सेक्शन 194I क्या है?

5paisa रिसर्च टीम तिथि: 27 अप्रैल, 2023 06:51 PM IST

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परिचय

स्रोत पर काटा गया टैक्स भारत में इनकम टैक्स इकट्ठा करने की एक प्रक्रिया है. टीडीएस के तहत, वेतन, किराया, पेशेवर शुल्क आदि जैसे भुगतान करते समय टैक्स काटा जाता है. ऐसा ही एक प्रकार का TDS सेक्शन 194I है, जो किराए के भुगतान या देय किराए पर TDS से संबंधित है. यह सेक्शन कमर्शियल और रेजिडेंशियल दोनों प्रॉपर्टी पर लागू होता है, और किरायेदार को स्रोत पर टैक्स लगाना होता है और इसे सरकार को भेजना होता है. 

इस आर्टिकल में, हम सेक्शन 194I के बारे में जानेंगे, जैसे कि यह किस पर लागू होता है, इसकी लागत कितनी होती है, और इससे छूट कौन दी जाती है.
 

सेक्शन 194I क्या है?

सेक्शन 194 मैं किसी निवासी को किराए का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार व्यक्ति द्वारा किराए के भुगतान पर स्रोत पर टैक्स की कटौती को अनिवार्य करता हूं (व्यक्ति या HUF नहीं होना चाहिए). FY 2022–23 का TDS थ्रेशोल्ड ₹ 2,40,000 है, FY 2018–19 में ₹ 1,80,000 से अधिक है. किराए की राशि के बावजूद, किराए के भुगतान पर टैक्स ऑडिट के अधीन व्यक्तियों और/या एचयूएफ को स्रोत पर टैक्स काटना होगा. गैर-अनुपालन से ब्याज़ और जुर्माना हो सकता है. 

194I के तहत टीडीएस लागू करने का कारण क्या है?

इस प्रावधान के आरंभ का मुख्य कारण स्रोत पर टैक्स कटौती के तहत किराए के माध्यम से जनरेट की गई आय को कवर करना है. सरकार का उद्देश्य यह सुनिश्चित करके कर अनुपालन और राजस्व को बढ़ाना है कि स्रोत पर किराए के कटौती कर का भुगतान करने और सरकार के साथ इसे जमा करने के लिए जिम्मेदार व्यक्ति हों. यह कुछ नहीं है जो केवल भारत में होता है. अन्य कई देश स्रोत पर किराए की आय से भी इनकम टैक्स लेते हैं.

सेक्शन 194I के संदर्भ में 'रेंट' का क्या अर्थ है?

इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 194I भूमि, इमारतों (फैक्टरी बिल्डिंग सहित), मशीनरी, संयंत्र, उपकरण, फर्नीचर या फिटिंग के उपयोग के लिए किए गए किसी भी करार या व्यवस्था के तहत दिए गए नाम के बावजूद किसी भी भुगतान के रूप में 'किराए' को परिभाषित करता है, चाहे प्राप्तकर्ता का स्वामित्व हो या नहीं. इस परिभाषा में सब-लेटिंग व्यवस्थाएं शामिल हैं, जो दर्शाती हैं कि अगर किराएदार प्रॉपर्टी को किसी थर्ड पार्टी के लिए सब-लीज करता है, तो भी TDS प्रावधान लागू होते हैं.

सेक्शन 194I के तहत किस भुगतान को कवर किया जाता है?

● फैक्टरी बिल्डिंग और सर्विस शुल्क से किराया

जब किसी फैक्टरी बिल्डिंग को किराए पर लिया जाता है, तो किराया आमतौर पर उस व्यक्ति के लिए बिज़नेस इनकम के रूप में गिना जाता है जो बिल्डिंग का मालिक है. कुछ मामलों में, इसे प्रॉपर्टी से आय माना जा सकता है. किसी भी तरह, प्राप्त किराया सेक्शन 194I के तहत स्रोत पर टैक्स कटौती या TDS के अधीन है. यह बिज़नेस सेंटर को देय सर्विस शुल्क पर भी लागू होता है, जो सेक्शन के अनुसार किराए की परिभाषा के तहत कवर किए जाते हैं.

