फॉर्म 26QB: प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS

फॉर्म 26QB क्या है?

रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर TDS की आसान कटौती और डिपॉजिट की सुविधा के लिए इनकम टैक्स विभाग द्वारा शुरू किया गया फॉर्म 26QB एक अनिवार्य ऑनलाइन challan-cum-statement है. सेक्शन 194-IA के तहत, जब कोई व्यक्ति ₹50 लाख या उससे अधिक की अचल प्रॉपर्टी (कृषि भूमि को छोड़कर) खरीदता है, तो उन्हें कुल बिक्री प्रतिफल से 1% TDS काटना होगा और इसे सरकार को भेजना होगा.

यह टैक्स कटौती यह सुनिश्चित करती है कि विक्रेता बिक्री से प्राप्त आय पर अपने पूंजी लाभ टैक्स दायित्व को पूरा करता है. खरीदार की जिम्मेदारी है कि वह 50 लाख से अधिक की प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS काटता और जमा करता है, ऐसा न करने पर जुर्माना लगाया जा सकता है.

फॉर्म 26QB की प्रमुख विशेषताएं

• ₹50 लाख से अधिक के ट्रांज़ैक्शन के लिए लागू: अगर प्रॉपर्टी की कुल बिक्री राशि ₹50 लाख या उससे अधिक है, तो प्रॉपर्टी की खरीद पर TDS अनिवार्य हो जाता है.
• खरीदार और विक्रेता दोनों का अनिवार्य PAN विवरण: फॉर्म 26QB फाइल करते समय दोनों पक्षों का PAN (पर्मानेंट अकाउंट नंबर) प्रदान किया जाना चाहिए. अगर विक्रेता अपना पैन नहीं देता है, तो टीडीएस 1% के बजाय 20% की उच्च दर पर काटा जाएगा.
• प्रत्येक खरीदार-विक्रेता कॉम्बिनेशन के लिए अलग फॉर्म 26QB: अगर प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन में कई खरीदार या विक्रेता शामिल हैं, तो खरीदार और विक्रेता के प्रत्येक कॉम्बिनेशन के लिए अलग फॉर्म 26QB फाइल किया जाना चाहिए.
• ऑनलाइन बैंकिंग या ऑफलाइन चालान के माध्यम से TDS पेमेंट: कटौती की गई TDS राशि का पेमेंट नेट बैंकिंग या डेबिट कार्ड के माध्यम से या अधिकृत बैंक में ऑफलाइन पेमेंट के लिए ई-चालान बनाकर किया जा सकता है.
• फॉर्म 26QB देय तिथि का अनुपालन: कटौती किए गए TDS को उस महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए, जिसमें कटौती की गई है. देरी से पेमेंट करने पर फॉर्म 26QB पेनल्टी लग सकता है.
• फॉर्म 26QB एक्नॉलेजमेंट नंबर जनरेट करना: सबमिट करने के बाद, खरीदार को एक एक्नॉलेजमेंट नंबर प्राप्त होता है जिसका उपयोग फॉर्म 26QB चालान स्टेटस चेक करने और अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए किया जा सकता है.
• फॉर्म 16B (TDS सर्टिफिकेट) जारी करना: TDS जमा होने के बाद, खरीदार को टैक्स कटौती के प्रमाण के रूप में विक्रेता को फॉर्म 16B (TDS सर्टिफिकेट) जारी करना होगा. इस सर्टिफिकेट को भुगतान के 15 दिनों के बाद TRACES वेबसाइट से डाउनलोड किया जा सकता है.

अचल प्रॉपर्टी पर TDS को समझकर और उसका पालन करके, खरीदार कानूनी जटिलताओं, दंड से बच सकते हैं और प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन प्रोसेस को आसान बना सकते हैं.

सेक्शन 194IA के तहत प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS कटौती के लिए टैक्स योग्य राशि

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194IA के तहत, अगर आप अचल प्रॉपर्टी (कृषि भूमि के अलावा) खरीदते हैं, तो कुल बिक्री राशि ₹50 लाख से अधिक है, तो TDS काटा जाना चाहिए.

