प्रॉपर्टीवर लाँग टर्म कॅपिटल गेन टॅक्स

प्रॉपर्टीवर लाँग-टर्म कॅपिटल गेन (एलटीसीजी) टॅक्स म्हणजे काय?

कॅपिटल गेन टॅक्स प्रॉपर्टी, शेअर्स किंवा सोने यासारख्या कॅपिटल ॲसेटच्या विक्रीतून कमवलेल्या नफ्यावर लागू आहे. होल्डिंग कालावधीवर आधारित, कॅपिटल गेन्स हे म्हणून वर्गीकृत केले जातात:

• शॉर्ट-टर्म कॅपिटल गेन (एसटीसीजी): जर प्रॉपर्टी खरेदीच्या 24 महिन्यांच्या आत विकली गेली तर ती शॉर्ट-टर्म कॅपिटल गेन मानली जाते आणि वैयक्तिक इन्कम टॅक्स स्लॅब रेट्सनुसार टॅक्स आकारला जातो.
• लाँग-टर्म कॅपिटल गेन (एलटीसीजी): जर प्रॉपर्टी विक्रीपूर्वी 24 महिन्यांपेक्षा जास्त काळ ठेवली असेल तर लाभ दीर्घकालीन कॅपिटल गेन म्हणून वर्गीकृत केले जातात आणि इंडेक्सेशन लाभांसह 20% टॅक्स आकारला जातो.

एलटीसीजी कर केवळ प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर केलेल्या नफ्यावर लागू होतो आणि संपूर्ण विक्री किंमतीवर नाही.
 

प्रॉपर्टीवर एलटीसीजी टॅक्स कसा कॅल्क्युलेट करावा?

लाँग-टर्म कॅपिटल गेन कॅल्क्युलेट करण्यासाठी फॉर्म्युला आहे:
एलटीसीजी = विक्री किंमत - (अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च + सुधारणांचा इंडेक्स्ड खर्च + विक्री खर्च)
कुठे:

• विक्री किंमत: विक्री प्रॉपर्टी कडून प्राप्त रक्कम.
• अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च: कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (सीआयआय) वापरून महागाईसाठी ॲडजस्ट केलेली मूळ खरेदी किंमत.
• सुधारणांचा इंडेक्स्ड खर्च: महागाईसाठी ॲडजस्ट केलेल्या प्रॉपर्टीमध्ये केलेले कोणतेही नूतनीकरण किंवा सुधारणा.
• विक्री खर्च: ब्रोकरेज फी, कायदेशीर फी आणि ट्रान्सफर शुल्क समाविष्ट आहे.

एलटीसीजी कॅल्क्युलेशनचे उदाहरण:

चला गृहीत धरूया:

• तुम्ही ₹50,00,000 साठी 2010 मध्ये प्रॉपर्टी खरेदी केली आहे.
• तुम्ही ते 2024 मध्ये ₹1.5 कोटी मध्ये विकले आहे.
• 2010 साठी सीआयआय 167 होता आणि 2024 साठी 348 आहे.

स्टेप 1: अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च कॅल्क्युलेट करा

अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च = (खरेदी किंमत x विक्री वर्षाचा सीआयआय) ÷ खरेदी वर्षाचा सीआयआय
= (₹50,00,000 × 348) ÷ 167
= ₹1,04,49,101

स्टेप 2: एलटीसीजी कॅल्क्युलेट करा

एलटीसीजी = विक्री किंमत - अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च - विक्री खर्च
= ₹ 1,50,00,000 - ₹ 1,04,49,101 - ₹ 2,00,000 (ब्रोकरेज, कायदेशीर शुल्क इ.)
= ₹43,50,899

स्टेप 3: एलटीसीजी टॅक्स रेट अप्लाय करा

₹43,50,899 वर टॅक्स @ 20% = ₹8,70,180
अशा प्रकारे, एकूण देय एलटीसीजी कर ₹ 8,70,180 असेल.
 

