आरईआईटी और इनविट आपके पोर्टफोलियो में स्थिरता कैसे जोड़ सकते हैं

जब अधिकांश भारतीय निवेशक पोर्टफोलियो बनाने के बारे में सोचते हैं, तो बातचीत आमतौर पर दो बड़े बकेट के आसपास होती है. लॉन्ग-टर्म ग्रोथ के लिए इक्विटी म्यूचुअल फंड हैं, और सुरक्षा के लिए डेट फंड या फिक्स्ड डिपॉजिट हैं. लगभग हर SIP, सलाहकार के साथ हर बातचीत, और हर फाइनेंस आर्टिकल इसी विकल्प के आसपास घूमते हैं.

इस इक्विटी-वर्सस-डेट डिबेट के बाहर चुपचाप बैठना एक तीसरी कैटेगरी है जो इसके मिलने की तुलना में अधिक ध्यान देने की हकदार है. ये हैं REITs और InvITs, SEBI द्वारा विनियमित दो इन्वेस्टमेंट साधन जो आपको बड़ी रियल एस्टेट और बुनियादी ढांचा परियोजनाओं का एक छोटा सा हिस्सा खरीदने की अनुमति देते हैं, उन्हें सीधे खरीदने के लिए करोड़ों रुपये की आवश्यकता नहीं है. ये न तो शुद्ध इक्विटी हैं और न शुद्ध डेब्ट. वे बीच में कहीं बैठते हैं, और मध्य स्थिति ही उन्हें उपयोगी बनाती है.

ऐसे इन्वेस्टर के लिए जो स्टॉक और म्यूचुअल फंड के आसपास बनाए गए पोर्टफोलियो में एक स्थिर, इनकम-जनरेटिंग लेयर जोड़ना चाहते हैं, ये दोनों इंस्ट्रूमेंट ठीक से समझने योग्य हैं.

आरईआईटी और इनविट क्या हैं?

आरईआईटी, या रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट एक ट्रस्ट है जो इनकम जनरेट करने वाले कमर्शियल रियल एस्टेट का स्वामित्व और संचालन करता है. प्रॉपर्टी आमतौर पर प्रमुख शहरों में ऑफिस बिल्डिंग, बिज़नेस पार्क और शॉपिंग मॉल के बड़े ग्रेड की होती हैं.  

खुद एक सिंगल ऑफिस बिल्डिंग खरीदने के बजाय, जिसके लिए सैकड़ों करोड़ों की आवश्यकता होगी, आप एक REIT की छोटी संख्या में यूनिट खरीद सकते हैं, जिनके पास पहले से ही दर्जनों ऐसी इमारतें हैं. किराएदारों से कलेक्ट किया गया किराया, ट्रस्ट के खर्चों को घटाकर, आपके जैसे यूनिटहोल्डर्स को नियमित वितरण के रूप में दिया जाता है.

इनविट या इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट एक ही सिद्धांत पर काम करते हैं, लेकिन रियल एस्टेट के बजाय इन्फ्रास्ट्रक्चर एसेट के मालिक होते हैं. ये आमतौर पर ऑपरेशनल हाईवे, पावर ट्रांसमिशन लाइन, गैस पाइपलाइन और टेलीकॉम टावर पोर्टफोलियो होते हैं. राजमार्गों पर एकत्र किए गए टोल, डिस्कॉम द्वारा भुगतान किए गए ट्रांसमिशन शुल्क और पाइपलाइन द्वारा अर्जित टैरिफ ट्रस्ट में प्रवाहित होते हैं और फिर यूनिट होल्डर्स को वितरित किए जाते हैं.

दोनों संरचनाओं को SEBI द्वारा विनियमित किया जाता है. दोनों स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध हैं, इसलिए आप शेयर खरीदने के तरीके से यूनिट खरीद और बेच सकते हैं. और दोनों को नियम द्वारा अपने शुद्ध वितरण योग्य नकद प्रवाह का कम से कम 90% यूनिटधारकों को वितरित करने की आवश्यकता होती है, आमतौर पर तिमाही आधार पर. यह अंतिम बिंदु इन उपकरणों की एक सबसे महत्वपूर्ण विशेषता है और वे जिस तरह से करते हैं उसका व्यवहार करते हैं.

अब उन्हें देखने का उचित समय क्यों है

भारतीय REIT और इन्विट मार्केट चुपचाप लेकिन लगातार बढ़ रहा है. अब कई लिस्टेड आरईआईटी हैं जो प्रमुख शहरों में ऑफिस स्पेस के बड़े पोर्टफोलियो के मालिक हैं. इसके अलावा, दो दर्जन से अधिक रजिस्टर्ड इनविट में सड़कें, बिजली ट्रांसमिशन, गैस पाइपलाइन और नवीकरणीय ऊर्जा शामिल हैं. इन दोनों संरचनाओं द्वारा धारित कुल परिसंपत्तियां अब कई लाख करोड़ रुपये हैं, जो एक ऐसे परिसंपत्ति वर्ग के लिए महत्वपूर्ण है जो एक दशक पहले ही अस्तित्व में था. 

