સેક્શન 194IA

સેક્શન 194IA શું છે?

રિયલ એસ્ટેટ ટ્રાન્ઝૅક્શનમાં ટૅક્સ પાલનની ખાતરી કરવા અને ઉચ્ચ મૂલ્યની પ્રોપર્ટીના વેચાણમાં ટૅક્સ ચોરીને રોકવા માટે ઇન્કમ ટૅક્સ ઍક્ટ હેઠળ સેક્શન 194આઇએ 2013 માં રજૂ કરવામાં આવ્યું હતું. ભારત સરકારે પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શનને ટ્રૅક કરવા, કાળા પૈસા પર અંકુશ લગાવવા અને વિક્રેતાઓને કેપિટલ ગેઇન ટૅક્સ ચૂકવવાની ખાતરી કરવા માટે આ વિભાગ લાગુ કર્યો છે.

આવકવેરા અધિનિયમની કલમ 194IA હેઠળ, નીચેના નિયમો લાગુ પડે છે,

• જો ખરીદનાર ₹50 લાખ અથવા તેનાથી વધુ મૂલ્યની સ્થાવર મિલકત (કૃષિ જમીન સિવાય) ખરીદે છે, તો તેમણે વિક્રેતાને કોઈપણ ચુકવણી કરતા પહેલાં કુલ વેચાણ કિંમતમાંથી સંપત્તિની ખરીદી પર 1% ટીડીએસ કાપવો આવશ્યક છે.
• ખરીદનાર સંપૂર્ણપણે પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર TDS કપાત માટે જવાબદાર છે અને નિર્ધારિત સમયસીમાની અંદર સરકાર સાથે કપાત કરેલ TDS જમા કરવું આવશ્યક છે.
• આ જોગવાઈ ગ્રામીણ કૃષિ જમીન સિવાય, રહેણાંક મિલકતો, વ્યવસાયિક જગ્યાઓ અને જમીન સહિત તમામ પ્રકારના રિયલ એસ્ટેટ પર લાગુ પડે છે.
• વિક્રેતાએ ખરીદદારને માન્ય PAN (કાયમી એકાઉન્ટ નંબર) પ્રદાન કરવો આવશ્યક છે. જો વિક્રેતા આમ કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો TDS કપાતનો દર 1% ના બદલે 20% સુધી વધે છે.
• ખરીદદારે ટૅક્સ કપાતનો પુરાવો પ્રદાન કરવા માટે ફોર્મ 26QB ફાઇલ કરવું આવશ્યક છે અને TDS સર્ટિફિકેટ (ફોર્મ 16B) જનરેટ કરવું આવશ્યક છે.

પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર ટીડીએસ લાગુ કરીને, સરકાર સુનિશ્ચિત કરે છે કે વિક્રેતાઓ ટૅક્સથી બચતા નથી અને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પારદર્શક રહે છે.
 

સેક્શન 194IA નો ઉદ્દેશ

ઇન્કમ ટૅક્સ ઍક્ટ સેક્શન 194IA નો પ્રાથમિક ઉદ્દેશ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન માટે સંરચિત અને પારદર્શક ટૅક્સ સિસ્ટમ બનાવવાનો છે. રિયલ એસ્ટેટ પર TDS લાગુ પડવું શા માટે મહત્વપૂર્ણ છે તે અહીં આપેલ છે,

1. ટૅક્સ ચોરી અટકાવવી
સેક્શન 194IA રજૂ કરવામાં આવે તે પહેલાં, ઘણા પ્રોપર્ટી વિક્રેતાઓ વેચાણની કિંમતોને અંડરરિપોર્ટ કરીને અથવા સંપૂર્ણપણે ટૅક્સ ચુકવણીને સ્કિપ કરીને કેપિટલ ગેઇન ટૅક્સને ટાળશે. સ્થાવર પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ટીડીએસ ફરજિયાત બનાવીને, સરકાર સુનિશ્ચિત કરે છે કે વેચાણકર્તાઓ ટૅક્સ જવાબદારીથી બચી શકતા નથી.

2. યોગ્ય ટૅક્સ કલેક્શનની ખાતરી કરવી
પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ટીડીએસ કપાત હેઠળ, ખરીદદાર કુલ વેચાણ કિંમતના 1% કાપે છે અને તેને સરકાર સાથે ડિપોઝિટ કરે છે. આ કર અધિકારીઓને ઉચ્ચ-મૂલ્યના ટ્રાન્ઝૅક્શનને ટ્રૅક કરવાની મંજૂરી આપે છે અને ખાતરી કરે છે કે વેચનાર દ્વારા મૂડી લાભ કર ચૂકવવામાં આવે છે.