यहां बताया गया है कि TDS के लिए कितनी राशि टैक्स योग्य है:

• कुल बिक्री पर 1% TDS काटा जाता है, अगर प्रॉपर्टी की कीमत ₹50 लाख से अधिक है, तो खरीदार को पूरी ट्रांज़ैक्शन वैल्यू के 1% पर TDS काटा जाना चाहिए.
• ₹50 लाख से अधिक का कोई स्लाइडिंग स्केल नहीं है, जिसका मतलब है कि पूरी राशि, न केवल ₹50 लाख से अधिक का हिस्सा, TDS के अधीन है.
• अगर विक्रेता मान्य पैन प्रदान नहीं करता है, तो टीडीएस दर 20% तक बढ़ जाती है, जिससे टैक्स रोक दिया जाता है.
• यह नियम इस बात पर निर्भर करता है कि पेमेंट किस्तों में किया गया है या पूराः आप पेमेंट के समय TDS काटते हैं या विक्रेता के खाते में क्रेडिट करते हैं, जो भी पहले होता है.
• शुद्ध कृषि भूमि से जुड़े ट्रांज़ैक्शन सेक्शन 194IA द्वारा कवर नहीं किए जाते हैं. 

उदाहरण के लिए, अगर किसी घर की सहमत बिक्री कीमत ₹80 लाख है, तो आपको विक्रेता को बैलेंस पेमेंट करने से पहले ₹80,000 (1%) को TDS के रूप में काटा जाना चाहिए.

फॉर्म 26QB फाइल करने के लिए चरण-दर-चरण गाइड

दंड से बचने और सेक्शन 194-IA के तहत प्रॉपर्टी खरीदने के नियमों पर TDS का अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए फॉर्म 26QB को सही तरीके से फाइल करना आवश्यक है. प्रोसेस को आसानी से पूरा करने के लिए इस विस्तृत step-by-step गाइड का पालन करें.

चरण 1: ऑफिशियल पोर्टल पर जाएं
https://www.protean-tinpan.com पर TIN प्रोटीन (पहले NSDL) की वेबसाइट पर जाएं और 'सेवाएं' मेनू के तहत 'ई-पेमेंट: टैक्स का ऑनलाइन भुगतान करें' सेक्शन पर जाएं.

चरण 2: प्रॉपर्टी खरीदने पर TDS चुनें
प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS (फॉर्म 26QB)' चुनें, जो आपको फॉर्म 26QB फाइलिंग पेज पर ले जाएगा. यह सेक्शन विशेष रूप से ₹50 लाख से अधिक के अचल प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS की रिपोर्ट करने के लिए डिज़ाइन किया गया है.

चरण 3: ट्रांज़ैक्शन का विवरण दर्ज करें

• सभी आवश्यक जानकारी सटीक रूप से भरें, जिसमें शामिल हैं,
• खरीदार का पैन और विक्रेता का पैन: सुनिश्चित करें कि दोनों पैन विवरण सही हैं, क्योंकि गलत जानकारी से फॉर्म 26QB सुधार की आवश्यकता या अस्वीकृति हो सकती है.
• प्रॉपर्टी का पूरा एड्रेस: सेल डीड के अनुसार सटीक लोकेशन और एड्रेस का उल्लेख किया जाना चाहिए.
• बिक्री प्रतिफल राशि: प्रॉपर्टी की कुल खरीद वैल्यू दर्ज करें.
• TDS राशि: 50 लाख से अधिक की प्रॉपर्टी सेल्स पर TDS के रूप में कुल सेल कंसिडरेशन के 1% की गणना करें.
• पेमेंट का तरीका: ऑनलाइन पेमेंट के लिए नेट बैंकिंग या अधिकृत बैंक के माध्यम से ऑफलाइन पेमेंट के लिए ई-चालान चुनें.

चरण 4: फॉर्म सत्यापित करें और सबमिट करें
सबमिट करने से पहले, सभी विवरण को ध्यान से रिव्यू करें. फॉर्म सबमिट करने के बाद, एक यूनीक फॉर्म 26QB एक्नॉलेजमेंट नंबर जनरेट किया जाता है, जिसका उपयोग फॉर्म 26QB चालान स्टेटस को ट्रैक करने के लिए किया जा सकता है.

