आरईआयटी आणि इन्व्हिट्स तुमच्या पोर्टफोलिओमध्ये स्थिरता कशी जोडू शकतात

जेव्हा बहुतांश भारतीय इन्व्हेस्टर पोर्टफोलिओ तयार करण्याविषयी विचार करतात, तेव्हा संभाषणे सामान्यपणे दोन मोठ्या बकेटमध्ये असतात. दीर्घकालीन वाढीसाठी इक्विटी म्युच्युअल फंड आहेत आणि सुरक्षेसाठी डेब्ट फंड किंवा फिक्स्ड डिपॉझिट आहेत. जवळपास प्रत्येक SIP, सल्लागारासह प्रत्येक संभाषण आणि प्रत्येक फायनान्स आर्टिकल या निवडीच्या आसपास वर्तुळ करते.

या इक्विटी विरुद्ध डेब्ट चर्चेच्या बाहेर शांतपणे बसणे ही तिसरी कॅटेगरी आहे जी त्याला मिळण्यापेक्षा अधिक लक्ष देणे आवश्यक आहे. हे REITs आणि InvITs आहेत, दोन SEBI-नियंत्रित इन्व्हेस्टमेंट वाहने आहेत जे तुम्हाला मोठ्या रिअल इस्टेट आणि पायाभूत सुविधा प्रकल्पांचा एक छोटासा भाग खरेदी करण्यास मदत करतात आणि त्यांना थेट खरेदी करण्यासाठी कोट्यवधी रुपयांची गरज नाही. ते शुद्ध इक्विटी किंवा शुद्ध डेब्ट नाहीत. ते मध्यभागी कुठेतरी बसतात आणि मध्य स्थिती हीच ती उपयुक्त ठरते.

स्टॉक आणि म्युच्युअल फंडच्या आसपास तयार केलेल्या पोर्टफोलिओमध्ये स्थिर, इन्कम निर्मिती स्तर जोडण्याची इच्छा असलेल्या इन्व्हेस्टरसाठी, हे दोन इन्स्ट्रुमेंट्स योग्यरित्या समजून घेण्यासाठी योग्य आहेत.

आरईआयटी आणि इन्व्हिट्स म्हणजे काय?

आरईआयटी, किंवा रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट हा एक ट्रस्ट आहे जो इन्कम निर्माण करणाऱ्या कमर्शियल रिअल इस्टेटची मालकी आणि संचालन करतो. प्रॉपर्टी सामान्यपणे मोठ्या श्रेणीतील ऑफिस बिल्डिंग, बिझनेस पार्क आणि प्रमुख शहरांमधील शॉपिंग मॉल्स असतात.  

स्वतः एक ऑफिस बिल्डिंग खरेदी करण्याऐवजी, ज्याला शेकडो कोटींची आवश्यकता असेल, तुम्ही अशा डझनभर इमारतींची आधीच मालकी असलेल्या आरईआयटीच्या लहान संख्येचे युनिट्स खरेदी करू शकता. भाडेकरूंकडून कलेक्ट केलेले भाडे, ट्रस्टचा खर्च वजा करून, तुमच्यासारख्या युनिटहोल्डर्सना नियमित वितरणाच्या स्वरूपात दिले जाते.

InvIT किंवा इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट त्याच तत्त्वावर काम करते, परंतु रिअल इस्टेटपेक्षा पायाभूत सुविधांची मालकी असते. हे सामान्यपणे ऑपरेशनल हायवे, पॉवर ट्रान्समिशन लाईन्स, गॅस पाईपलाईन्स आणि टेलिकॉम टॉवर पोर्टफोलिओ आहेत. महामार्गांवर गोळा केलेले टोल, डिस्कॉमद्वारे भरलेले ट्रान्समिशन शुल्क आणि पाईपलाईन्सद्वारे कमवलेले शुल्क विश्वासात येतात आणि नंतर युनिट होल्डरना वितरित केले जातात.