3. રિયલ એસ્ટેટ ટ્રાન્ઝૅક્શનમાં પારદર્શિતા વધારવી
રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં ઐતિહાસિક રીતે બ્લૅક મની ટ્રાન્ઝૅક્શનની સંભાવના છે. પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર ટીડીએસ લાગુ કરીને, સરકાર સુનિશ્ચિત કરે છે કે રિયલ એસ્ટેટ ડીલ્સ ડૉક્યૂમેન્ટ, રિપોર્ટ અને ટૅક્સ કમ્પ્લાયન્ટ રહે.

4. ટૅક્સ પાલન માટે ખરીદદારોને જવાબદાર બનાવવું
અન્ય ટીડીએસ જોગવાઈઓથી વિપરીત, જ્યાં ચુકવણી પ્રાપ્તકર્તા (વિક્રેતા) ટૅક્સ કપાતને સંભાળે છે, સેક્શન 194આઇએ ખરીદનારને જવાબદારી બદલે છે. આ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ટીડીએસ ફાઇલિંગને વધુ અસરકારક બનાવે છે, કારણ કે ખરીદદાર ટ્રાન્ઝૅક્શનને અંતિમ સ્વરૂપ આપતા પહેલાં ટૅક્સ કપાતની ખાતરી કરે છે.

5. દંડ અને કાનૂની પરિણામો ટાળવી
જો ખરીદનાર ટીડીએસ કાપવા અથવા ડિપોઝિટ કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તેમને ગંભીર દંડ, વ્યાજ શુલ્ક અને કાનૂની જટિલતાઓનો સામનો કરવો પડી શકે છે. પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર સમયસર TDS ચુકવણી સુનિશ્ચિત કરવાથી ખરીદદારો અને વિક્રેતાઓ બંને કાનૂની રીતે સુસંગત રહેવામાં મદદ મળે છે.

સેક્શન 194આઇએ હેઠળ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન માટે ટીડીએસ ફાઇલિંગ પ્રક્રિયાને અનુસરીને, ખરીદદારો અને વિક્રેતાઓ બંને નાણાંકીય દંડને ટાળી શકે છે અને વાજબી કર પ્રણાલીમાં યોગદાન આપી શકે છે.
 

પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર TDS શા માટે કાપવામાં આવે છે?

સેક્શન 194IA ની રજૂઆત પહેલાં, ઘણા વિક્રેતાઓએ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શનમાંથી કમાયેલા નફા પર ટૅક્સ ટાળ્યા, જેના કારણે સરકાર માટે આવકનું નુકસાન થાય છે. આ લૂફહોલને પ્લગ કરવા માટે, ટૅક્સ અધિકારીઓએ ખરીદદારને ટૅક્સ કપાતની જવાબદારી બદલી.
જ્યારે ખરીદનાર ₹50 લાખ અથવા તેનાથી વધુ મૂલ્યની પ્રોપર્ટી ખરીદે છે, ત્યારે તેઓએ 1% ના દરે સ્થાવર પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર TDS કાપવું આવશ્યક છે અને તેને સરકાર સાથે ડિપોઝિટ કરવું આવશ્યક છે. આ સુનિશ્ચિત કરે છે,

1. યોગ્ય ટૅક્સ કલેક્શન
પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર ટીડીએસ ફરજિયાત કરીને, સરકાર સુનિશ્ચિત કરે છે કે વિક્રેતાઓ કેપિટલ ગેઇન ટૅક્સની જવાબદારીઓથી બચતા નથી. ચુકવણીના સમયે ટૅક્સ કાપવામાં આવે છે, તેથી અધિકારીઓ માટે ટૅક્સને ટ્રૅક કરવું અને એકત્રિત કરવું સરળ બને છે.

2. કાળા પૈસાના વ્યવહારોમાં ઘટાડો
રિયલ એસ્ટેટ ઐતિહાસિક રીતે અનરિપોર્ટેડ આવક અને કાળા નાણાંના પરિભ્રમણ માટે મુખ્ય ક્ષેત્રોમાંથી એક છે. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ટીડીએસ કપાત રજૂ કરીને, સરકાર કૅશ-આધારિત ટ્રાન્ઝૅક્શનને ઘટાડે છે અને વધુ પારદર્શિતા લાવે છે.

3. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન ટૅક્સ અનુપાલનની ખાતરી કરવી
ઇન્કમ ટૅક્સ ઍક્ટ સેક્શન 194આઇએ ખરીદદારો માટે ફાઇલ કરવું ફરજિયાત બનાવે છે ફોર્મ 26QB અને વિક્રેતાને ફોર્મ 16B જારી કરો. આ સુનિશ્ચિત કરે છે કે તમામ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન રેકોર્ડ કરવામાં આવે છે, જે બંને પક્ષો માટે ટૅક્સ અનુપાલનને સરળ બનાવે છે.

4. ખરીદદારો માટે દંડને રોકવું
ઘણા ખરીદદારો જાણતા નથી કે પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર ટીડીએસ તેમની જવાબદારી છે. ટૅક્સ કપાત અને ડિપોઝિટ કરવામાં નિષ્ફળતાથી ભારે દંડ, વ્યાજ શુલ્ક અને કાનૂની જટિલતાઓ થઈ શકે છે. રિયલ એસ્ટેટ પર ટીડીએસ લાગુ કરીને, કાયદા સુનિશ્ચિત કરે છે કે ખરીદદારો તેમની ટૅક્સ જવાબદારીઓને પૂર્ણ કરે છે.

ખરીદનાર, વિક્રેતા નથી, વેચાણ ટ્રાન્ઝૅક્શન પૂર્ણ કરતા પહેલાં પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર TDS ચુકવણી કાપવા અને જમા કરવાની કાનૂની રીતે જરૂર છે. આ ટૅક્સ અમલને વધુ અસરકારક અને સુવ્યવસ્થિત બનાવે છે.
 

કલમ 194આઇએની મુખ્ય જોગવાઈઓ

ઇન્કમ ટૅક્સ ઍક્ટ સેક્શન 194IA નું પાલન કરવા માટે, ખરીદદારોએ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ટીડીએસને નિયંત્રિત કરતી મુખ્ય જોગવાઈઓને સમજવી આવશ્યક છે. અહીં મુખ્ય પાસાઓ છે,

1. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ટીડીએસની લાગુતા

• રહેણાંક ફ્લેટ, ઘર, જમીન અને વ્યવસાયિક જગ્યાઓ સહિત સ્થાવર મિલકત ખરીદનાર ખરીદદારોને લાગુ પડે છે.
• જો પ્રોપર્ટીનું મૂલ્ય ₹50 લાખ અથવા તેનાથી વધુ હોય તો પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર TDS કપાત ફરજિયાત છે.
• મુક્તિ: ગ્રામીણ વિસ્તારોમાં કૃષિ જમીન સ્થાવર મિલકત પર ટીડીએસને આધિન નથી.
• જો એકથી વધુ ખરીદદારો એકસાથે પ્રોપર્ટી ખરીદે છે, તો પણ દરેક ખરીદદારે તેમની માલિકીના શેરના આધારે પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર ટીડીએસ કાપવો આવશ્યક છે.

2. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન માટે TDS કપાત દર

• ખરીદદારે પ્રોપર્ટીના કુલ વેચાણ મૂલ્ય પર 1% ટીડીએસ કાપવું આવશ્યક છે.
• જો વિક્રેતા માન્ય PAN પ્રદાન કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો સંપત્તિની ખરીદી માટે TDS દર 20% સુધી વધે છે.
• રિયલ એસ્ટેટ ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ટીડીએસ લાગુ થવા પર કોઈ અતિરિક્ત સરચાર્જ અથવા જીએસટી વસૂલવામાં આવતું નથી.

3. TDS કપાતનો સમય

• વેચનારને ચુકવણી કરતી વખતે પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર ટીડીએસ કાપવો આવશ્યક છે.
• ચુકવણી પૂર્ણ અથવા હપ્તાઓમાં કરવામાં આવે છે કે નહીં તે ધ્યાનમાં લીધા વિના તે લાગુ પડે છે.
• પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર કપાત કરેલ TDS ચુકવણી, જે મહિનામાં કપાત કરવામાં આવી હતી તેના અંતથી 30 દિવસની અંદર સરકાર પાસે જમા કરવી આવશ્યક છે.