चरण 5: भुगतान करें
आप नेट बैंकिंग, डेबिट कार्ड या UPI का उपयोग करके फॉर्म 26QB ऑनलाइन पेमेंट के साथ आगे बढ़ सकते हैं. अगर ऑफलाइन भुगतान किया जाता है, तो चालान फॉर्म डाउनलोड करें, किसी अधिकृत बैंक में जाएं और भुगतान पूरा करें.

चरण 6: TDS सर्टिफिकेट डाउनलोड करें (फॉर्म 16B)
सफल पेमेंट के बाद, खरीदार को टैक्स कटौती के प्रमाण के रूप में विक्रेता को फॉर्म 16B (TDS सर्टिफिकेट) जारी करना होगा. इसे भुगतान के लगभग 15 दिन बाद TRACES वेबसाइट से डाउनलोड किया जा सकता है. विक्रेता को इनकम टैक्स फाइलिंग और प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS के लिए क्रेडिट का दावा करने के लिए इस सर्टिफिकेट की आवश्यकता है.

26QB के लिए ऑनलाइन TDS का भुगतान कैसे करें

फॉर्म 26QB के तहत प्रॉपर्टी की बिक्री के लिए TDS का भुगतान पूरी तरह से ऑनलाइन है और इसके लिए टैक्स ऑफिस की फिज़िकल यात्रा की आवश्यकता नहीं है. यह फॉर्म चालान (पेमेंट रसीद) और प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर काटे गए TDS के स्टेटमेंट दोनों के रूप में कार्य करता है, जहां सेक्शन 194IA के तहत प्रतिफल ₹50 लाख से अधिक है.

यहां एक स्पष्ट step-by-step प्रोसेस दी गई है:

1. इनकम टैक्स ई-फाइलिंग पोर्टल पर जाएं: आधिकारिक भारतीय इनकम टैक्स वेबसाइट पर जाएं और अपने क्रेडेंशियल के साथ लॉग-इन करें.

2. ई-पे टैक्स पर जाएं: 'ई-फाइल' मेनू के तहत, 'ई-पे टैक्स' चुनें. दिखाए गए विकल्पों में से, फॉर्म 26QB (प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS) चुनें.

3. विवरण दर्ज करें: आवश्यक जानकारी भरें: खरीदार और विक्रेता के पैन, प्रॉपर्टी का विवरण, भुगतान की गई राशि और काटे गए टैक्स.

4. पेमेंट का तरीका चुनें: आप इसके माध्यम से TDS राशि का पेमेंट कर सकते हैं:

• नेट बैंकिंग (तुरंत विकल्प),
• डेबिट कार्ड,
• RTGS/NEFT,
• पेमेंट गेटवे,
• या किसी अधिकृत बैंक में भुगतान करने के लिए चालान जनरेट करके.

5. रसीद सबमिट करें और सेव करें: पेमेंट हो जाने के बाद, आपको एक स्वीकृति मिलेगी. इसे अपने रिकॉर्ड के लिए डाउनलोड करना और रखना महत्वपूर्ण है.

6. फॉर्म 16B जनरेट करें: सफल भुगतान के बाद, TRACES पोर्टल में लॉग-इन करें और फॉर्म 16B डाउनलोड करें, TDS सर्टिफिकेट आपको विक्रेता को टैक्स कटौती के प्रमाण के रूप में देना होगा.

सुनिश्चित करें कि इस TDS का भुगतान उस महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर किया जाए, जिसमें यह काटा गया था. देर से पेमेंट करने पर जुर्माना और इंटरेस्ट लग सकता है.

फॉर्म 26QB फाइल करने की देय तिथि को समझना

दंड से बचने के लिए प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर समय पर TDS जमा करना महत्वपूर्ण है. फॉर्म 26QB की देय तिथि उस महीने के अंत से 30 दिन है, जिसमें TDS काटा गया था.

उदाहरण के लिए,

• अगर कोई प्रॉपर्टी मार्च 15 को खरीदी गई थी, तो TDS अप्रैल 30 तक जमा किया जाना चाहिए.
• अगर ट्रांज़ैक्शन कई किश्तों में किया गया है, तो प्रत्येक भुगतान के लिए अलग TDS कटौती और फॉर्म 26QB फाइलिंग की आवश्यकता होती है.

देरी से भुगतान करने पर ब्याज शुल्क और जुर्माना लगाया जाता है, जिससे समय-सीमा का पालन करना महत्वपूर्ण हो जाता है.