प्रॉपर्टीवर एलटीसीजी टॅक्स कसा सेव्ह करावा? प्रॉपर्टीवरील इन्कम टॅक्स ॲक्ट अंतर्गत सूट

1. सेक्शन 54 अंतर्गत सूट (दुसऱ्या प्रॉपर्टीमध्ये रिइन्व्हेस्टमेंट)

जर तुम्ही निवासी प्रॉपर्टी विकली आणि विक्रीच्या 2 वर्षांच्या आत दुसऱ्या निवासी प्रॉपर्टीमध्ये एलटीसीजी पुन्हा इन्व्हेस्ट केली तर तुम्ही पूर्ण सूट क्लेम करू शकता.
तुम्ही ही सूट प्राप्त करण्यासाठी 3 वर्षांच्या आत घर बांधू शकता किंवा विक्रीपूर्वी 1 वर्षाची प्रॉपर्टी खरेदी करू शकता.
सूट राखण्यासाठी नवीन प्रॉपर्टी किमान 2 वर्षांसाठी धारण करणे आवश्यक आहे.

2. सेक्शन 54ईसी अंतर्गत सूट (बाँडमध्ये इन्व्हेस्टमेंट)

जर तुम्हाला अन्य घर खरेदी करायचे नसेल तर तुम्ही प्रॉपर्टी विक्रीनंतर 6 महिन्यांच्या आत आरईसी, एनएचएआय आणि पीएफसी बाँड्स सारख्या विशिष्ट बाँड्समध्ये एलटीसीजी इन्व्हेस्ट करू शकता.
कमाल इन्व्हेस्टमेंट मर्यादा: ₹ 50 लाख.
या बाँड्ससाठी लॉक-इन कालावधी 5 वर्षे आहे.

3. सेक्शन 54F अंतर्गत सूट (निवासी प्रॉपर्टी व्यतिरिक्त इतर कोणत्याही कॅपिटल ॲसेटची विक्री)

जर तुम्ही दीर्घकालीन ॲसेट विकत असाल आणि विक्री तारखेनंतर 2 वर्षांच्या आत निवासी प्रॉपर्टीमध्ये संपूर्ण विक्री रक्कम पुन्हा इन्व्हेस्ट केली असेल किंवा जर विक्री तारखेपासून 3 वर्षांच्या आत नवीन प्रॉपर्टी बांधली गेली असेल तर तुम्ही एलटीसीजी वर संपूर्ण सूट क्लेम करू शकता.
पात्र होण्यासाठी तुमच्याकडे विक्रीच्या वेळी एकापेक्षा जास्त घर नसावे.

4. कॅपिटल गेन्स अकाउंट स्कीम (सीजीएएस)

जर तुम्ही त्वरित नवीन प्रॉपर्टी खरेदी करू शकत नसाल तर आयटीआर दाखल करण्याच्या देय तारखेपूर्वी कॅपिटल गेन्स अकाउंट स्कीम (सीजीएएस) मध्ये एलटीसीजी रक्कम डिपॉझिट करा.
प्रॉपर्टी खरेदी करण्यासाठी तुम्ही 3 वर्षांच्या आत फंड वापरणे आवश्यक आहे; अन्यथा, रक्कम करपात्र होते.
 

एलटीसीजी सूट क्लेम करण्यासाठी आवश्यक डॉक्युमेंट्स

सेक्शन 54, 54EC किंवा 54F अंतर्गत टॅक्स लाभ क्लेम करण्यासाठी, खालील डॉक्युमेंट्स ठेवा:

जुन्या प्रॉपर्टीचा विक्री करार
नवीन प्रॉपर्टीची खरेदी करार
स्टँप ड्युटी आणि रजिस्ट्रेशन शुल्काची पावती
54ईसी बाँड्समध्ये इन्व्हेस्टमेंटचा पुरावा
सीजीएएस डिपॉझिट दाखवणारी बँक पासबुक
प्रॉपर्टी टॅक्स पावती

प्रॉपर्टीवरील बजेट अपडेट्स आणि नवीनतम एलटीसीजी नियम

अलीकडील युनियन बजेट नंतर लागू असलेल्या नवीनतम तरतुदींनुसार, प्रॉपर्टीवरील लाँग-टर्म कॅपिटल गेन (LTCG) साठी टॅक्स फ्रेमवर्क मोठ्या प्रमाणात बदलत नाही. जर प्रॉपर्टी ट्रान्सफरच्या 24 महिन्यांपेक्षा जास्त काळ होल्ड केली असेल तर स्थावर प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून उद्भवणारे लाभ दीर्घकालीन म्हणून वर्गीकृत केले जातात.

