रियल-एस्टेट म्यूचुअल फंड

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड क्या हैं?

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड, या आरईआईटी म्यूचुअल फंड ऐसे निवेश साधन हैं जो निवेशकों के पैसे को आवासीय और कमर्शियल रियल एस्टेट विकसित करने में बिज़नेस के शेयरों में निवेश करने के लिए पूल करते हैं. ऐसे म्यूचुअल फंड किसी भी अन्य म्यूचुअल फंड के काम को मिरर करते हैं जो इक्विटी में इन्वेस्ट करते हैं. 

हालांकि, कंपनी का स्वामित्व प्रदान करने के बजाय, ये म्यूचुअल फंड रिटेल इन्वेस्टर्स को इनकम-जनरेटिंग रियल एस्टेट एसेट का आनुपातिक स्वामित्व प्रदान करते हैं. एक्सपर्ट फंड मैनेजर आरईआईटी म्यूचुअल फंड में निवेश को मैनेज करते हैं ताकि वे निवेशकों को अच्छा रिटर्न प्रदान कर सकें और जोखिम एक्सपोज़र को कम कर सकें. 

सभी रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड में एक प्रायोजक या फाइनेंशियल इकाई होती है जो अपने संचालन को समर्थन देती है और अपनी इकाइयों के बदले में एसेट की स्वामित्व को आरईआईटी में ट्रांसफर करती है. निवेशक इन म्यूचुअल फंड में पूर्वनिर्धारित राशि निवेश कर सकते हैं और पूंजी की प्रशंसा और लाभांश के रूप में आय जनरेट कर सकते हैं. 

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड में किसे निवेश करना चाहिए?

भारत में रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड निवेशकों के लिए सबसे अधिक निवेशित फाइनेंशियल इंस्ट्रूमेंट बन गए हैं, जिनके पास रियल एस्टेट शारीरिक रूप से खरीदने के लिए उच्च पूंजी नहीं है, लेकिन बढ़ती कीमतों से लाभ उठाना चाहते हैं. रिटेल निवेशकों के लिए रियल एस्टेट में व्यवस्थित रूप से निवेश करने का एक बेहतरीन तरीका है, जिससे हर महीने पूर्वनिर्धारित राशि निवेश की जाती है. अगर आपकी इन्वेस्टमेंट स्ट्रेटेजी में नीचे दिए गए मानदंडों में से कोई भी शामिल है, तो आप आरईआईटी म्यूचुअल फंड में इन्वेस्ट कर सकते हैं. 

● रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट: इक्विटी, डेरिवेटिव, करेंसी आदि जैसे लाभ इन्वेस्ट करने और अर्जित करने के लिए कई सेक्टर उपलब्ध हैं. हालांकि, कुछ निवेशक भारत में रियल एस्टेट की बढ़ती कीमतों से लाभ उठाना चाहते हैं. अगर आप रियल एस्टेट सेक्टर में निवेश करना चाहते हैं, तो आप आरईआईटी की ओर देख सकते हैं. 

● कम पूंजी: रियल एस्टेट को शारीरिक रूप से खरीदने के विपरीत, रियल एस्टेट फंड के लिए रियल एस्टेट एसेट खरीदने के लिए उच्च पूंजी की आवश्यकता नहीं होती है. निवेशक रु. 5,000 तक के मासिक निवेश के साथ रियल एस्टेट एसेट का निवेश और मालिक होना शुरू कर सकते हैं. इसलिए, रियल एस्टेट एमएफ पूंजी पर निवेशकों के लिए एक आदर्श निवेश विकल्प है. 

● मुद्रास्फीति: मुद्रास्फीति जैसे नकारात्मक आर्थिक कारक इक्विटी जैसे एसेट क्लास के मूल्य में तेजी से गिर सकते हैं, जिससे निवेशकों को पैसे खोने के लिए मजबूर किया जा सकता है. हालांकि, आरईआईटी में निवेश करने और रियल एस्टेट का मालिक होने से निवेशक रियल एस्टेट की कीमतों में बढ़ती वृद्धि के कारण मुद्रास्फीति से अपने निवेश को सुरक्षित रखने में मदद मिल सकती है. 