दोन्ही संरचना सेबीद्वारे नियंत्रित केल्या जातात. दोन्ही स्टॉक एक्सचेंजवर सूचीबद्ध आहेत, जेणेकरून तुम्ही शेअर्स खरेदी केल्याप्रमाणे युनिट्स खरेदी आणि विक्री करू शकता. आणि दोन्ही नियमनाद्वारे त्यांच्या नेट डिस्ट्रिब्युटेबल कॅश फ्लोच्या किमान 90% युनिटहोल्डर्सना वितरित करणे आवश्यक आहे, सामान्यपणे तिमाही आधारावर. हा शेवटचा मुद्दा या साधनांचे एक सर्वात महत्त्वाचे वैशिष्ट्य आहे आणि ते ज्या पद्धतीने करतात त्याचे पालन करतात.

त्यांना पाहण्याची ही योग्य वेळ का आहे

भारतीय आरईआयटी आणि इन्व्हिट मार्केट स्थिरपणे वाढले आहे. आता अनेक सूचीबद्ध आरईआयटी आहेत ज्यांच्याकडे प्रमुख शहरांमध्ये ऑफिस स्पेसचे मोठे पोर्टफोलिओ आहेत. याव्यतिरिक्त, दोन डझनपेक्षा जास्त नोंदणीकृत आमंत्रणे रस्ते, वीज प्रसारण, गॅस पाईपलाईन्स आणि नूतनीकरणीय ऊर्जा कव्हर करतात. या दोन संरचनेंद्वारे ठेवलेली एकूण मालमत्ता आता अनेक लाख कोटी रुपये आहे, जी एक दशकापूर्वी अस्तित्वात असलेल्या मालमत्ता वर्गासाठी महत्त्वपूर्ण आहे. 

सेबीने रिटेल गुंतवणूकदारांसाठी हे मार्केट सोपे केले आहे. सूचीबद्ध आरईआयटी आणि इन्व्हिट्ससाठी किमान ट्रेडिंग लॉट साईझ कमी करण्यात आली आहे, त्यामुळे गुंतवणूक सुरू करण्यासाठी तुम्हाला मोठ्या रकमेची आवश्यकता नाही. जानेवारी 2026 पासून, सेबीने म्युच्युअल फंड सहभागासाठी इक्विटी-संबंधित इन्स्ट्रुमेंट्स म्हणून आरईआयटीची पुन्हा श्रेणीबद्ध केली. हा बदल फंड हाऊसना त्यांच्या विद्यमान स्कीममध्ये अधिक सहजपणे समाविष्ट करण्याची परवानगी देतो. कालांतराने, यामुळे या इन्स्ट्रुमेंट्ससाठी लिक्विडिटी आणि किंमत शोध दोन्ही सुधारणे आवश्यक आहे.

तुम्ही काय पाहावे

स्थिरता ही हमीपूर्ण रिटर्न सारखीच नाही. तुम्ही तुमच्या पोर्टफोलिओमध्ये आरईआयटी किंवा इन्व्हिट्स जोडण्यापूर्वी, ते काही गोष्टींबद्दल प्रामाणिक राहण्यास मदत करते.

दोन्ही इन्स्ट्रुमेंट्सच्या युनिट किंमती स्टॉक एक्सचेंजवर बदलू शकतात आणि करू शकतात, कधीकधी तीव्रपणे, अंतर्निहित भाडे किंवा टोल इन्कम योग्यरित्या स्थिर असले तरीही. येथे इंटरेस्ट दर मोठा वाव आहे. जेव्हा इंटरेस्ट रेट्स वाढतात, तेव्हा आरईआयटी द्वारे ऑफर केलेले उत्पन्न आणि फिक्स्ड डिपॉझिट आणि बाँड्सच्या तुलनेत कमी आकर्षक दिसतात, जे काही काळासाठी त्यांच्या किंमती कमी करू शकतात. जेव्हा रेट कमी होतात, तेव्हा रिव्हर्स घडते.