मालमत्तेवरील दीर्घकालीन भांडवली नफ्यावर इंडेक्सेशन लाभासह 20% च्या सरळ दराने कर आकारला जातो, ज्यामुळे कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (CII) वापरून महागाईसाठी खरेदी खर्च समायोजित केला जाऊ शकतो. प्रॉपर्टीवर एलटीसीजीची गणना करण्यासाठी ही स्टँडर्ड पद्धत आहे. लागू इन्कम टॅक्स स्लॅबनुसार अधिभार आणि आरोग्य आणि शिक्षण उपकर बेस टॅक्स रेटपेक्षा जास्त लागू होतो.

टॅक्सपेयर्सने फायनान्शियल वर्षादरम्यान कोणत्याही प्रक्रियात्मक किंवा अनुपालन-संबंधित अपडेट्ससाठी इन्कम टॅक्स विभागाने जारी केलेल्या नोटिफिकेशन्स आणि सर्क्युलर्स ट्रॅक करणे सुरू ठेवावे.

प्रॉपर्टीवर शॉर्ट-टर्म वर्सिज लाँग-टर्म कॅपिटल गेन

प्रॉपर्टीवरील कॅपिटल गेन्सचे टॅक्स उपचार प्रामुख्याने होल्डिंग कालावधीवर अवलंबून असतात.

जर प्रॉपर्टी संपादन केल्यापासून 24 महिन्यांच्या आत विकली गेली असेल तर नफा शॉर्ट-टर्म कॅपिटल गेन (एसटीसीजी) म्हणून वर्गीकृत केला जातो. अशा प्रकरणांमध्ये, टॅक्सपेयरच्या एकूण उत्पन्नामध्ये लाभ जोडले जातात आणि लागू इन्कम टॅक्स स्लॅब रेटनुसार टॅक्स आकारला जातो.

दुसऱ्या बाजूला, जर प्रॉपर्टी 24 महिन्यांपेक्षा जास्त काळ ठेवली असेल तर लाभ दीर्घकालीन भांडवली लाभ (एलटीसीजी) म्हणून पात्र ठरतात. हे लाभ इंडेक्सेशनसह 20% वर टॅक्स आकारला जातो, ज्यामुळे होल्डिंग कालावधीमध्ये महागाईचा विचार करून करपात्र रक्कम कमी करण्यास मदत होते.

हे अंतर अंतिम टॅक्स लायबिलिटी आणि काही सवलतींची उपलब्धता निर्धारित करण्यात महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावते.

एनआरआय साठी प्रॉपर्टीवर एलटीसीजी टॅक्स

अनिवासी भारतीय (एनआरआय) देखील भारतात प्रॉपर्टी विकताना 20% मध्ये एलटीसीजी टॅक्स भरण्यास जबाबदार आहेत.

• जर टॅक्स दायित्व कपात केलेल्या रकमेपेक्षा कमी असेल तर एनआरआय रिफंडचा क्लेम करू शकतात.
• एनआरआय निवासी करदात्यांसारख्या सेक्शन 54 आणि 54ईसी अंतर्गत सवलतीचा क्लेम करू शकतात.
   

वारसा किंवा गिफ्ट केलेल्या प्रॉपर्टीवर एलटीसीजी टॅक्स

जर तुम्हाला गिफ्ट म्हणून प्रॉपर्टी वारसा असेल किंवा प्राप्त झाली असेल तर तुम्ही ट्रान्सफरच्या वेळी कॅपिटल गेन टॅक्स भरत नाही.

तथापि, जर तुम्ही वारसा किंवा गिफ्टेड प्रॉपर्टी विकली तर एलटीसीजी टॅक्स लागू होतो आणि मागील मालकाची मूळ खरेदी तारीख कॅल्क्युलेशनसाठी विचारात घेतली जाते.
 