● बिल्डिंग और फर्नीचर के अलग-अलग किराए के लिए TDS की आवश्यकता

ऐसी स्थिति में जहां एक बिल्डिंग एक व्यक्ति द्वारा किराए पर दी जाती है जबकि फर्नीचर और फिक्सचर किराए पर दिए जाते हैं, भुगतान प्राप्तकर्ता को केवल भुगतान किए गए किराए से सेक्शन 194I के तहत टैक्स काटना चाहिए या बिल्डिंग की भाड़ा के लिए क्रेडिट किया जाना चाहिए. फर्नीचर और फिक्सचर का किराया सेक्शन 194C के तहत आता है, जो ठेकेदारों और सब-कॉन्ट्रैक्टरों को किए गए भुगतान से संबंधित है.

● मासिक आधार पर भुगतान न किए गए किराए के लिए TDS कटौती की फ्रीक्वेंसी

सेक्शन 194 मुझे यह अनिवार्य नहीं है कि मासिक आधार पर टैक्स कटौती की जानी चाहिए. इसलिए, अगर किराया त्रैमासिक या वार्षिक आधार पर जमा किया जाता है, तो टीडीएस कटौती भी उसी आधार पर की जानी चाहिए. जब क्रेडिट किया जाता है या भुगतान किया जाता है तो टीडीएस लिया जाना चाहिए, जो भी पहले आता है.

● कोल्ड स्टोरेज सुविधा के उपयोग के लिए शुल्क

कोल्ड स्टोरेज सुविधाओं के मामले में, जहां दूध और सब्जियों को स्टोर किया जाता है, भुगतान संयंत्रों के उपयोग के लिए शुल्क के रूप में स्टाइल किया जा सकता है, न कि बिल्डिंग के उपयोग के लिए. सेक्शन 194 मैं कहता हूं कि टीडीएस कोल्ड स्टोरेज पर लागू नहीं होगा क्योंकि यह एक पौधा है. हालांकि, सेक्शन 194C के तहत TDS पौधों के उपयोग के लिए लागू होगा.

● एसोसिएशन हॉल के किराए के लिए ₹ 2,40,000 से अधिक का TDS दायित्व

अगर कोई संगठन हॉल का उपयोग करने के लिए किराए का भुगतान करता है, तो टीडीएस दायित्व लागू होते हैं जब भुगतान वार्षिक रु. 2,40,000 से अधिक होता है. एसोसिएशन को एक व्यक्ति या एचयूएफ के रूप में नहीं, लोगों के समूह के रूप में गिना जाता है. इसलिए, सेक्शन 194I के अनुसार टैक्स कटौती का दायित्व होगा.

● सेमिनार के लिए होटल को भुगतान (TDS लागू)

सेक्शन 194 मैं होटल पर लागू नहीं होता है जो केवल कैटरिंग या भोजन के लिए शुल्क लेता है न कि बिल्डिंग के उपयोग के लिए. हालांकि, सेक्शन 194C के तहत TDS कैटरिंग पार्ट के लिए लागू होगा. सेक्शन 194I कहता है कि अगर लंच सहित सेमिनार होल्ड करने के लिए होटल को भुगतान की गई राशि प्रति वर्ष ₹ 2,40,000 से अधिक है, तो TDS किया जाना चाहिए.
 

194I के तहत TDS काटने के लिए कौन उत्तरदायी है?

इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 194I कहता है कि जो व्यक्ति निवासी के किराए का भुगतान करता है, उसे टैक्स लेना होगा. इसके विपरीत, नॉन-ऑडिटी लोग और एचयूएफ इस नियम के अधीन नहीं हैं.

