प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन टैक्स

परिचय

कैपिटल गेन एक ऐसे एसेट की बिक्री से अर्जित लाभ हैं जो समय के साथ वैल्यू में बढ़ोत्तरी करता है. यह एसेट स्टॉक, रियल एस्टेट या आर्टवर्क से कुछ भी हो सकता है. कैपिटल गेन की गणना खरीद कीमत और एसेट की बिक्री कीमत के बीच अंतर के रूप में की जाती है. अगर बिक्री कीमत खरीद की कीमत से अधिक है, तो निवेशक ने पूंजी लाभ प्राप्त कर लिया है.

प्रॉपर्टी पर लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स क्या है

प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स या प्रॉपर्टी की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स एक वर्ष से अधिक समय के लिए होल्ड किए गए प्रॉपर्टी की बिक्री से अर्जित लाभ पर भुगतान किया गया टैक्स है. लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स की गणना अधिग्रहण और सुधार की इंडेक्स्ड लागत को कम करने के बाद प्रॉपर्टी की बिक्री से अर्जित लाभ के आधार पर की जाती है.

भारत में प्रॉपर्टी पर मौजूदा लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स 20% है, जिसमें ₹ 1 करोड़ से अधिक की कुल आय वाले व्यक्तियों के लिए 4% का अतिरिक्त सरचार्ज है. हालांकि, भारत में कृषि भूमि के मामले में, प्रॉपर्टी की बिक्री पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स इंडेक्सेशन के साथ 20% या इंडेक्सेशन के बिना 10% है, जो भी कम हो.
 

एसेट की बिक्री पर आय के लिए टैक्स रेट चार्ट

प्रॉपर्टी से कैपिटल गेन कब लंबे समय तक माना जाता है?

भारत में, प्रॉपर्टी की बिक्री से प्राप्त पूंजीगत लाभ लंबे समय तक माना जाता है जब मालिक की प्रॉपर्टी दो वर्षों से अधिक समय तक होल्ड करती है. अगर मालिक खरीद के दो वर्षों के भीतर प्रॉपर्टी बेचता है, तो कैपिटल गेन को शॉर्ट-टर्म माना जाता है. प्रॉपर्टी की होल्डिंग अवधि निर्धारित करने के लिए, अधिग्रहण की तिथि को प्रारंभिक बिंदु माना जाता है, और बिक्री की तिथि को अंतिम बिंदु माना जाता है. 

अगर प्रॉपर्टी विरासत में है, तो होल्डिंग अवधि की गणना पिछले मालिक द्वारा अधिग्रहण की तिथि से की जाती है. हालांकि, अगर प्रॉपर्टी को प्रॉपर्टी पर शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन टैक्स की तुलना में लॉन्ग-टर्म माना जाता है, तो टैक्सपेयर को प्रॉपर्टी की बिक्री पर कम कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान करना होगा. 
 

कैपिटल गेन की गणना करने के लिए इस्तेमाल किया जाने वाला फॉर्मूला क्या है?

प्रॉपर्टी की बिक्री पर शॉर्ट-टर्म और लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स की गणना करने का फॉर्मूला यहां दिया गया है: 

शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन फॉर्मूला:
बिक्री प्रतिफल - अर्जन की लागत - सुधार लागत (यदि कोई हो) - आस्ति की बिक्री के लिए किए गए खर्च.

शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन फॉर्मूला:
बिक्री प्रतिफल-अधिग्रहण की सूचकांकित लागत-सुधार की सूचकांकित लागत (यदि कोई हो)-आस्ति की बिक्री के लिए किए गए खर्च
 

प्रॉपर्टी से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन की गणना

प्रॉपर्टी की बिक्री पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स की स्पष्ट समझ प्रदान करने के लिए यहां एक विस्तृत टेबल दिया गया है.

ध्यान दें: इंडेक्सेशन महंगाई में फैक्टरिंग के बाद एसेट की लागत की गणना करता है. 

नीचे दी गई टेबल पिछले पांच वर्षों के लिए महंगाई सूचकांक देती है

प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी पर टैक्स इम्प्लिकेशन

भारत में, प्रॉपर्टी की बिक्री पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स का मतलब 1 अप्रैल 2017 के बाद बेची गई प्रॉपर्टी पर 20% है. प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन टैक्स सेस और सरचार्ज जोड़ने के साथ है. टैक्स के प्रभाव होल्डिंग अवधि, अधिग्रहण की लागत और बेची गई प्रॉपर्टी के प्रकार सहित कई कारकों पर निर्भर करते हैं. 

यहां कुछ पॉइंट दिए गए हैं जो प्रॉपर्टी की बिक्री पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स को प्रभावित करते हैं: 

● सरकार टैक्सपेयर को अपने सेल कंसीडरेशन में एसेट प्राप्त करने के लिए भुगतान किए गए ब्रोकरेज शुल्क या कमीशन को शामिल करने की अनुमति देती है. 