फॉर्म 26Q के लेट फाइलिंग या नॉन-पेमेंट के लिए दंड

सेक्शन 194-IA के अनुसार रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर TDS का पालन न करने पर गंभीर फाइनेंशियल दंड हो सकते हैं, जिनमें शामिल हैं,

• TDS की देरी से कटौती: अगर खरीदार समय पर TDS नहीं काटता है, तो देय तारीख से कटौती की तारीख तक प्रति माह 1% का इंटरेस्ट लिया जाता है.
• TDS देर से जमाः अगर काटा गया TDS देय तारीख के भीतर जमा नहीं किया जाता है, तो पेमेंट की तारीख तक प्रति माह 1.5% का इंटरेस्ट लगाया जाता है.
• फॉर्म 26QB की देरी से फाइलिंग: फॉर्म फाइल किए जाने तक प्रति दिन ₹200 का पेनल्टी लागू होता है, हालांकि कुल पेनल्टी वास्तविक TDS राशि से अधिक नहीं हो सकती है.
• TDS जमा करने में विफलता: मूल्यांकन अधिकारी TDS जमा नहीं की गई राशि के बराबर पेनल्टी लगा सकता है, जिससे संभावित रूप से कानूनी परिणाम हो सकते हैं.

इन दंडों से बचने के लिए, समय पर कटौती, पेमेंट और फॉर्म 26QB फाइल करना सुनिश्चित करें.

प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस में विशेष परिदृश्य

1. NRI के लिए फॉर्म 26QB
जब कोई NRI (अनिवासी भारतीय) भारत में प्रॉपर्टी बेचता है, तो NRI द्वारा प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS अधिक रेट पर काटा जाता है (आमतौर पर 20% या उससे अधिक, कैपिटल गेन की प्रकृति के आधार पर). खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए,

• कम दर पर TDS काटने के लिए विक्रेता से कम कटौती सर्टिफिकेट (एलडीसी) प्राप्त करना.
• लागू NRI टैक्स दरों पर TDS जमा करना, जो निवासी ट्रांज़ैक्शन से अलग होती है.
• NRI द्वारा प्रॉपर्टी खरीदने पर TDS के लिए अलग से फॉर्म 26QB फाइल करना.

2. कई खरीदारों या विक्रेताओं के लिए फॉर्म 26QB
अगर ट्रांज़ैक्शन में कई खरीदार या कई विक्रेता शामिल हैं,

• प्रत्येक खरीदार को प्रॉपर्टी में अपने आनुपातिक शेयर के आधार पर अलग से TDS काटना और जमा करना होगा.
• सटीक टैक्स रिकॉर्ड बनाए रखने के लिए प्रत्येक खरीदार-विक्रेता कॉम्बिनेशन के लिए एक अलग फॉर्म 26QB फाइल किया जाना चाहिए.

उदाहरण के लिए, अगर कोई प्रॉपर्टी दो विक्रेताओं के संयुक्त स्वामित्व में है और दो खरीदारों द्वारा खरीदी जाती है, तो कुल चार फॉर्म 26QB फाइलिंग की जानी चाहिए.

3. किश्त के भुगतान पर TDS
अगर प्रॉपर्टी की खरीद किश्तों में की जाती है, तो खरीदार को प्रत्येक किश्त के भुगतान पर TDS काटना होगा और प्रत्येक ट्रांज़ैक्शन के लिए फॉर्म 26QB अलग से फाइल करना होगा. अनुपालन न करने पर इंटरेस्ट शुल्क और जुर्माना लग सकता है.

4. निर्माणाधीन प्रॉपर्टी पर TDS
अगर प्रॉपर्टी अभी भी निर्माणाधीन है, तो अगर कुल ट्रांज़ैक्शन वैल्यू ₹50 लाख से अधिक है, तो निर्माण के तहत प्रॉपर्टी पर TDS लागू होता है. खरीदारों को,

• बिल्डर को किए गए प्रत्येक भुगतान पर 1% TDS काटें.
• भुगतान की गई प्रत्येक किश्त के लिए फॉर्म 26QB फाइल करें.
• फॉर्म 16B प्राप्त करें और इसे TDS कटौती के प्रमाण के रूप में बिल्डर को प्रदान करें.

