रियल एस्टेट पर GST: दरें, ITC नियम और घर खरीदने वालों पर प्रभाव
वरदा खाड़े
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अंतिम अपडेट: 20 मई 2026 - 03:32 pm
गुड्स एंड सर्विस टैक्स (GST) ने बदल दिया है कि भारत में निर्माणाधीन रेजिडेंशियल और कमर्शियल प्रॉपर्टी पर टैक्स कैसे लगाया जाता है. GST से पहले, खरीदारों और डेवलपर्स पर VAT, सर्विस टैक्स और कई राज्य टैक्स जैसे कई अप्रत्यक्ष टैक्स लगाए गए थे. GST ने उन्हें एक ही टैक्स सिस्टम में मिला दिया है, जिससे उद्योग में एकरूपता बढ़ गई है.
नए घर खरीदते समय GST घर खरीदने वालों को प्रभावित करता है. यह प्रोजेक्ट की कीमत, इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC) के लिए पात्रता और डेवलपर्स के लिए अनुपालन को प्रभावित करता है. प्रॉपर्टी की लागत का सटीक आकलन करने के लिए माल और सेवा टैक्स की संबंधित दरों और ITC के नियमों के बारे में जानना आवश्यक है.
भारतीय मार्केट में इन्वेस्ट करें और 5paisa के साथ भविष्य की क्षमता को अनलॉक करें!नेशनल रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल (NAREDCO) द्वारा 2030 तक भारत का रियल एस्टेट मार्केट ₹88 लाख करोड़ तक बढ़ने का अनुमान है. ये संख्याएं हैं जो खरीदारों और डेवलपर्स दोनों को GST जैसी टैक्सेशन पॉलिसी की मात्रा दर्शाती हैं.
रियल एस्टेट पर GST क्या है?
रियल एस्टेट के लिए GST मुख्य रूप से उन प्रॉपर्टी पर लागू होता है जो अभी भी निर्माणाधीन हैं, और कुछ रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर लागू होता है. GST आमतौर पर मान्य कंप्लीशन सर्टिफिकेट वाली पूर्ण प्रॉपर्टी पर देय नहीं होता है. वर्तमान कॉन्फिगरेशन में विभिन्न प्रकार की प्रॉपर्टी के लिए GST की अलग-अलग दरें हैं, और क्या वे किफायती हाउसिंग हैं या नहीं.
प्रॉपर्टी जहां GST लागू होता है
निम्नलिखित टेबल में रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में GST लागू होने की जानकारी दी गई है
| प्रॉपर्टी का प्रकार | GST लागू |
| निर्माणाधीन फ्लैट्स | लागू |
| निर्माणाधीन मकान | लागू |
| निर्माणाधीन कमर्शियल यूनिट | लागू |
| कम्प्लीशन सर्टिफिकेट के साथ Ready-to-move-in प्रॉपर्टी | लागू नहीं है |
| रीसेल प्रॉपर्टी | लागू नहीं है |
| भूमि खरीद | लागू नहीं है |
टैक्स देयता को आमतौर पर डेवलपर द्वारा ली जाने वाली कुल एग्रीमेंट वैल्यू में शामिल किया जाता है.
रियल एस्टेट पर मौजूदा GST दरें
अप्रैल 2019 में, सरकार ने रेजिडेंशियल रियल एस्टेट प्रोजेक्ट पर GST की दरों में बदलाव किया. नई संरचना ने हेडलाइन टैक्स दरों को कम किया लेकिन अधिकांश आवासीय परियोजनाओं के लिए ITC को समाप्त कर दिया.
रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी के लिए GST दरें
GST रेट आवासीय या कमर्शियल प्रॉपर्टी के प्रकार पर निर्भर करती है.
| श्रेणी | GST दर | ITC उपलब्धता |
| अफोर्डेबल हाउसिंग | 1% | उपलब्ध नहीं |
| किफायती हाउसिंग के अलावा रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी | 5% | उपलब्ध नहीं |
| रेजिडेंशियल रियल एस्टेट प्रोजेक्ट (RREP) में कमर्शियल प्रॉपर्टी | 5% | उपलब्ध नहीं |
| RREP के बाहर कमर्शियल प्रोजेक्ट्स | 12% | उपलब्ध |
किफायती हाउसिंग के रूप में क्या पात्र है?
जब कारपेट एरिया में हो और सरकार द्वारा निर्धारित वैल्यू लिमिट में हो, तो रेजिडेंशियल यूनिट को किफायती हाउसिंग माना जाता है. कार्पेट एरिया लिमिट और किफायती हाउसिंग की कीमत आमतौर पर ₹45 लाख तक सीमित होती है.