● टैक्सपेयर एसेट प्राप्त करने के बाद होम इम्प्रूवमेंट के लिए किए गए किसी भी अतिरिक्त खर्च काट सकते हैं. 

● करदाता सेक्शन 54, 54B, 54EC के तहत प्रॉपर्टी से पूंजीगत लाभ के लिए कटौती का क्लेम कर सकते हैं. 
 

प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स छूट

प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी भारत में टैक्सेशन के अधीन है, लेकिन इनकम टैक्स एक्ट टैक्स लायबिलिटी को कम करने में मदद करने के लिए कुछ छूट प्रदान करता है. अगर बिक्री से आय निर्दिष्ट अवधि के भीतर कुछ निर्दिष्ट एसेट में इन्वेस्ट की जाती है, तो ये छूट उपलब्ध हैं. उपलब्ध सबसे सामान्य छूट इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54 के तहत है, जो टैक्सपेयर्स को एलटीसीजी टैक्स लायबिलिटी पर छूट का क्लेम करने की अनुमति देता है, अगर वे दो वर्षों के भीतर अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने के लिए सेल प्रोसीड का उपयोग करते हैं.

सेक्शन 54 के तहत टैक्स छूट उपलब्ध है

अगर आप रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी बेचते हैं और दो वर्षों के भीतर अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने के लिए आय का उपयोग करते हैं, तो आप इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54 के तहत छूट का क्लेम कर सकते हैं. छूट एलटीसीजी या नई प्रॉपर्टी में निवेश की गई राशि, जो भी कम हो, के बराबर होती है. 

छूट का लाभ उठाने के लिए, निर्धारिती को निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा.

● निर्धारिती को मौजूदा प्रॉपर्टी की बिक्री से एक वर्ष पहले या इसकी बिक्री के दो वर्ष बाद नई प्रॉपर्टी खरीदनी चाहिए. 

● हालांकि एक निर्धारिती नई प्रॉपर्टी खरीदने के लिए छूट का क्लेम कर सकता है, लेकिन प्रॉपर्टी बनाने पर किए गए खर्चों पर छूट लागू होती है. यहां, निर्माण प्रॉपर्टी बेचने की तिथि से तीन वर्षों के भीतर पूरा होना चाहिए. 

● अगर निर्धारिती खरीद के तीन वर्षों के भीतर नई प्रॉपर्टी बेचता है, तो छूट वापस कर दी जाएगी.

● छूट का लाभ उठाने के लिए, निर्धारिती को प्रॉपर्टी की बिक्री से प्राप्त लाभ का निवेश करना होगा, न कि बिक्री आय. इसका मतलब यह है कि नई प्रॉपर्टी की कीमत पहले प्राप्त पूंजी लाभ से अधिक नहीं होनी चाहिए. इसलिए, टैक्स छूट केवल कैपिटल गेन की संख्या पर लागू होती है, न कि पूरी सेल प्रोसीड. 
 

सेक्शन 54EC के तहत टैक्स छूट उपलब्ध है

सेक्शन 54EC के तहत, करदाता भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण (NHAI) या बिक्री के छह महीनों के भीतर ग्रामीण विद्युतीकरण निगम (REC) द्वारा जारी निर्दिष्ट बॉन्ड में बिक्री आय का निवेश करके लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन (LTCG) टैक्स लायबिलिटी पर छूट का दावा कर सकते हैं. यह छूट प्रति वित्तीय वर्ष रु. 50 लाख तक सीमित है. 

टैक्सपेयर के पास इन्वेस्टमेंट की तिथि से न्यूनतम पांच वर्षों तक बॉन्ड होने चाहिए. अगर इस अवधि से पहले बॉन्ड बेचे जाते हैं, तो क्लेम किया गया छूट वापस कर दी जाएगी.
 

सेक्शन 54B के तहत उपलब्ध टैक्स छूट

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54B के तहत, टैक्सपेयर्स कृषि भूमि में बिक्री आय का निवेश करके लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी) टैक्स लायबिलिटी पर छूट का क्लेम कर सकते हैं. सेक्शन 54B के तहत छूट उन व्यक्तियों और HUF के लिए उपलब्ध है, जिन्होंने रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी के अलावा लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट बेचा है और इस तरह की सेल से LTCG हुआ है. 

एक बार खरीदे जाने के बाद, निर्धारिती को खरीद की तिथि के तुरंत बाद न्यूनतम दो वर्ष की अवधि के लिए कृषि उद्देश्यों के लिए भूमि का उपयोग करना चाहिए. सेक्शन 54B के तहत उपलब्ध अधिकतम छूट रु. 50 लाख तक है.