SEBI ने खुदरा निवेशकों के लिए इस बाजार को आसान बना दिया है. लिस्टेड आरईआईटी और इनविट के लिए न्यूनतम ट्रेडिंग लॉट साइज़ कम कर दिया गया है, इसलिए निवेश शुरू करने के लिए आपको बड़ी राशि की आवश्यकता नहीं है. जनवरी 2026 से शुरू, SEBI ने म्यूचुअल फंड भागीदारी के लिए इक्विटी से संबंधित साधनों के रूप में आरईआईटी को फिर से वर्गीकृत किया. इस बदलाव से फंड हाउस अपनी मौजूदा स्कीम में उन्हें अधिक आसानी से शामिल कर सकते हैं. समय के साथ, इससे इन इंस्ट्रूमेंट के लिए लिक्विडिटी और प्राइस डिस्कवरी दोनों में सुधार होना चाहिए.

आपको क्या देखना चाहिए

स्थिरता गारंटीड रिटर्न के समान नहीं है. अपने पोर्टफोलियो में REITs या InvITs जोड़ने से पहले, यह कुछ चीजों के बारे में ईमानदार होने में मदद करता है.

दोनों इंस्ट्रूमेंट की यूनिट कीमतें स्टॉक एक्सचेंज पर चल सकती हैं और चल सकती हैं, कभी-कभी, भले ही अंतर्निहित रेंटल या टोल इनकम काफी स्थिर हो. इंटरेस्ट दरें यहां एक बड़ा ड्राइवर हैं. जब इंटरेस्ट दरें बढ़ती हैं, तो REITs द्वारा प्रदान की जाने वाली आय फिक्स्ड डिपॉज़िट और बॉन्ड की तुलना में कम आकर्षक दिखाई देती है, जो उनकी कीमतों को कुछ समय के लिए कम कर सकती है. जब दरें कम होती हैं, तो रिवर्स होता है.

इक्विटी म्यूचुअल फंड की तुलना में टैक्सेशन भी कम स्वच्छ है. आपको मिलने वाले वितरण अक्सर ब्याज, डिविडेंड और कर्ज़ के पुनर्भुगतान का मिश्रण होते हैं, और प्रत्येक भाग पर अलग-अलग टैक्स लगाया जाता है. इंटरेस्ट पर आपकी स्लैब रेट पर टैक्स लगाया जाता है, डिविडेंड ट्रीटमेंट इस बात पर निर्भर करता है कि अंडरलाइंग कंपनी ने रियायती टैक्स व्यवस्था का विकल्प चुना है या नहीं, और कैपिटल गेन के अपने नियम हैं. अगर आप एक अर्थपूर्ण राशि इन्वेस्ट करते हैं, तो रिटर्न फाइल करने से पहले एक अच्छे टैक्स सलाहकार या एक विश्वसनीय गाइड के साथ समय बिताना उचित है. 

अंत में, इनविट विशेष रूप से कभी-कभी सीमित जीवन के साथ संपत्ति के मालिक होते हैं, जैसे कि बीस या तीस वर्षों के बाद समाप्त होने वाली टोल रोड रियायतें. समय के साथ, इन इकाइयों का मूल्य कम हो सकता है क्योंकि शेष रियायत अवधि कम हो जाती है, भले ही वितरण स्वस्थ रहे. यह कोई दोष नहीं है, यह केवल एसेट की प्रकृति है. यह केवल एक समस्या बन जाती है अगर आप मानते हैं कि आप कुछ खरीद रहे हैं जो इक्विटी इंडेक्स की तरह बढ़ती रहेगी.

अपने पोर्टफोलियो में उनके बारे में कैसे सोचें

लॉन्ग-टर्म पोर्टफोलियो बनाने वाले अधिकांश भारतीय निवेशकों के लिए, REITs और InvITs मुख्य कोर्स नहीं हैं. वे एक सहायक परत हैं.

इनका उपयोग करने का एक समझदारी भरा तरीका यह है कि आप अपने कुल पोर्टफोलियो का पांच से दस प्रतिशत, एक ऐसी इनकम और स्थिरता के रूप में सोचें, जो आपके इक्विटी फंड और आपके डेट फंड के साथ आती है. उस स्लीव के भीतर, REITs आपको कमर्शियल रियल एस्टेट का एक्सपोज़र देते हैं और आपको इन्फ्रास्ट्रक्चर का एक्सपोज़र देते हैं. दोनों ही रिटर्न के स्रोत जोड़ते हैं, जिन्हें आपके मौजूदा म्यूचुअल फंड शायद बहुत अच्छी तरह से कैप्चर नहीं करते हैं. 

लक्ष्य लिस्ट में उच्चतम उपज का पीछा नहीं करना है. यह आपके पोर्टफोलियो में एक परत जोड़ना है जो आपके इक्विटी फंड को लॉन्ग-टर्म ग्रोथ में भारी उतार-चढ़ाव करते हुए कैश जनरेट करता रहता है.

बॉटम लाइन

पिछले दशक में REIT और InvITs भारतीय पूंजी बाजारों में अधिक उपयोगी वृद्धि में से एक हैं. वे सामान्य निवेशकों को बड़े, उच्च गुणवत्ता वाले रियल एस्टेट और बुनियादी ढांचे की परिसंपत्तियों से इनकम अर्जित करने का तरीका देते हैं. वे आपके इक्विटी फंड की जगह नहीं लेंगे, और उन्हें आपके डेट एलोकेशन की जगह नहीं लेनी चाहिए.

सोच-समझकर इस्तेमाल किया जाता है, वे चुपचाप ऐसा कुछ कर सकते हैं जो न तो शुद्ध इक्विटी और शुद्ध क़र्ज़ बहुत अच्छा होता है. वे मार्केट साइकिल के मध्य वर्षों के दौरान आपको स्थिर इनकम का भुगतान करते रह सकते हैं, और आपके पोर्टफोलियो में उनके लिए जगह बनाने का एक अच्छा कारण यही है.