आरईआयटी वर्सिज आमंत्रण: प्रमुख फरक आणि इन्व्हेस्टमेंट गाईड

आरईआयटी वि. आमंत्रणे: प्रमुख फरक

आरईआयटी आणि इन्व्हिट्स दोन्ही उत्पन्न निर्मिती मालमत्तेत गुंतवणूकीच्या संधी देतात, परंतु ते अनेक पैलूंमध्ये वेगळे आहेत. तपशीलवार तुलना येथे दिली आहे:
 

आरईआयटी आणि आमंत्रणांची वाढीची क्षमता

रिट्स: रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्टची वाढ प्रामुख्याने ॲसेट पुनर्विकास, नवीन बांधकाम आणि प्रॉपर्टी अधिग्रहणांवर अवलंबून असते. विद्यमान प्रॉपर्टी अपग्रेड करून, नवीन संरचना तयार करून किंवा उच्च-मूल्य कमर्शियल रिअल इस्टेट प्राप्त करून, आरईआयटी भाडे उत्पन्न आणि एकूण ॲसेट मूल्य वाढवू शकतात.

आमंत्रणे: बिडिंग प्रक्रियेद्वारे नवीन पायाभूत सुविधा प्रकल्प प्राप्त करून पायाभूत सुविधा गुंतवणूक ट्रस्टचा विस्तार. टोल रोड, पॉवर ट्रान्समिशन नेटवर्क्स आणि पाईपलाईन्स सारख्या ऑपरेशनल ॲसेट्सचे यशस्वी अधिग्रहण वेळेनुसार जास्त महसूल निर्माण करू शकते. या ॲसेट्सचे व्यवस्थापन करण्याची कार्यक्षमता त्यांच्या दीर्घकालीन वाढीमध्ये महत्त्वाची भूमिका बजावते.
 

संरचनात्मक रचना आणि गुंतवणूक वाटप

संरचनात्मकदृष्ट्या, आरईआयटी आणि इन्व्हिट्स दोन्ही इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट म्हणून कार्यरत आहेत जे इन्व्हेस्टरकडून फंड एकत्रित करतात आणि प्रायोजक, ट्रस्टी आणि इन्व्हेस्टमेंट मॅनेजरचा समावेश असलेल्या नियमित फ्रेमवर्कचे अनुसरण करतात. तथापि, त्यांचे ॲसेट वाटप लक्षणीयरित्या भिन्न आहे:

रिट्स: पूर्ण आणि निर्माणाधीन कमर्शियल रिअल इस्टेट प्रॉपर्टीमध्ये इन्व्हेस्ट करा.

• आधीच पूर्ण झालेल्या इन्कम-निर्मिती मालमत्तेमध्ये किमान 80% मालमत्ता गुंतवणे आवश्यक आहे.
• उर्वरित 20% अंडर-कन्स्ट्रक्शन प्रॉपर्टी, रिअल इस्टेट कंपन्यांचे डेब्ट सिक्युरिटीज, सूचीबद्ध फर्मचे शेअर्स (रिअल इस्टेट उपक्रमांमधून मिळालेल्या त्यांच्या उत्पन्नाच्या किमान 75% सह), सरकारी सिक्युरिटीज किंवा मनी मार्केट इन्स्ट्रुमेंट्ससाठी वाटप केले जाऊ शकते.

इन्व्हिट्स: रस्ते, महामार्ग, पॉवर प्लांट आणि वेअरहाऊस सारख्या पायाभूत सुविधा प्रकल्पांवर लक्ष केंद्रित करणे.

• किमान 80% मालमत्ता पूर्ण आणि महसूल निर्माण करणाऱ्या पायाभूत प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करणे आवश्यक आहे.
• 20% पर्यंत इतर पात्र गुंतवणूकीसाठी वाटप केले जाऊ शकते, ज्यामध्ये निर्माणाधीन प्रकल्प, पायाभूत सुविधा कंपन्यांचे कर्ज साधने किंवा सूचीबद्ध इक्विटी शेअर्सचा समावेश होतो (इन्फ्रास्ट्रक्चर ऑपरेशन्समधून मिळालेल्या महसूलाच्या किमान 80% सह).

इन्व्हिट्ससाठी अतिरिक्त निर्बंध: निर्माणाधीन प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक, पायाभूत सुविधा फर्मच्या डेब्ट सिक्युरिटीज आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्राबाहेर इक्विटी शेअर्स एकूण ट्रस्ट मूल्याच्या 10% पेक्षा जास्त असू शकत नाहीत.
 