भुगतान के समय टैक्स रोकने के लिए सेक्शन 194I के तहत ऑडिट के अधीन किसी भी व्यक्ति या HUF की जिम्मेदारी है. अगर फाइनेंशियल वर्ष के दौरान प्राप्तकर्ता के अकाउंट में ऊपर बताए गए व्यक्ति द्वारा भुगतान की गई या क्रेडिट की गई राशि, या भुगतान की जाने की उम्मीद की गई राशि रु. 2,40,000 से अधिक है, तो TDS लिया जाना चाहिए. राजकोषीय वर्ष 2018-2019 तक, वह सीमा रु. 1,80,000 थी.

किसी निवासी को किराए पर भुगतान कि बजट 2017 में लागू नए प्रावधान के तहत प्रति माह ₹ 50,000 से अधिक कुल ₹ 5% टीडीएस के अधीन है. यह संशोधन सेक्शन 194-IB के अनुसार किया गया था, और यह जून 1, 2017 को प्रभावी हो गया था.
 

टीडीएस की कटौती का क्या बिंदु है?

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194I के अनुसार, प्राप्तकर्ता के अकाउंट में "किराए के माध्यम से आय" जमा करते समय या भुगतान के समय, चाहे कैश, चेक, ड्राफ्ट या किसी अन्य माध्यम में, जो भी पहले हो, स्रोत पर टैक्स कटौती (TDS) अनिवार्य है. इसका मतलब यह है कि किराए का भुगतान करने वाला व्यक्ति या संगठन, जब वे या तो प्राप्तकर्ता के अकाउंट में किराया क्रेडिट करते हैं या भुगतान करते हैं, जो भी पहले आता है, तो TDS काटना होगा.

टीडीएस की दर क्या है?

सेक्शन 194I के तहत, भुगतान के प्रकार के आधार पर टीडीएस (स्रोत पर लिया गया टैक्स) की दर बदल जाती है. यहां एक टेबल दिया गया है जो भुगतान की प्रत्येक प्रकृति के लिए टैक्स कटौती की दरों का सारांश देता है:

क्रमांक.

भुगतान का प्रकार

टैक्स कटौती की दरें

1

प्लांट और मशीनरी रेंट

2%

2

भूमि, भवन, फर्नीचर या फिटिंग रेंट

10%

 

जब कोई व्यक्ति या HUF प्रति माह रु. 50,000 से अधिक का किराया देता है और इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194-IB के तहत ऑडिट के अधीन नहीं होता है, तो स्रोत पर 5% टैक्स कटौती की जानी चाहिए.

 

 

 

उदाहरण/परिदृश्य

आइए, यह देखने के लिए कि इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194-I का उपयोग वास्तविक जीवन में किस प्रकार किया जाता है.

XYZ कॉर्प. लिमिटेड एक मैन्युफैक्चरिंग कंपनी है जिसने एक व्यक्ति श्री राज से कोल्ड स्टोरेज सुविधा किराए पर ली है. प्रत्येक महीने स्पेस को हायर करने की लागत रु. 40,000 है. सेक्शन 194-I कहता है कि कंपनियों को रु. 2.4 लाख से अधिक कीमत वाले भूमि, इमारतों या फर्नीचर के लिए किसी निवासी व्यक्ति को भुगतान किए गए किराए में से 10% का भुगतान करना होगा. इस मामले में, XYZ कॉर्प., लिमिटेड. श्री राज को भुगतान किए गए किराए पर टीडीएस की कटौती करनी चाहिए.

इस परिस्थिति में फाइनेंशियल वर्ष के दौरान भुगतान की गई कुल रेंट राशि 12 x रु. 40,000 = रु. 4,80,000 है. चूंकि किराया ₹2.4 लाख से अधिक है, इसलिए XYZ कॉर्प. लिमिटेड को भुगतान किए गए किराए पर 10% की दर से TDS काटने और उसे श्री राज की ओर से सरकार को जमा करने का दायित्व है.
 