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड की विशेषताएं

यहां रियल एस्टेट फंड की विशेषताएं दीर्घकालिक इन्वेस्टमेंट इंस्ट्रूमेंट को एक व्यवहार्य विकल्प बनाती हैं. 

● फ्लेक्सिबिलिटी: इन्वेस्टर मासिक राशि रु. 5,000 तक को फाइनेंस करके व्यवस्थित रूप से इन्वेस्ट करने और रियल एस्टेट एसेट अपनाने के लिए REIT म्यूचुअल फंड का उपयोग कर सकते हैं. प्रॉपर्टी लोन लेने और मासिक ईएमआई का भुगतान किए बिना रियल एस्टेट खरीदने के लिए इसी प्रकार की विशेषता उपलब्ध नहीं है. इसलिए, ऐसे म्यूचुअल फंड निवेशकों को रियल एस्टेट सेगमेंट में निवेश करने की अनुमति देते हैं. 

● स्थिर रिटर्न: REIT इन्वेस्टमेंट स्थिर रिटर्न अर्जित करने के लिए इन्वेस्टर को रियल एस्टेट में अपनी पूंजी आवंटित करने का एक आदर्श तरीका प्रदान करते हैं. यह रियल एस्टेट की बढ़ती कीमतों से लाभ लेना चाहने वाले निवेशकों के लिए पैसिव इनकम के रूप में काम कर सकता है. 

● डाइवर्सिफिकेशन: REIT म्यूचुअल फंड की सर्वश्रेष्ठ विशेषताओं में से एक उनका डाइवर्सिफिकेशन कारक है जो इन्वेस्टर अपनी रिस्क प्रोफाइल को कम कर सकते हैं. आरईआईटी विभिन्न रियल एस्टेट इकाइयों में पूल्ड राशि का निवेश करके पर्याप्त विविधता प्रदान करते हैं. 

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड की टैक्स योग्यता

चूंकि आरईआईटी इन्वेस्टर्स के लिए इनकम-जनरेटिंग फाइनेंशियल इंस्ट्रूमेंट हैं, इसलिए भारत सरकार को इनकम टैक्स डिपार्टमेंट के साथ, इन्वेस्टर्स को अपनी आय और आय पर टैक्स का भुगतान करना होता है. हालांकि, उन्होंने आरईआईटी निवेशकों से टैक्स लेने के लिए कुछ दिशानिर्देश बनाए हैं. रियल एस्टेट फंड के लिए टैक्स योग्यता मानदंड यहां दिए गए हैं.

● इन्वेस्टर एक वर्ष से कम समय के लिए होल्ड किए गए इन्वेस्टमेंट को बेचकर जनरेट की गई राशि पर 15% शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं. 

● अगर 36 महीनों से अधिक समय तक निवेश करते हैं, तो निवेशक इन्वेस्टमेंट बेचकर जनरेट की गई राशि पर 10% लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं. 

● आरईआईटी के माध्यम से जनरेट की गई ब्याज़ आय लागू इनकम-टैक्स स्लैब के अनुसार टैक्स योग्य है. 

● अगर कंपनी ने विशेष टैक्स छूट प्राप्त की है, तो निवेशकों के हाथ में लाभांश आय की टैक्स योग्यता टैक्स योग्य होती है. 

● आरईआईटी इन्वेस्टर एसपीवी के एमॉर्टाइज़ेशन से आय पर टैक्स का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं हैं. 
 

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड में शामिल जोखिम

प्रत्येक फाइनेंशियल इंस्ट्रूमेंट में एक निश्चित स्तर का जोखिम होता है क्योंकि यह वैल्यू विभिन्न आंतरिक और बाहरी कारकों के माध्यम से निश्चित की जाती है जो गतिशील और अस्थिर होते हैं. इसी प्रकार, आरईआईटी म्यूचुअल फंड निम्नलिखित कारकों के आधार पर जोखिम भरा हो सकता है.

