आरईआयटी वर्सिज आमंत्रण: प्रमुख फरक आणि इन्व्हेस्टमेंट गाईड

आरईआयटी वि. आमंत्रणे: प्रमुख फरक

आरईआयटी आणि इनव्हिट्स दोन्ही इन्कम-जनरेटिंग ॲसेट्समध्ये इन्व्हेस्टमेंटच्या संधी ऑफर करत असताना, ते अनेक पैलूंमध्ये भिन्न आहेत. तपशीलवार तुलना येथे दिली आहे:
 

आरईआयटी आणि आमंत्रणांची वाढीची क्षमता

REITs: रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्टची वाढ प्रामुख्याने ॲसेट रिडेव्हलपमेंट, नवीन बांधकाम आणि प्रॉपर्टी अधिग्रहणाद्वारे चालवली जाते. विद्यमान प्रॉपर्टी अपग्रेड करून, नवीन संरचना निर्माण करून किंवा उच्च-मूल्य वाणिज्यिक रिअल इस्टेट प्राप्त करून, आरईआयटी भाडे उत्पन्न आणि एकूण ॲसेट मूल्य वाढवू शकतात.

आमंत्रणे: बिडिंग प्रक्रियेद्वारे नवीन पायाभूत सुविधा प्रकल्प प्राप्त करून पायाभूत गुंतवणूक ट्रस्टचा विस्तार. टोल रोड, पॉवर ट्रान्समिशन नेटवर्क आणि पाईपलाईन्स सारख्या ऑपरेशनल ॲसेट्सचे यशस्वी अधिग्रहण कालांतराने उच्च महसूल निर्मिती करू शकते. या ॲसेट्सचे व्यवस्थापन करण्याची कार्यक्षमता त्यांच्या दीर्घकालीन वाढीमध्ये महत्त्वाची भूमिका बजावते.
 

संरचनात्मक रचना आणि गुंतवणूक वाटप

संरचनात्मकपणे, आरईआयटी आणि इनव्हिट्स दोन्ही इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट म्हणून काम करतात जे इन्व्हेस्टरकडून फंड एकत्रित करतात आणि प्रायोजक, ट्रस्टी आणि इन्व्हेस्टमेंट मॅनेजरसह नियमित फ्रेमवर्कचे अनुसरण करतात. तथापि, त्यांचे ॲसेट वाटप लक्षणीयरित्या भिन्न आहे:

REITs: पूर्ण झालेल्या आणि निर्माणाधीन कमर्शियल रिअल इस्टेट दोन्ही प्रॉपर्टीमध्ये इन्व्हेस्ट करा.

• यापूर्वीच पूर्ण झालेल्या इन्कम-जनरेटिंग प्रॉपर्टीमध्ये किमान 80% ॲसेट इन्व्हेस्ट करणे आवश्यक आहे.
• उर्वरित 20% बांधकाम सुरू असलेल्या प्रॉपर्टी, रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या डेब्ट सिक्युरिटीज, लिस्टेड फर्मचे शेअर्स (रिअल इस्टेट उपक्रमांमधून मिळालेल्या त्यांच्या उत्पन्नाच्या किमान 75% सह), सरकारी सिक्युरिटीज किंवा मनी मार्केट इन्स्ट्रुमेंट्स साठी वाटप केले जाऊ शकते.

आमंत्रण: रस्ते, महामार्ग, वीज प्लांट आणि वेअरहाऊस सारख्या पायाभूत प्रकल्पांवर लक्ष केंद्रित करा.

• पूर्ण झालेल्या आणि महसूल निर्माण करणाऱ्या पायाभूत प्रकल्पांमध्ये किमान 80% मालमत्तेची गुंतवणूक करणे आवश्यक आहे.
• निर्माणाधीन प्रकल्प, पायाभूत कंपन्यांचे कर्ज साधने किंवा सूचीबद्ध इक्विटी शेअर्स (पायाभूत सुविधा ऑपरेशन्समधून मिळालेल्या महसूलाच्या किमान 80% सह) यासह इतर पात्र गुंतवणूकीसाठी 20% पर्यंत वाटप केले जाऊ शकते.

आमंत्रणांसाठी अतिरिक्त निर्बंध: निर्माणाधीन प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक, पायाभूत सुविधांच्या फर्मची डेब्ट सिक्युरिटीज आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्राबाहेरील इक्विटी शेअर्स एकूण ट्रस्ट मूल्याच्या 10% पेक्षा जास्त असू शकत नाहीत.
 