इक्विटी म्युच्युअल फंड पेक्षा टॅक्स आकारणी देखील कमी स्वच्छ आहे. तुम्हाला प्राप्त होणारे वितरण अनेकदा इंटरेस्ट, लाभांश आणि कर्जाची परतफेड यांचे मिश्रण असतात आणि प्रत्येक भागावर वेगळ्या प्रकारे कर आकारला जातो. इंटरेस्ट तुमच्या स्लॅब रेटवर टॅक्स आकारला जातो, डिव्हिडंड ट्रीटमेंट हे अंतर्निहित कंपनीने सवलतीच्या टॅक्स प्रणालीची निवड केली आहे की नाही यावर अवलंबून असते आणि कॅपिटल गेन्सचे स्वतःचे नियम आहेत. जर तुम्ही अर्थपूर्ण रक्कम इन्व्हेस्ट केली तर रिटर्न दाखल करण्यापूर्वी चांगल्या टॅक्स सल्लागार किंवा विश्वसनीय गाईडसह वेळ घालवणे योग्य आहे. 

शेवटी, विशेषत: काहीवेळा मर्यादित जीवनासह स्वत:ची मालमत्ता आमंत्रित करते, जसे की वीस किंवा तीस वर्षांनंतर कालबाह्य होणारे टोल रोड सवलत. कालांतराने, वितरण निरोगी असले तरीही उर्वरित सवलतीचा कालावधी कमी होत असल्याने या युनिट्सचे मूल्य कमी होऊ शकते. हे दोष नाही, हे केवळ ॲसेटचे स्वरूप आहे. जर तुम्ही असे गृहीत धरले की तुम्ही इक्विटी इंडेक्स प्रमाणे काहीतरी खरेदी करीत आहात तरच ही एक समस्या बनते.

आपल्या पोर्टफोलिओमध्ये त्यांच्याबद्दल कसे विचार करावे

दीर्घकालीन पोर्टफोलिओ तयार करणाऱ्या बहुतांश भारतीय गुंतवणूकदारांसाठी, REITs आणि InvITs हा मुख्य मार्ग नाही. ते एक सहाय्यक स्तर आहेत.

त्यांचा वापर करण्याचा एक योग्य मार्ग म्हणजे तुमच्या एकूण पोर्टफोलिओच्या लहान वितरणाचा विचार करणे, कदाचित पाच ते दहा टक्के, इन्कम आणि स्थिरता स्लीव्ह म्हणून जे तुमच्या इक्विटी फंड आणि तुमच्या डेब्ट फंड सह बसते. त्या स्लीव्हमध्ये, आरईआयटी तुम्हाला कमर्शियल रिअल इस्टेटमध्ये एक्स्पोजर देतात आणि तुम्हाला इन्फ्रास्ट्रक्चर मध्ये एक्स्पोजर देतात. दोन्ही रिटर्नचे स्त्रोत ॲड करतात जे तुमचे विद्यमान म्युच्युअल फंड कदाचित खूप चांगले कॅप्चर करत नाहीत. 

लिस्टवर सर्वाधिक उत्पन्न मिळविणे हे उद्दिष्ट नाही. तुमच्या पोर्टफोलिओमध्ये एक स्तर जोडणे हे आहे जे तुमच्या इक्विटी फंडांनी दीर्घकालीन वाढीची मोठी लिफ्टिंग करत असताना कॅश निर्माण करत राहते.

बॉटम लाईन

गेल्या दशकात REITs आणि InvITs हे भारतीय भांडवली बाजारामध्ये अधिक उपयुक्त भर आहेत. ते सामान्य गुंतवणूकदारांना मोठ्या, उच्च दर्जाच्या रिअल इस्टेट आणि पायाभूत सुविधांच्या मालमत्तेतून इन्कम मिळवण्याचा मार्ग देतात जे एकदा पोहोचून गेले होते. ते तुमचे इक्विटी फंड बदलणार नाहीत आणि ते तुमचे डेब्ट वाटप बदलू नये.

विचारपूर्वक वापरलेले, ते शांतपणे असे काहीतरी करू शकतात जे शुद्ध इक्विटी किंवा शुद्ध कर्ज खूपच चांगले नाही. ते तुम्हाला मार्केट सायकलच्या मध्यवर्ती वर्षांत स्थिर इन्कम देत राहू शकतात आणि ते केवळ तुमच्या पोर्टफोलिओमध्ये त्यांच्यासाठी जागा बनवण्यासाठी चांगले कारण आहे.