● ब्याज दर जोखिम: भारतीय रिज़र्व बैंक निरंतर पैसे प्रवाह को प्रबंधित करने के लिए भारत में प्रमुख ब्याज़ दरों को बदलता है. भारतीय रिजर्व बैंक भारतीय अर्थव्यवस्था को बेहतर बनाने का फैसला करता है, परंतु ब्याज दरों में परिवर्तन बाजार उधार दरों को भारी प्रभावित करता है, जो निवेशकों के लिए ब्याज दर जोखिम पैदा करता है. इस प्रकार, अगर उधार लेने की दरें अधिक हैं, तो आरईआईटी में निवेश करते समय निवेशकों को सावधानी बरतनी चाहिए. 

● इन्वेस्टमेंट का निर्णय: आरईआईटीएस से जुड़े सबसे महत्वपूर्ण जोखिमों में से एक है आरईआईटी के मैनेजमेंट में इन्वेस्टर्स के सीधे कहने की कमी. ऐसे फंड को मैनेज करने के लिए फंड मैनेजर जिम्मेदार हैं, इसलिए इन्वेस्टर निर्णय लेने में हस्तक्षेप नहीं कर सकते. अगर फंड मैनेजर इन्वेस्टमेंट या मैनेजमेंट गलती करते हैं, तो यह इन्वेस्टर की इन्वेस्टमेंट वैल्यू को नुकसान पहुंचा सकता है.
 

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड के लाभ

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड निवेशकों के लिए भारत के निरंतर बढ़ते रियल एस्टेट सेगमेंट में अपने पैसे को व्यवस्थित रूप से निवेश करने का एक बेहतरीन तरीका है. यहां रियल एस्टेट एमएफ के कुछ लाभ दिए गए हैं जो उन्हें निवेशकों के लिए एक आदर्श निवेश विकल्प बनाते हैं: 

● वैल्यू इन्वेस्टिंग: ऐसे म्यूचुअल फंड में इन्वेस्टर द्वारा किए गए इन्वेस्टमेंट लंबे समय के लिए हैं, जो अस्थायी अस्थिर मार्केट के प्रभावों को कम करने का एक आदर्श तरीका प्रदान करता है. चूंकि इन्वेस्टमेंट लॉन्ग-टर्म के लिए हैं, इसलिए इन्वेस्टर अपने इन्वेस्टमेंट की वैल्यू को सुरक्षित कर सकते हैं. 

● आदर्श विकल्प: आरईआईटी कठिन और समय लेने वाली प्रक्रिया के बिना प्रॉपर्टी खरीदने का एक बड़ा विकल्प है. आरईआईटीएस में इन्वेस्ट करने से रियल एस्टेट को व्यवस्थित रूप से अपनाने और एसेट बनाए बिना रिटर्न और कैपिटल एप्रिसिएशन जैसे लाभ प्राप्त करने का एक प्रभावी तरीका मिलता है. 

● लिक्विडिटी: फिजिकल रियल एस्टेट के विपरीत, जो बेचने में महीने लग सकते हैं, इन्वेस्टर मार्केट से बाहर निकलने और कैश का अहसास करने के लिए अपने आरईआईटी इन्वेस्टमेंट को बेच सकते हैं. इन्वेस्टर किसी भी समय अपने इन्वेस्टमेंट को बेच सकते हैं और तुरंत खरीदार खोज सकते हैं. 

सर्वश्रेष्ठ रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड

अगर इन्वेस्टर इन्वेस्टमेंट के लिए उपलब्ध सर्वश्रेष्ठ REIT म्यूचुअल फंड के बारे में व्यापक रिसर्च के आधार पर इन्वेस्टमेंट करते हैं, तो रियल एस्टेट में इन्वेस्टमेंट अत्यधिक लाभदायक सिद्ध हो सकता है. बुनियादी ढांचे की गुणवत्ता और समग्र मांग मुख्य कारक हैं जो एक कंपनी बनाते हैं जो आरईआईटी म्यूचुअल फंड यूनिट को एक व्यवहार्य निवेश जारी करती है. 

हालांकि, क्योंकि कई कंपनियों ने आरईआईटी म्यूचुअल फंड बनाए हैं, इसलिए आपको सर्वश्रेष्ठ रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड जानने के बाद इन्वेस्ट करना होगा. यहां टॉप रियल एस्टेट फंड की लिस्ट दी गई है जहां आप लाभ के लिए इन्वेस्ट कर सकते हैं और समय के साथ स्थिर आय अर्जित कर सकते हैं.