महसूल निर्मिती आणि स्थिरता

इनव्हिट्स आणि आरईआयटी मधील मुख्य फरक हा महसूल कसा निर्माण करतो आणि आर्थिक स्थिरता कशी राखतो यामध्ये आहे:

REITs: लीजिंग, भाडे किंवा कमर्शियल प्रॉपर्टी विक्रीद्वारे उत्पन्न निर्माण करा.

• आरईआयटी सध्या निवासी रिअल इस्टेटमध्ये इन्व्हेस्ट करू शकत नाही, केवळ कमर्शियल प्रॉपर्टीला परवानगी आहे.
• आरईआयटीने इन्व्हेस्टरना त्यांच्या उत्पन्नाच्या 90% डिव्हिडंड म्हणून वितरित करणे आवश्यक आहे.
• जर आरईआयटी प्रॉपर्टी विकत असेल तर त्याकडे पुन्हा इन्व्हेस्ट करण्याचा किंवा युनिटहोल्डर्सना 90% वितरित करण्याचा पर्याय आहे.
• रेंटल ॲग्रीमेंट अंदाजित, रिकरिंग इन्कम प्रदान करत असल्याने आरईआयटी अधिक स्थिर असतात.

आमंत्रण: टोल रोड, पॉवर ग्रिड आणि गॅस पाईपलाईन्स सारख्या कार्यात्मक पायाभूत सुविधांच्या मालमत्तेमधून उत्पन्न निर्माण करा. स्थिर महसूल प्रवाह सुनिश्चित करण्यासाठी या ट्रस्ट सरकारी संस्था किंवा कॉर्पोरेशन्ससह दीर्घकालीन करारांवर स्वाक्षरी करतात.

• आरईआयटी प्रमाणे, इन्व्हिट्सना इन्व्हेस्टर्सना त्यांच्या निव्वळ वितरणीय कॅश फ्लोच्या 90% वितरित करणे देखील आवश्यक आहे.
• जर एखाद्या इनव्हिटने मालमत्ता विकली तर ती एकतर दुसऱ्या पायाभूत सुविधा प्रकल्पात पुन्हा गुंतवणूक करू शकते किंवा गुंतवणूकदारांना उत्पन्नाच्या 90% वितरित करू शकते.
• इन्व्हिट्स हा पायाभूत सुविधा वापर दर आणि सरकारी नियमनांसारख्या बाह्य घटकांवर अवलंबून असतो, ज्यामुळे महसूल स्थिरतेवर परिणाम होऊ शकतो.
   

रिस्क घटक आणि मार्केट अनिश्चितता

आरईआयटी आणि आमंत्रण दोन्ही विविधता लाभ ऑफर करत असताना, ते विविध रिस्क प्रोफाईल्स बाळगतात:

आरईआयटीशी संबंधित जोखीम:

• सार्वजनिकरित्या ट्रेडेड आरईआयटी: इंटरेस्ट रेट रिस्कचा सामना करा, जेव्हा इंटरेस्ट रेट्स वाढतात, तेव्हा इन्व्हेस्टर सुरक्षित इन्व्हेस्टमेंट पर्यायांकडे शिफ्ट करू शकतात, ज्यामुळे आरईआयटी स्टॉकची किंमत कमी होऊ शकते.
• नॉन-ट्रेडेड आरईआयटी: किंमतीत पारदर्शकता नाही, ज्यामुळे इन्व्हेस्टरला त्यांच्या मूल्याचे मूल्यांकन करणे कठीण होते. याव्यतिरिक्त, त्यांच्याकडे अनेकदा लॉक-इन कालावधी आणि उच्च अपफ्रंट फी असते, जे एकूण रिटर्न कमी करू शकते.