महसूल निर्मिती आणि स्थिरता

इन्व्हिट्स आणि आरईआयटीमधील मुख्य फरक ते महसूल कसे निर्माण करतात आणि फायनान्शियल स्थिरता कशी राखतात यामध्ये आहे:

रिट्स: लीजिंग, भाड्याने घेणे किंवा कमर्शियल प्रॉपर्टी विकून इन्कम निर्माण करणे.

• आरईआयटी सध्या निवासी रिअल इस्टेटमध्ये इन्व्हेस्ट करू शकत नाहीत, केवळ कमर्शियल प्रॉपर्टीला परवानगी आहे.
• आरईआयटीने गुंतवणूकदारांना लाभांश म्हणून त्यांच्या उत्पन्नाच्या 90% वितरित करणे आवश्यक आहे.
• जर आरईआयटीने प्रॉपर्टी विकली तर त्यांच्याकडे उत्पन्नाची पुन्हा गुंतवणूक करण्याचा किंवा युनिटहोल्डर्सना 90% वितरित करण्याचा पर्याय आहे.
• भाडे करार अंदाजित, आवर्ती उत्पन्न प्रदान करत असल्याने आरईआयटी अधिक स्थिर असतात.

इन्व्हिट्स: टोल रोड, पॉवर ग्रिड आणि गॅस पाईपलाईन्स सारख्या कार्यात्मक पायाभूत सुविधांच्या मालमत्तेतून उत्पन्न निर्माण करणे. हे ट्रस्ट स्थिर महसूल प्रवाह सुनिश्चित करण्यासाठी सरकारी संस्था किंवा कॉर्पोरेशन्ससह दीर्घकालीन करारांवर स्वाक्षरी करतात.

• आरईआयटी प्रमाणे, इन्व्हेस्टर्सना त्यांच्या नेट डिस्ट्रिब्यूटेबल कॅश फ्लोच्या 90% वितरित करणे देखील आवश्यक आहे.
• जर एखाद्या इनव्हिटने मालमत्ता विकली तर ते एकतर दुसऱ्या पायाभूत सुविधा प्रकल्पात पुन्हा गुंतवणूक करू शकते किंवा गुंतवणूकदारांना उत्पन्नाच्या 90% वितरण करू शकते.
• इनव्हिट्स पायाभूत सुविधा वापर दर आणि सरकारी नियम यासारख्या बाह्य घटकांवर अवलंबून असतात, जे महसूल स्थिरतेवर परिणाम करू शकतात.
   

रिस्क घटक आणि मार्केट अनिश्चितता

आरईआयटी आणि इन्व्हिट्स दोन्ही वैविध्यपूर्ण लाभ ऑफर करत असताना, त्यांच्याकडे विविध रिस्क प्रोफाईल आहेत:

आरईआयटीशी संबंधित जोखीम:

• सार्वजनिकपणे ट्रेड केलेले आरईआयटी: व्याजदर वाढल्यास, इन्व्हेस्टर सुरक्षित इन्व्हेस्टमेंट पर्यायांवर शिफ्ट होऊ शकतात, ज्यामुळे आरईआयटी स्टॉकची किंमत कमी होऊ शकते.
• नॉन-ट्रेडेड आरईआयटी: कॅश प्राईस पारदर्शकता, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांना त्यांच्या मूल्याचे मूल्यांकन करणे कठीण होते. याव्यतिरिक्त, त्यांच्याकडे अनेकदा लॉक-इन कालावधी आणि जास्त अपफ्रंट फी असते, ज्यामुळे एकूण रिटर्न कमी होऊ शकतात.

