સિક્યોરિટીઝ અને રોકાણોને ભલામણો તરીકે ગણવામાં આવશે નહીં.