4. TDS ડિપોઝિટ અને ફોર્મ 26QB ફાઇલિંગ

• ખરીદદારોએ ફોર્મ 26QB નો ઉપયોગ કરીને સ્થાવર પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર TDS ડિપોઝિટ કરવું આવશ્યક છે.
• ચુકવણી નેટ બેન્કિંગ અથવા અધિકૃત બેંકો દ્વારા ઑનલાઇન કરી શકાય છે.
• સફળ ચુકવણી પછી, ખરીદદારએ TDS સર્ટિફિકેટ ફોર્મ 16B બનાવવું આવશ્યક છે અને તેને વિક્રેતાને પ્રદાન કરવું આવશ્યક છે.

આ જોગવાઈઓનું પાલન કરીને, ખરીદદારો કાનૂની અને નાણાંકીય દંડને ટાળીને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન ટૅક્સનું પાલન સુનિશ્ચિત કરી શકે છે.
 

પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ટીડીએસ ફાઇલ કરવાની પગલાં મુજબની પ્રક્રિયા

પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર ટીડીએસ ફાઇલ કરવું એ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવે ત્યારે એક સરળ પ્રક્રિયા છે. અનુપાલનની ખાતરી કરવા માટે વિગતવાર, પગલાંબદ્ધ માર્ગદર્શિકા નીચે આપેલ છે,

પગલું 1: ચુકવણી કરતા પહેલાં TDS કાપો

• વિક્રેતાને ફંડ ટ્રાન્સફર કરતા પહેલાં, કુલ વેચાણ વિચારણામાંથી પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર 1% ટીડીએસ કાપો.
• ખાતરી કરો કે વિક્રેતા તેમના PAN પ્રદાન કરે છે, અથવા અન્યથા પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર TDS કપાત 20% હશે.

પગલું 2: ફોર્મ 26QB ભરો અને સબમિટ કરો

• TIN NSDL વેબસાઇટની મુલાકાત લો અને અચલ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર TDS માટે ફોર્મ 26QB પસંદ કરો.
• PAN નંબર, પ્રોપર્ટીની વિગતો, વેચાણની વિચારણા અને ચુકવણીની પદ્ધતિ સહિત ખરીદદાર અને વિક્રેતાની વિગતો દાખલ કરો.
• આગળ વધતા પહેલાં તમામ વિગતોની ચકાસણી કરો.

પગલું 3: ઑનલાઇન અથવા બેંક દ્વારા TDS ચુકવણી કરો

• સંપત્તિની ખરીદી પર ત્વરિત ટીડીએસ ચુકવણી માટે નેટ બેન્કિંગ પસંદ કરો, અથવા અધિકૃત બેંકો દ્વારા ચુકવણી કરવા માટે ચલાન જનરેટ કરો.
• ભવિષ્યના સંદર્ભ માટે ચુકવણીની સ્વીકૃતિની રસીદ સેવ કરો.

પગલું 4: ફોર્મ 16B જનરેટ કરો અને ડાઉનલોડ કરો (TDS સર્ટિફિકેટ)

• પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન માટે સફળ ટીડીએસ ફાઇલિંગ પ્રક્રિયા પછી, ટ્રેસેસ પોર્ટલ પર લૉગ ઇન કરો.
• ટીડીએસ સર્ટિફિકેટ ફોર્મ 16B ડાઉનલોડ કરો અને પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર ટીડીએસના પુરાવા તરીકે તેને વિક્રેતાને જારી કરો.
• તમારા ટૅક્સ રેકોર્ડ્સ માટે એક કૉપી રાખો.

આ પ્રક્રિયાને અનુસરીને, ખરીદદારો કાનૂની અનુપાલનની ખાતરી કરે છે અને બિનજરૂરી દંડને ટાળે છે.
 

સેક્શન 194IA સાથે પાલન ન કરવા બદલ દંડ

પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર ટીડીએસ કાપવા અથવા જમા કરવામાં નિષ્ફળ થવાથી ગંભીર દંડ અને કાનૂની પરિણામો થઈ શકે છે. જો તમે પાલન ન કરો તો શું થાય છે તે અહીં આપેલ છે:

1. વિલંબિત ટીડીએસ કપાત માટે વ્યાજ શુલ્ક

• જો ખરીદનાર પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર ટીડીએસ કાપવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તેમને બાકી રકમ પર દર મહિને 1% વ્યાજ ચૂકવવું આવશ્યક છે.
• આ વ્યાજ પ્રોપર્ટીની ચુકવણીની તારીખથી TDS કપાતની તારીખ સુધી વસૂલવામાં આવે છે.