इन विशेष परिस्थितियों को समझकर, खरीदार रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर TDS का पूरा अनुपालन सुनिश्चित कर सकते हैं और भविष्य में किसी भी टैक्स जटिलता से बच सकते हैं.

फॉर्म 26QB स्टेटस चेक किया जा रहा है

फॉर्म 26QB फाइल करने के बाद, यह सुनिश्चित करने के लिए कि प्रॉपर्टी खरीदने पर TDS सही तरीके से प्रोसेस किया गया है, इसकी स्थिति को ट्रैक करना महत्वपूर्ण है. खरीदार पावती नंबर या PAN विवरण का उपयोग करके TIN प्रोटीन वेबसाइट पर फॉर्म 26QB चालान स्टेटस चेक कर सकते हैं. यह कैसे करें,

फॉर्म 26QB स्टेटस चेक करने के लिए Step-by-Step प्रोसेस

1. TIN प्रोटीन वेबसाइट पर जाएं: https://www.protean-tinpan.com पर जाएं और 'चालान स्थिति जांच' विकल्प देखें.

2. 'चालान स्टेटस की पूछताछ' पर क्लिक करें': यह सेक्शन यूज़र को अपने फॉर्म 26QB ऑनलाइन पेमेंट और सबमिशन की स्थिति को ट्रैक करने की अनुमति देता है.

3. आवश्यक विवरण दर्ज करें:

• स्वीकृति नंबर (फॉर्म 26QB फाइल करने के बाद प्राप्त) या
• ट्रांज़ैक्शन विवरण के साथ खरीदार का PAN और विक्रेता का PAN.

4. विवरण सबमिट करें और फॉर्म 26QB के भुगतान प्रमाण की वर्तमान स्थिति चेक करें.

5. भविष्य के रेफरेंस के लिए कन्फर्मेशन डाउनलोड करें.

अगर स्टेटस 'लंबित' या 'असफल' दिखाता है, तो खरीदारों को अचल प्रॉपर्टी पेमेंट विवरण पर अपना TDS दोबारा चेक करना होगा या रिज़ोल्यूशन के लिए अपने बैंक से संपर्क करना होगा. इस स्थिति को ट्रैक करने से यह सुनिश्चित होता है कि विक्रेता को फॉर्म 16B (TDS सर्टिफिकेट) जारी करने में कोई देरी न हो.

अंतिम विचार

फॉर्म 26QB को समझना और उसका पालन करना भारत में सभी प्रॉपर्टी खरीदारों के लिए एक आवश्यक जिम्मेदारी है. प्रॉपर्टी खरीदने की आवश्यकता पर TDS यह सुनिश्चित करता है कि विक्रेता अपने कैपिटल गेन टैक्स दायित्वों को पूरा करते हैं, जबकि खरीदार टैक्स कानूनों का अनुपालन करते हैं और अनावश्यक जुर्माने से बचते हैं. सेक्शन 194-IA इस कटौती को अनिवार्य करता है, जिससे यह उच्च मूल्य वाले प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन में एक महत्वपूर्ण चरण बन जाता है.

सही फॉर्म 26QB फाइलिंग प्रोसेस का पालन करके, खरीदार यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि,

• प्रॉपर्टी वैल्यू के 1% पर समय पर TDS कटौती (या NRI के मामले में अधिक).
• सटीक ऑनलाइन भुगतान और फॉर्म 26QB चालान स्टेटस ट्रैकिंग.
• टैक्स कटौती के प्रमाण के रूप में विक्रेता को फॉर्म 16B जारी करना.
• देरी से भुगतान करने, गलत फाइलिंग या TDS कटौती न करने के लिए दंड से बचना.

अगर आप ₹50 लाख या उससे अधिक की प्रॉपर्टी खरीदने की योजना बना रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि आप रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर TDS को समझते हैं और उसका पालन करते हैं. फॉर्म 26QB की देय तिथि, दंड और पेमेंट प्रोसेस के बारे में जानकारी प्राप्त करने से आपको प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन की जटिलताओं को आसानी से समझने में मदद मिलेगी.

सही कदम उठाकर, आप पूरी तरह से टैक्स-कम्प्लायंट रहते हुए प्रॉपर्टी के स्वामित्व के आसान अनुभव का लाभ उठा सकते हैं!