प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन टैक्स

प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) टैक्स क्या है?

कैपिटल गेन टैक्स प्रॉपर्टी, शेयर या गोल्ड जैसे कैपिटल एसेट बेचने से अर्जित लाभ पर लागू होता है. होल्डिंग अवधि के आधार पर, पूंजीगत लाभ को इस रूप में वर्गीकृत किया जाता है:

• शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (एसटीसीजी): अगर प्रॉपर्टी खरीदने के 24 महीनों के भीतर बेची जाती है, तो इसे शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन माना जाता है और इंडिविजुअल इनकम टैक्स स्लैब दरों के अनुसार टैक्स लगाया जाता है.
• लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी): अगर प्रॉपर्टी को बेचने से पहले 24 महीनों से अधिक समय तक होल्ड किया जाता है, तो लाभ को लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन के रूप में वर्गीकृत किया जाता है और इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20% पर टैक्स लगाया जाता है.

एलटीसीजी टैक्स केवल प्रॉपर्टी की बिक्री पर किए गए लाभ पर लागू होता है, न कि पूरी बिक्री कीमत पर.
 

प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी टैक्स की गणना कैसे करें?

लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन की गणना करने का फॉर्मूला है:
एलटीसीजी = सेल प्राइस - (अधिग्रहण की इंडेक्स्ड लागत + सुधारों की इंडेक्स्ड लागत + बिक्री खर्च)
कहां:

• बिक्री की कीमत: प्रॉपर्टी बेचने से प्राप्त राशि.
• अधिग्रहण की इंडेक्स्ड लागत: लागत मुद्रास्फीति इंडेक्स (सीआईआई) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए एडजस्ट की गई मूल खरीद कीमत.
• सुधारों की अनुक्रमित लागत: प्रॉपर्टी में किए गए कोई भी रेनोवेशन या सुधार, महंगाई के लिए एडजस्ट किए गए.
• बिक्री के खर्च: ब्रोकरेज फीस, कानूनी फीस और ट्रांसफर शुल्क शामिल हैं.

एलटीसीजी कैलकुलेशन का उदाहरण:

मान लें:

• आपने ₹50,00,000 में 2010 में प्रॉपर्टी खरीदी है.
• आपने इसे 2024 में ₹1.5 करोड़ में बेचा है.
• 2010 के लिए सीआईआई 167 था, और 2024 के लिए 348 है.

चरण 1: अधिग्रहण की इंडेक्स्ड लागत की गणना करें

अधिग्रहण की सूचकांकित लागत = (खरीद मूल्य x बिक्री वर्ष का सीआईआई) ÷ खरीद वर्ष का सीआईआई
= (₹50,00,000 × 348) ÷ 167
= ₹1,04,49,101

चरण 2: एलटीसीजी की गणना करें

एलटीसीजी = सेल प्राइस - एक्विज़िशन की इंडेक्स्ड लागत - सेलिंग खर्च
= ₹ 1,50,00,000 - ₹ 1,04,49,101 - ₹ 2,00,000 (ब्रोकरेज, कानूनी फीस आदि)
= ₹43,50,899

चरण 3: एलटीसीजी टैक्स दर के लिए अप्लाई करें

₹43,50,899 पर टैक्स @ 20% = ₹8,70,180
इस प्रकार, कुल देय एलटीसीजी टैक्स ₹ 8,70,180 होगा.
 

प्रॉपर्टी पर LTCG टैक्स कैसे बचाएं? प्रॉपर्टी पर इनकम टैक्स एक्ट के तहत छूट

1. सेक्शन 54 के तहत छूट (किसी अन्य प्रॉपर्टी में रीइन्वेस्टमेंट)

अगर आप रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी बेचते हैं और बिक्री के 2 वर्षों के भीतर किसी अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी में LTCG को दोबारा इन्वेस्ट करते हैं, तो आप पूरी छूट का क्लेम कर सकते हैं.
इस छूट का लाभ उठाने के लिए आप 3 वर्षों के भीतर घर बना सकते हैं या बिक्री से 1 वर्ष पहले प्रॉपर्टी खरीद सकते हैं.
छूट बनाए रखने के लिए नई प्रॉपर्टी कम से कम 2 वर्षों के लिए होनी चाहिए.

2. सेक्शन 54ईसी के तहत छूट (बॉन्ड में निवेश)

अगर आप कोई अन्य घर नहीं खरीदना चाहते हैं, तो आप प्रॉपर्टी बेचने के 6 महीनों के भीतर आरईसी, एनएचएआई और पीएफसी बॉन्ड जैसे निर्दिष्ट बॉन्ड में एलटीसीजी इन्वेस्ट कर सकते हैं.
अधिकतम निवेश सीमा: ₹ 50 लाख.
इन बॉन्ड के लिए लॉक-इन अवधि 5 वर्ष है.