सेकेंड के तहत कम दर पर कोई कटौती या कटौती नहीं. 197

सेक्शन 197 के तहत, जिस व्यक्ति को भुगतान किया जाता है, वह कम टैक्स स्रोत पर लिया जा सकता है या कोई टैक्स नहीं लिया जा सकता है. अगर फॉर्म 13 सबमिट किया जाता है, तो मूल्यांकन अधिकारी को यह जानकारी मिल सकती है. आकलन अधिकारी भुगतानकर्ता को फॉर्म 15AA प्रमाणपत्र दे सकता है जिसमें कहा गया है कि कोई कटौती की आवश्यकता नहीं है या प्राप्तकर्ता की कुल आय के आधार पर कम कटौती दर की आवश्यकता होती है.

सेक्शन 194 के तहत किन परिस्थितियों में मैं डिडक्टिबल नहीं हूं?

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194I के तहत TDS हमेशा अनिवार्य नहीं है. कुछ ऐसी परिस्थितियां हैं जिनके तहत 194 के तहत टीडीएस काटने योग्य नहीं है. यहां ऐसी स्थितियां दी गई हैं जिनमें 194 के तहत TDS काटा जाना आवश्यक नहीं है:

● अगर भुगतान किया गया किराया फाइनेंशियल वर्ष में ₹ 2,40,000 से कम है, तो कोई टैक्स नहीं काटा जाना चाहिए.
● इनकम टैक्स कानून के तहत ऑडिट किए गए बिज़नेस में शामिल न होने वाले व्यक्तियों या HUF को सेकेंड के तहत टैक्स काटने की आवश्यकता नहीं है. भुगतान किए गए किराए या देय के लिए 194I.
● फिल्म प्रदर्शक और डिस्ट्रीब्यूटर एग्रीमेंट में, प्रदर्शक का शेयर संयुक्त सेवाओं के लिए है और किराए के लिए नहीं है, क्योंकि डिस्ट्रीब्यूटर सिनेमा बिल्डिंग को लीज नहीं करता है.
● सरकार, वैधानिक अधिकारियों और स्थानीय अधिकारियों को किए गए भुगतानों को टैक्स से छूट दी जाती है और सेक्शन 194I के तहत टैक्स कटौती के अधीन नहीं होती है.
 

टीडीएस जमा करने की समय सीमा क्या है?

टीडीएस डिपॉजिट की समयसीमा भुगतानकर्ता और जिस महीने में कटौती की गई थी, उसके आधार पर अलग-अलग होती है. सरकार द्वारा या उसकी ओर से किए गए भुगतानों के लिए, टीडीएस को चालान फॉर्म के उपयोग के बिना उसी दिन जमा किया जाना चाहिए. अन्य सभी मामलों के लिए, टीडीएस का भुगतान उस महीने के बाद 7 दिनों के बाद नहीं किया जाना चाहिए, जिसमें कटौती की गई थी, मार्च में जमा या भुगतान के अलावा, जिसे अप्रैल 30 को या उससे पहले जमा किया जाना चाहिए. अन्य सभी मामलों में, टीडीएस उस महीने के पूरा होने के सात दिनों के भीतर देय है, जिसके दौरान कटौती की गई थी.

टीडीएस के नॉन-डिडक्शन/नॉन-पेमेंट के परिणाम

टीडीएस के नॉन-डिडक्शन या नॉन-पेमेंट से ब्याज़ शुल्क सहित विभिन्न परिणाम हो सकते हैं. अगर टैक्सपेयर TDS काटने के लिए उत्तरदायी है लेकिन ऐसा नहीं कर पाता है, तो उन्हें उस तिथि से प्रति माह 1% की दर से ब्याज़ का भुगतान करना होगा, जब टैक्स वास्तव में काटने की तिथि तक टैक्स काटा जाना चाहिए.