1. एम्बेसी रेट
भारत में पहली सूचीबद्ध आरईआईटी, इसमें एशिया में सबसे बड़ा बुनियादी ढांचा है. आरईआईटी को दूतावास और ब्लैकस्टोन द्वारा प्रायोजित किया जाता है और 42.4 मिलियन वर्ग फुट भूमि का संचालन करता है, जिसमें छह होटल, बारह ऑफिस पार्क और 100 मेगावॉट सोलर पावर प्लांट शामिल हैं. 

कंपनी के इन्फ्रास्ट्रक्चर में 33.4 मिलियन वर्ग फुट ऑपरेटिंग एरिया शामिल है और म्यूचुअल फंड के रूप में आदर्श इन्वेस्टमेंट एवेन्यू प्रदान करता है क्योंकि इसमें 87% से अधिक व्यवसाय है. कंपनी के पास पुणे, बेंगलुरु, मुंबई और दिल्ली क्षेत्र जैसे प्रमुख शहरों में कार्यालय हैं, जो कई कॉर्पोरेट ग्राहकों को देखते हैं. 

2. माइंडस्पेस आरईआईटी
माइंडस्पेस आरईआईटी के रहेजा कॉर्प ग्रुप द्वारा प्रायोजित एक म्यूचुअल फंड है और चेन्नई, हैदराबाद, मुंबई और पुणे जैसे विभिन्न शहरों में ऑफिस स्पेस का एक मजबूत पोर्टफोलियो है. कंपनी के साथ कुल पट्टा योग्य क्षेत्र 86.9% से अधिक व्यवसाय के साथ 31.9 मिलियन वर्ग फुट है. 

कंपनी की स्थापना 2020 में की गई थी और इसे भारत में कमर्शियल और रियल एस्टेट प्रॉपर्टी विकसित करने के लिए जाना जाता है. पिछले चार वर्षों में, कंपनी ने 6.9% सीएजीआर से ₹1,750 करोड़ तक की राजस्व वृद्धि पोस्ट की है, जिससे आरईआईटी को कम जोखिम के संपर्क में आने वाले निवेशकों के लिए एक आदर्श निवेश विकल्प बनाया जा सकता है. 

3. ब्रूकफील्ड इंडिया आरईआईटी
ब्रूकफील्ड इंडिया की स्थापना 2020 में की गई थी और इसमें गुरुग्राम, मुंबई, कोलकाता और नोएडा जैसे विभिन्न भारतीय शहरों में ग्रेड-ए ऑफिस और बिल्डिंग का विविध रियल एस्टेट पोर्टफोलियो है. कंपनी ब्रूकफील्ड AMC द्वारा प्रायोजित की जाती है और यह भारत की एकमात्र कंपनी है जो संस्थागत रूप से प्रबंधित कमर्शियल रियल एस्टेट कंपनी है.

ब्रूकफील्ड इंडिया के कुल इन्फ्रास्ट्रक्चर पोर्टफोलियो में 18.7 मिलियन वर्ग फुट शामिल हैं, जिसमें 4.4 मिलियन वर्ग फुट विकसित किए जाने वाले हैं. FY22 के दो तिमाही में, कंपनी का राजस्व 43.4% तक बढ़ गया था और दिसंबर 2021 में कैंडर टेकस्पेस N2 के अधिग्रहण के समर्थन में 303.6 करोड़ तक पहुंच गया था. 

भारत में उपरोक्त तीन रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड भारत में सर्वश्रेष्ठ आरईआईटी म्यूचुअल फंड हैं जो रियल एस्टेट एसेट के स्वामित्व को प्रतिनिधित्व करके स्थिर आय अर्जित करने के लिए कैपिटल एप्रिसिएशन और प्रभावी तरीके सुनिश्चित करने के लिए कई विशेषताएं और लाभ प्रदान करते हैं. चूंकि आरईआईटी के प्रायोजक सबसे अधिक मांगे जाने वाली फाइनेंशियल संस्थाएं हैं, इसलिए आरईआईटी के लिए जोखिम एक्सपोजर कम होता है, और उच्च विकास की क्षमता होती है.