पात्रता मानदंड शहर और नोटिफिकेशन की कैटेगरी के अनुसार अलग-अलग हो सकते हैं. आमतौर पर, डेवलपर्स यह निर्धारित करेंगे कि किसी यूनिट को किफायती हाउसिंग माना जाता है या नहीं.
निर्माणाधीन बनाम Ready-to-Move प्रॉपर्टी पर GST
खरीदारों के लिए सबसे महत्वपूर्ण अंतरों में से एक यह है कि प्रॉपर्टी निर्माण में है या पूरी हो गई है.
निर्माणाधीन प्रॉपर्टी
GST लागू होता है क्योंकि इसे निर्माण सेवाओं की आपूर्ति माना जाता है. खरीदारों से निर्माण की प्रगति से संबंधित किश्तों के साथ GST लिया जाता है.
Ready-to-Move प्रॉपर्टी
अगर प्रॉपर्टी बिक्री से पहले कम्प्लीशन सर्टिफिकेट के साथ पूरी हो गई है, तो कोई GST देय नहीं है. लेकिन, खरीदारों को अन्य फीस का भुगतान करना होता है, जैसे स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस.
रियल एस्टेट में इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC) को समझना
इनपुट टैक्स क्रेडिट बिज़नेस को आउटपुट सप्लाई पर अपनी GST देयता के खिलाफ इनपुट पर भुगतान किए गए GST को ऑफसेट करने की अनुमति देता है. 2019 संशोधनों से पहले, डेवलपर्स को निर्माण प्रक्रिया में प्रयुक्त सामग्री और सेवाओं पर ITC का लाभ उठाने की अनुमति दी गई थी.
यह सीमेंट, इस्पात, इलेक्ट्रिकल उपकरण, ठेकेदार सेवाएं और GST के अधीन अन्य प्रोजेक्ट इनपुट का मामला था. नई GST व्यवस्था ने अधिकांश मामलों में ITC लाभ को समाप्त करते हुए आवासीय प्रॉपर्टी पर टैक्स दरों को कम किया है.
ITC ने पहले कैसे काम किया
नीचे दी गई टेबल से पता चलता है कि ITC पहले सामान्य निर्माण से संबंधित इनपुट पर कैसे उपलब्ध था.
| निर्माण इनपुट | डेवलपर द्वारा भुगतान किया गया GST | पहले ITC के लिए पात्र |
| सीमेंट | 28% | हाँ |
| स्टील | 18% | हाँ |
| पेंट और फिटिंग | 18% | हाँ |
| ठेकेदार सेवाएं | 18% | हाँ |
डेवलपर्स ने पहले इन क्रेडिट को अपने आउटपुट GST लायबिलिटी के लिए एडजस्ट किया था.
मौजूदा ITC पोजीशन
अधिकांश मामलों में, ITC उन आवासीय परियोजनाओं के लिए उपलब्ध नहीं है जो 1% या 5% टैक्स रेट के लिए उत्तरदायी हैं. इस प्रकार, डेवलपर्स इनपुट टैक्स को प्रोजेक्ट लागत में शामिल करते हैं जो प्रॉपर्टी की कीमतों पर अप्रत्यक्ष प्रभाव डाल सकते हैं. ITC को कमर्शियल रियल एस्टेट प्रोजेक्ट पर लागू नियमों के तहत 12% पर टैक्स लगाया जा सकता है.
घर खरीदने वालों पर GST का प्रभाव
घर खरीदने वालों पर GST का प्रभाव प्रॉपर्टी के प्रकार, प्रोजेक्ट के चरण और कीमत मॉडल के आधार पर अलग-अलग होता है.
टैक्स की जटिलता में कमी
GST से पहले, कई अप्रत्यक्ष टैक्स थे, जिन्होंने अनुपालन को जटिल बनाया और कीमतों में पारदर्शिता के स्तर को कम किया. GST ने इन टैक्स को एक ही टैक्स सिस्टम में मिला दिया है, जिससे टैक्स ट्रीटमेंट को समझना आसान हो गया है.
कम हेडलाइन टैक्स दरें
GST दरों में 1% और 5% की कमी से निर्माणाधीन रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी के खरीदार पर टैक्स का बोझ कम हो गया.
लेकिन, जैसे-जैसे कई आवासीय परियोजनाएं अब ITC लाभ के लिए पात्र नहीं हैं, मूल्य निर्धारण पर प्रभाव इस बात पर निर्भर करेगा कि डेवलपर्स इनपुट लागत को कैसे प्रभावित करते हैं.