अगर किसी करदाता ने TDS काट लिया है लेकिन सरकार के साथ इसे जमा करने में विफल रहा है, तो उन्हें कटौती की तिथि से लेकर TDS डिपॉजिट की तिथि तक प्रति माह 1.5% की दर से ब्याज़ का भुगतान करना होगा.
 

व्यक्तियों द्वारा किराए पर टीडीएस

सेक्शन 194-I के तहत, व्यक्तियों/एचयूएफ द्वारा भुगतान किए गए किराए पर टीडीएस लागू होता है (अगर पिछले फाइनेंशियल वर्ष में टैक्स ऑडिट लागू होता है), या किसी अन्य व्यक्ति द्वारा. अगर, दूसरी ओर, अकाउंटिंग वर्ष के दौरान भुगतान की गई किराए की कुल राशि ₹2,40,000 से कम या उसके बराबर है, तो उस राशि से कोई TDS नहीं काटा जाएगा.

सेक्शन 194-I के तहत टीडीएस दर भूमि, इमारतों या फर्नीचर के लिए भुगतान किए गए किराए पर 10% है और प्लांट और मशीनरी के लिए भुगतान किए गए किराए पर 2% है.

दूसरी ओर, सेक्शन 194-IB, उन व्यक्तियों और HUF पर लागू होता है, जिन्हें पिछले फाइनेंशियल वर्ष में टैक्स ऑडिट नहीं करना पड़ा और किराए में प्रति माह ₹ 50,000 से अधिक का भुगतान किया गया. इस सेक्शन के तहत, टीडीएस दर भूमि और बिल्डिंग के लिए भुगतान किए गए किराए का 5% है.
 

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अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

सेक्शन 194-I ऐसे किराएदारों पर लागू होता है जिनकी पुस्तकें फाइनेंशियल वर्ष के दौरान सरकार द्वारा ऑडिट की जाती हैं, चाहे वे व्यक्ति हों या HUF हों. वित्तीय वर्ष के दौरान सरकार द्वारा ऑडिट न की गई अकाउंट की पुस्तकें वाले व्यक्ति या HUF सेक्शन 194-IB के अधीन हैं. किराए पर टीडीएस का पता लगाने के लिए, आप उस दर से किराए को गुणा करते हैं जो लागू होता है और भुगतान किए गए कुल किराए या देय राशि से उस नंबर को दूर ले जाते हैं.

होटल रूम के किराए के लिए नियमित आधार पर व्यक्तियों, अन्य व्यक्तियों और HUF द्वारा किए गए भुगतान सेक्शन 194-I के तहत टैक्स कटौती योग्य हैं, जैसा कि सर्कुलर नं. 715 में बताया गया है, अगस्त 8, 1995 को इनकम टैक्स विभाग द्वारा जारी किया गया है.

अगर किराए का भुगतान वर्ष के लिए ₹ 2.4 लाख या उससे अधिक होने की उम्मीद है, तो TDS को सेक्शन 194-I के अनुसार किराए के भुगतान से लिया जाएगा. हालांकि, अगर प्रॉपर्टी के कई संयुक्त मालिक हैं, तो प्रत्येक के पास इसमें अलग और मात्रा में हिस्सेदारी है, तो प्रत्येक व्यक्ति के मालिक पर रु. 2.4 मिलियन कैप लागू होगी.

काल्पनिक आय की गणना करने के लिए सिक्योरिटी डिपॉजिट का उपयोग करने के बजाय, TDS को मकान मालिक को किए गए सभी किराए और अन्य भुगतानों पर रोक दिया जाना चाहिए. अगर डिपॉजिट का उपयोग भविष्य में किराए का भुगतान करने के लिए किया जा सकता है, तो इसे एडवांस रेंट माना जाता है और TDS लिया जाना चाहिए.