इनव्हिट्सशी संबंधित जोखीम:

• महसूल अनिश्चितता: गुंतवणूकदार पायाभूत सुविधांच्या वापरावर आधारित प्रकल्पाने अपेक्षित परतावा देणाऱ्या मूल्यांकन अहवालांवर अवलंबून असतात. तथापि, जर वास्तविक वापर अंदाज कमी झाला (उदा., महामार्गांवर कमी टोल कलेक्शन), तर रिटर्नवर लक्षणीयरित्या परिणाम होऊ शकतो.
• नियामक आणि राजकीय जोखीम: अनेक पायाभूत सुविधा प्रकल्प सरकारी सवलतींमध्ये कार्यरत आहेत आणि धोरणात्मक बदल नफ्यावर परिणाम करू शकतात. उदाहरणार्थ, जर सरकार इन्व्हिट-ऑपरेटेड हायवे जवळ टोल-फ्री रस्ते आणत असेल तर टोल कलेक्शनमधून मिळणारा महसूल कमी होऊ शकतो.
• प्रकल्प-विशिष्ट जोखीम: पायाभूत सुविधा प्रकल्पांमध्ये दीर्घ गेस्टेशन कालावधी असल्याने, खर्च ओव्हररन, विलंब आणि आर्थिक परिस्थितीतील बदल यासारखे घटक त्यांच्या व्यवहार्यतेवर परिणाम करू शकतात.
   

किमान गुंतवणूकीची आवश्यकता

April 23, 2019 [SEBI/HO/DDHS/DDHS/CIR/P/2019/59] तारखेच्या सेबीच्या सर्क्युलरनुसार, आरईआयटी आणि इन्व्हिट्ससाठी किमान इन्व्हेस्टमेंट थ्रेशोल्ड आहेत:

• आरईआयटी - प्रत्येक वाटप लॉटचे मूल्य किमान ₹50,000 असणे आवश्यक आहे, प्रत्येक लॉटमध्ये 100 युनिट्सचा समावेश आहे.
• इनव्हिट - प्रत्येक वाटप लॉटचे मूल्य किमान ₹1 लाख असणे आवश्यक आहे, प्रत्येक लॉटमध्ये 100 युनिट्स असणे आवश्यक आहे.

हे नियम या इन्व्हेस्टमेंट वाहनांमध्ये स्थिरता राखताना रिटेल इन्व्हेस्टरसाठी ॲक्सेसिबिलिटी सुनिश्चित करतात.
 

तुम्ही कोणती निवड करावी - आरईआयटी किंवा आमंत्रण?

आरईआयटी आणि इन्व्हिट्स दरम्यान निवड करणे तुमचे इन्व्हेस्टमेंट लक्ष्य, रिस्क सहनशीलता आणि रिटर्नच्या अपेक्षांवर अवलंबून असते.

• तुम्ही आरईआयटी निवडू शकता जर:

तुम्हाला कमी रिस्कसह स्थिर, भाडे-आधारित इन्कम हवे आहे.
तुम्हाला व्यावसायिक रिअल इस्टेटमध्ये एक्सपोजर हवे आहे.
तुम्ही उच्च लिक्विडिटी आणि सुलभ एक्झिट पर्यायांना प्राधान्य देता.

• तुम्ही इन्व्हिट्स निवडू शकता जर:

संभाव्य जास्त रिटर्नच्या बदल्यात तुम्ही जास्त रिस्कसह आरामदायी आहात.
तुम्हाला दीर्घकालीन कॅश फ्लो क्षमतेसह पायाभूत सुविधा प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करायची आहे.
यामध्ये कमीत कमी 1 लाख रुपये इन्व्हेस्टमेंट करता येते.
 

निष्कर्ष

इनव्हिट्स आणि आरईआयटी या दोन्ही संस्था इन्कम निर्मितीच्या मालमत्तांमध्ये गुंतवणुकीच्या अनोख्या संधी उपलब्ध करून देतात. आरईआयटी कमर्शियल प्रॉपर्टीतून भाडे उत्पन्नासह स्थिरता प्रदान करत असताना, उच्च रिटर्नच्या क्षमतेसह पायाभूत सुविधांमध्ये गुंतवणूक करण्याची संधी आमंत्रित करते. फरक समजून घेणे आणि त्यांना तुमच्या फायनान्शियल लक्ष्यांसह संरेखित करणे तुम्हाला योग्य इन्व्हेस्टमेंट निर्णय घेण्यास मदत करेल. तुम्ही आरईआयटी किंवा इन्व्हिट्स निवडले तरीही, हे इन्स्ट्रुमेंट्स तुमच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्याचा आणि पॅसिव्ह उत्पन्न निर्माण करण्याचा कार्यक्षम मार्ग ऑफर करतात.

अस्वीकृती: हा ब्लॉग केवळ शैक्षणिक हेतूंसाठी आहे. नमूद केलेली सिक्युरिटीज आणि इन्व्हेस्टमेंट शिफारशी म्हणून गृहित धरली जाणार नाही.