रीसेल या पूर्ण प्रॉपर्टी पर कोई GST नहीं
रीसेल होम या ready-to-move-in यूनिट खरीदने वाले खरीदारों को GST का भुगतान नहीं करना पड़ता है. इससे कुछ बाजारों में पूरी हुई इन्वेंटरी का सापेक्ष आकर्षण बढ़ गया है.
प्रॉपर्टी की कीमत पर संभावित प्रभाव
ITC को हटाने से डेवलपर्स के लिए एम्बेडेड निर्माण लागत बढ़ सकती है. कुछ मामलों में, यह अंतिम बिक्री कीमतों को प्रभावित कर सकता है, हालांकि हेडलाइन GST दरें कम दिखाई देती हैं.
समग्र प्रभाव प्रोजेक्ट श्रेणियों और निर्माण चरणों में अलग-अलग होता है.
कमर्शियल रियल एस्टेट पर GST
रेजिडेंशियल हाउसिंग की तुलना में कमर्शियल रियल एस्टेट अलग स्ट्रक्चर का पालन करता है.
प्रोजेक्ट संरचना और वर्गीकरण के आधार पर ऑफिस स्पेस, रिटेल शॉप और कमर्शियल बिल्डिंग पर ITC पात्रता के साथ 12% GST लागू हो सकता है.
कमर्शियल प्रॉपर्टी को लीज़ पर देने वाले बिज़नेस के लिए, GST के प्रभाव रेंटल एग्रीमेंट और मेंटेनेंस सर्विसेज़ तक भी बढ़ सकते हैं.
रेजिडेंशियल और कमर्शियल GST के बीच मुख्य अंतर
रेजिडेंशियल और कमर्शियल रियल एस्टेट प्रोजेक्ट नीचे दिखाए गए अनुसार अलग-अलग GST और ITC स्ट्रक्चर का पालन करते हैं.
| पहलू | रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी | कमर्शियल प्रॉपर्टी |
| सामान्य GST दर | 1% या 5% | 12% |
| ITC उपलब्धता | आमतौर पर उपलब्ध नहीं है | कई मामलों में उपलब्ध |
| पूरी हुई प्रॉपर्टी पर GST | लागू नहीं है | सर्टिफिकेट पूरा होने के बाद मान्य नहीं है |
खरीदारों को अन्य शुल्कों पर विचार करना चाहिए
GST कुल प्रॉपर्टी अधिग्रहण लागत का केवल एक घटक है. खरीदारों को यह भी ध्यान रखना चाहिए:
- स्टाम्प ड्यूटी
- रजिस्ट्रेशन शुल्क
- रखरखाव जमा
- पार्किंग शुल्क
- क्लबहाउस या एमेनिटी फीस
- कानूनी और डॉक्यूमेंटेशन की लागत
ये शुल्क राज्यों और डेवलपर्स के अनुसार अलग-अलग होते हैं.
महत्वपूर्ण अनुपालन संबंधी विचार
घर खरीदने वालों को यह सत्यापित करना चाहिए कि प्रॉपर्टी की कैटेगरी और निर्माण की स्थिति के आधार पर GST सही तरीके से लागू किया गया है या नहीं.
चेक करने के लिए प्रमुख बिंदुओं में शामिल हैं:
- क्या प्रॉपर्टी किफायती हाउसिंग के रूप में पात्र है
- क्या GST को उल्लिखित कीमत से शामिल किया गया है या बाहर रखा गया है
- क्या प्रोजेक्ट को पूरा होने का सर्टिफिकेट प्राप्त हुआ है
- क्या डेवलपर GST के तहत रजिस्टर्ड है
- क्या अतिरिक्त शुल्क पर अलग GST लागू होता है
खरीदारों को डॉक्यूमेंटेशन के उद्देश्यों के लिए इनवॉइस और पेमेंट रिकॉर्ड भी बनाए रखना चाहिए.
प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर GST का व्यापक प्रभाव
रियल एस्टेट पर GST ने निर्माणाधीन रेजिडेंशियल और कमर्शियल प्रॉपर्टी के लिए अप्रत्यक्ष टैक्सेशन को मानकीकृत किया है. वर्तमान फ्रेमवर्क अधिकांश मामलों में ITC की उपलब्धता को सीमित करते हुए रेजिडेंशियल हाउसिंग पर कम GST दरें लागू करता है. खरीदारों के लिए, व्यावहारिक प्रभाव प्रॉपर्टी के प्रकार, निर्माण चरण और GST से परे कुल अधिग्रहण लागत पर निर्भर करता है. इन नियमों को समझने से प्रॉपर्टी के ट्रांज़ैक्शन का अधिक सटीक मूल्यांकन करने में मदद मिलती है और खरीद के दौरान अप्रत्याशित लागतों के जोखिम को कम किया जाता है.
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