3. सेक्शन 54F के तहत छूट (रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी के अलावा किसी भी कैपिटल एसेट की बिक्री)

अगर आप लॉन्ग-टर्म एसेट बेचते हैं और बिक्री की तिथि के बाद 2 वर्षों के भीतर रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी में पूरी बिक्री राशि को दोबारा इन्वेस्ट करते हैं, या अगर बिक्री की तिथि से 3 वर्षों के भीतर नई प्रॉपर्टी का निर्माण किया जाता है, तो आप LTCG पर पूरी छूट का क्लेम कर सकते हैं.
पात्र होने के लिए बिक्री के समय आपके पास एक से अधिक घर नहीं होना चाहिए.

4. कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (सीजीएएस)

अगर आप तुरंत नई प्रॉपर्टी नहीं खरीद सकते हैं, तो आईटीआर फाइल करने की देय तिथि से पहले कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (सीजीएएस) में एलटीसीजी राशि डिपॉजिट करें.
प्रॉपर्टी खरीदने के लिए आपको 3 वर्षों के भीतर फंड का उपयोग करना होगा; अन्यथा, राशि टैक्स योग्य हो जाती है.
 

एलटीसीजी छूट का क्लेम करने के लिए आवश्यक डॉक्यूमेंट

सेक्शन 54, 54EC, या 54F के तहत टैक्स लाभ क्लेम करने के लिए, निम्नलिखित डॉक्यूमेंट रखें:

पुरानी प्रॉपर्टी की सेल डीड
नई प्रॉपर्टी की खरीद डीड
स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क की रसीदें
54ईसी बॉन्ड में इन्वेस्टमेंट प्रूफ
सीजीएएस डिपॉज़िट दिखाते हुए बैंक पासबुक
प्रॉपर्टी टैक्स रसीद

NRI के लिए प्रॉपर्टी पर LTCG टैक्स

भारत में प्रॉपर्टी बेचते समय अनिवासी भारतीय (NRI) भी 20% पर LTCG टैक्स का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं.

• अगर टैक्स देयता कटौती की गई राशि से कम है, तो NRI रिफंड का क्लेम कर सकते हैं.
• NRI निवासी टैक्सपेयर जैसे सेक्शन 54 और 54EC के तहत छूट का क्लेम भी कर सकते हैं.
   

विरासत में दी गई या गिफ्ट की गई प्रॉपर्टी पर LTCG टैक्स

अगर आप किसी उपहार के रूप में प्रॉपर्टी का वारिस या प्राप्त करते हैं, तो आप ट्रांसफर के समय कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान नहीं करते हैं.

हालांकि, अगर आप वारिस या गिफ्ट की गई प्रॉपर्टी बेचते हैं, तो एलटीसीजी टैक्स लागू होता है, और पिछले मालिक की ओरिजिनल खरीद तिथि को गणना के लिए माना जाता है.
 

एलटीसीजी टैक्स का भुगतान न करने पर दंड

LTCG टैक्स की रिपोर्ट करने और भुगतान करने में विफलता के परिणामस्वरूप:

सेक्शन 234A, 234B, और 234C के तहत ब्याज
भुगतान न किए गए टैक्स के 50% से 200% का जुर्माना
इनकम टैक्स एक्ट के प्रावधानों के तहत कानूनी कार्रवाई

दंड से बचने के लिए, हमेशा आईटीआर में पूंजीगत लाभ की घोषणा करें और देय तिथि से पहले एलटीसीजी टैक्स का भुगतान करें.
 

निष्कर्ष

प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) टैक्स भारत में रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन का एक महत्वपूर्ण पहलू है. एलटीसीजी, छूट और इन्वेस्टमेंट विकल्पों की गणना कैसे करें, यह जानने से टैक्सपेयर्स को टैक्स देयता को कम करने और बचत को अधिकतम करने में मदद मिल सकती है.

अगर आप प्रॉपर्टी बेचने की योजना बना रहे हैं, तो पुनर्निवेश को स्मार्ट तरीके से प्लान करें और जुर्माने से बचने के लिए सही टैक्स रिटर्न फाइल करें. एलटीसीजी टैक्स और प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन के बारे में सूचित निर्णय लेने के लिए हमेशा टैक्स एक्सपर्ट से परामर्श करें.