2. વિલંબિત ટીડીએસ ચુકવણી માટે વ્યાજ

• જો સ્થાવર પ્રોપર્ટી પર ટીડીએસ કાપવામાં આવ્યો હોય તો 30 દિવસની અંદર સરકાર પાસે ટીડીએસ જમા કરવામાં આવતો નથી, તો ચુકવણી ન થાય ત્યાં સુધી દર મહિને 1.5% નો દંડ લાગુ પડે છે.

3. ફોર્મ 26QB ની લેટ ફાઇલિંગ માટે દંડ

• ખરીદદારોએ TDS કપાતના 30 દિવસની અંદર ફોર્મ 26QB સબમિટ કરવું આવશ્યક છે.
• જો તેમાં વિલંબ થાય છે, તો ફોર્મ ફાઇલ ન થાય ત્યાં સુધી પ્રતિ દિવસ ₹200 નો દંડ વસૂલવામાં આવે છે.

4. ટીડીએસની કપાત ન કરવા માટે ગંભીર પરિણામો

• જો ખરીદદાર સંપૂર્ણપણે ટીડીએસ કાપવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તેમને અતિરિક્ત વ્યાજ અને દંડ સાથે તેમના ફંડમાંથી સંપૂર્ણ ટીડીએસ રકમ ચૂકવવી પડી શકે છે.
• આવકવેરા વિભાગ બિન-અનુપાલન માટે ખરીદદાર સામે કાનૂની કાર્યવાહી શરૂ કરી શકે છે.

આ દંડને ટાળવા માટે, ખરીદદારોએ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન, યોગ્ય ડિપોઝિટ અને જરૂરી ફોર્મ ભરવા પર સમયસર TDS કપાતની ખાતરી કરવી આવશ્યક છે.
 

પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર ટીડીએસની ગણતરી

ચાલો કહીએ કે તમે ₹75 લાખ માટે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદી રહ્યા છો. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર TDS કપાત કેવી રીતે કામ કરે છે તે અહીં આપેલ છે:

• વેચાણની વિચારણા: ₹ 75,00,000
• ટીડીએસ દર: 1%
• TDS રકમ: ₹75,000

તેથી, વિક્રેતાને ₹75 લાખની ચુકવણી કરવાને બદલે, તમે:

• વિક્રેતાને ₹74,25,000 ની ચુકવણી કરો.
• સરકાર સાથે ₹75,000 TDS ડિપોઝિટ કરો.

નોંધ: આ ઉદાહરણમાં ઉપયોગમાં લેવાતા દરો વર્તમાન ઇન્કમ ટૅક્સ ઍક્ટની જોગવાઈઓ પર આધારિત છે અને સરકારી નીતિઓ અને સુધારાઓ મુજબ બદલાઈ શકે છે.

નિષ્કર્ષ: સેક્શન 194આઇએ શા માટે મહત્વપૂર્ણ છે?

સેક્શન 194IA રિયલ એસ્ટેટ ટ્રાન્ઝૅક્શનમાં પારદર્શિતાની ખાતરી કરે છે અને ટૅક્સ ચોરીને અટકાવે છે. ખરીદનાર તરીકે, પ્રોપર્ટીના નિયમોના વેચાણ પર ટીડીએસ હેઠળ તમારી જવાબદારીઓ જાણવાથી તમને દંડ અને કાનૂની સમસ્યાઓને ટાળવામાં મદદ મળે છે. સાચી પ્રક્રિયાને અનુસરીને, તમે ટૅક્સ કાયદાઓનું પાલન સુનિશ્ચિત કરતી વખતે પારદર્શક પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં યોગદાન આપો છો.

જો તમે પ્રોપર્ટી ખરીદવાની યોજના બનાવી રહ્યા છો, તો ખાતરી કરો કે તમે પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન પર TDS કપાતને સમજો છો, ફોર્મ 26QB ફાઇલ કરો અને વિક્રેતાને ફોર્મ 16B જારી કરો. ટૅક્સ નિષ્ણાતની સલાહ લેવાથી પ્રક્રિયા વધુ સરળ બની શકે છે અને તમને અનુપાલનને સરળતાથી સંભાળવામાં મદદ મળી શકે છે.

આ માર્ગદર્શિકા સાથે, એક સાથી પણ હવે પ્રોપર્ટીની ખરીદી પર ટીડીએસને સમજી શકે છે અને તેમની જવાબદારીઓને સરળતાથી પૂર્ણ કરી શકે છે!