सेक्शन 54, 54F, 54EC आणि 54GB अंतर्गत कॅपिटल गेन टॅक्स सूट

इन्कम टॅक्स ॲक्ट विशिष्ट सूट प्रदान करतो जे करदात्यांना प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर कॅपिटल गेन टॅक्स कमी करण्यास किंवा काढून टाकण्यास अनुमती देते, अटींच्या अधीन.

• सेक्शन 54: जेव्हा निवासी प्रॉपर्टी विकली जाते आणि कॅपिटल लाभ विहित वेळेच्या मर्यादेच्या आत दुसऱ्या निवासी घर प्रॉपर्टीमध्ये पुन्हा इन्व्हेस्ट केले जातात तेव्हा उपलब्ध. ही सूट केवळ व्यक्ती आणि हिंदू अविभक्त कुटुंबांना (HUFs) लागू होते.
• सेक्शन 54F: जेव्हा कोणत्याही दीर्घकालीन कॅपिटल ॲसेट (निवासी घराव्यतिरिक्त) च्या विक्रीतून कॅपिटल गेन निवासी प्रॉपर्टीमध्ये इन्व्हेस्ट केले जातात तेव्हा लागू होते. सूट प्रमाणानुसार आहे आणि इतर निवासी मालमत्तेच्या मालकीशी संबंधित अटींच्या अधीन आहे.
• सेक्शन 54EC: जेव्हा प्रॉपर्टी मधून एलटीसीजी ट्रान्सफरच्या सहा महिन्यांच्या आत विशिष्ट बाँड्समध्ये (जसे की एनएचएआय किंवा आरईसी बाँड्स) इन्व्हेस्ट केली जाते तेव्हा कमाल इन्व्हेस्टमेंट मर्यादेच्या अधीन सूट देते.
• सेक्शन 54GB: जेव्हा निवासी प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून कॅपिटल लाभ लॉक-इन आणि वापराच्या अटींच्या अधीन निर्दिष्ट स्टार्ट-अप किंवा लघु/मध्यम उद्योगाच्या पात्र इक्विटी शेअर्समध्ये इन्व्हेस्ट केले जातात तेव्हा उपलब्ध.

प्रत्येक सूट कठोर कालमर्यादा, पात्रता निकष आणि इन्व्हेस्टमेंट मर्यादेसह येते आणि अनुपालन न केल्यास सूट काढली जाऊ शकते. कोणताही लाभ क्लेम करण्यापूर्वी करदात्यांना संबंधित तरतुदींचे काळजीपूर्वक पुनरावलोकन करण्याचा सल्ला दिला जातो.

एलटीसीजी टॅक्स न भरण्यासाठी दंड

LTCG टॅक्स रिपोर्ट आणि देय करण्यात अयशस्वी झाल्यास:

सेक्शन 234A, 234B, आणि 234C अंतर्गत इंटरेस्ट
न भरलेल्या टॅक्सच्या 50% ते 200% दंड
इन्कम टॅक्स ॲक्ट तरतुदींनुसार कायदेशीर कारवाई

दंड टाळण्यासाठी, नेहमीच आयटीआर मध्ये कॅपिटल गेन घोषित करा आणि देय तारखेपूर्वी एलटीसीजी टॅक्स भरा.
 

निष्कर्ष

प्रॉपर्टीवरील लाँग-टर्म कॅपिटल गेन (एलटीसीजी) टॅक्स हा भारतातील रिअल इस्टेट ट्रान्झॅक्शनचा महत्त्वाचा पैलू आहे. LTCG, सूट आणि इन्व्हेस्टमेंट पर्यायांची गणना कशी करावी हे जाणून घेणे टॅक्सदात्यांना टॅक्स लायबिलिटी कमी करण्यास आणि सेव्हिंग्स वाढविण्यास मदत करू शकते.

जर तुम्ही प्रॉपर्टी विकण्याची योजना बनवत असाल तर पुन्हा इन्व्हेस्टमेंट स्मार्टपणे प्लॅन करण्याची खात्री करा आणि दंड टाळण्यासाठी अचूक टॅक्स रिटर्न दाखल करा. एलटीसीजी टॅक्स आणि प्रॉपर्टी ट्रान्झॅक्शन विषयी माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी नेहमीच टॅक्स एक्स्पर्टचा सल्ला घ्या.