इनव्हिट्सशी संबंधित रिस्क:

• महसूल अनिश्चितता: गुंतवणूकदार मूल्यांकन अहवालांवर अवलंबून असतात जे पायाभूत सुविधांच्या वापरावर आधारित अपेक्षित परतावा प्रकल्प करतात. तथापि, जर वास्तविक वापर अंदाज कमी झाला तर (उदा., महामार्गांवर कमी टोल कलेक्शन), रिटर्नवर लक्षणीयरित्या परिणाम होऊ शकतो.
• नियामक आणि राजकीय जोखीम: सरकारी सवलती अंतर्गत अनेक पायाभूत सुविधा प्रकल्प कार्यरत आहेत आणि पॉलिसीमधील बदल नफ्यावर परिणाम करू शकतात. उदाहरणार्थ, जर सरकारने आमंत्रित-संचालित महामार्ग जवळ टोल-फ्री रस्ते सुरू केले तर टोल कलेक्शनचा महसूल कमी होऊ शकतो.
• प्रकल्प-विशिष्ट जोखीम: पायाभूत प्रकल्पांमध्ये दीर्घ गर्भावस्था कालावधी असल्याने, खर्च ओव्हररन, विलंब आणि आर्थिक स्थितीतील बदल यासारखे घटक त्यांच्या व्यवहार्यतेवर परिणाम करू शकतात.
   

किमान गुंतवणूकीची आवश्यकता

एप्रिल 23, 2019 तारखेच्या सेबीच्या सर्क्युलरनुसार [SEBI/HO/DDHS/DDHS/CIR/P/2019/59], आरईआयटी आणि इनव्हिटसाठी किमान इन्व्हेस्टमेंट थ्रेशोल्ड आहेत:

• आरईआयटी - प्रत्येक वाटप लॉटचे मूल्य किमान ₹50,000 असणे आवश्यक आहे, प्रत्येक लॉटमध्ये 100 युनिट्स असणे आवश्यक आहे.
• आमंत्रण - प्रत्येक वाटप लॉटचे मूल्य किमान ₹1 लाख असणे आवश्यक आहे, प्रत्येक लॉटमध्ये 100 युनिट्स असणे आवश्यक आहे.

हे नियम या इन्व्हेस्टमेंट वाहनांमध्ये स्थिरता राखताना रिटेल इन्व्हेस्टरसाठी ॲक्सेसिबिलिटी सुनिश्चित करतात.
 

तुम्ही कोणती निवड करावी - आरईआयटी किंवा आमंत्रण?

आरईआयटी आणि इनव्हिट्स दरम्यान निवड करणे हे तुमचे इन्व्हेस्टमेंट लक्ष्य, रिस्क सहनशीलता आणि रिटर्नच्या अपेक्षांवर अवलंबून असते.

• तुम्ही आरईआयटी निवडू शकता जर:

तुम्ही कमी रिस्कसह स्थिर, भाडे-आधारित उत्पन्न शोधता.
तुम्हाला कमर्शियल रिअल इस्टेटचा एक्सपोजर हवा आहे.
तुम्ही उच्च लिक्विडिटी आणि सोपे एक्झिट पर्याय प्राधान्य देता.

• तुम्ही आमंत्रण निवडू शकता जर:

संभाव्य जास्त रिटर्नच्या बदल्यात तुम्ही जास्त रिस्कसह आरामदायी आहात.
तुम्हाला दीर्घकालीन कॅश फ्लो क्षमतेसह पायाभूत प्रकल्पांमध्ये इन्व्हेस्ट करायचे आहे.
तुम्ही जास्त किमान इन्व्हेस्टमेंट करू शकता (रु. 1 लाख).
 

निष्कर्ष

इनव्हिट्स आणि आरईआयटी दोन्ही उत्पन्न निर्मिती मालमत्तेमध्ये अद्वितीय गुंतवणूकीच्या संधी प्रदान करतात. आरईआयटी व्यावसायिक प्रॉपर्टीच्या भाडे उत्पन्नासह स्थिरता ऑफर करत असताना, उच्च रिटर्नची क्षमता असलेल्या पायाभूत सुविधांमध्ये इन्व्हेस्ट करण्याची संधी सादर करतात. फरक समजून घेणे आणि तुमच्या फायनान्शियल लक्ष्यांसह त्यांना संरेखित करणे तुम्हाला योग्य इन्व्हेस्टमेंट निर्णय घेण्यास मदत करेल. तुम्ही आरईआयटी किंवा आमंत्रण निवडले तरीही, हे साधने तुमच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्यासाठी आणि निष्क्रिय उत्पन्न निर्माण करण्यासाठी कार्यक्षम मार्ग ऑफर करतात.

डिस्कलेमर: हा ब्लॉग केवळ शैक्षणिक उद्देशांसाठी आहे. नमूद केलेली सिक्युरिटीज आणि इन्व्हेस्टमेंट शिफारस म्हणून गृहित धरली जाणार नाही.