सेक्शन 194IA

सेक्शन 194IA क्या है?

रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में टैक्स अनुपालन सुनिश्चित करने और उच्च मूल्य वाली प्रॉपर्टी की बिक्री में टैक्स चोरी को रोकने के लिए इनकम टैक्स एक्ट के तहत सेक्शन 194IA 2013 में शुरू किया गया था. भारत सरकार ने प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन को ट्रैक करने, काले धन को रोकने और विक्रेताओं को कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान सुनिश्चित करने के लिए इस सेक्शन को लागू किया.

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194IA के तहत, निम्नलिखित नियम लागू होते हैं,

• अगर कोई खरीदार ₹50 लाख या उससे अधिक की अचल प्रॉपर्टी (कृषि भूमि को छोड़कर) खरीदता है, तो उन्हें विक्रेता को कोई भुगतान करने से पहले कुल बिक्री कीमत से प्रॉपर्टी खरीदने पर 1% TDS काटना होगा.
• खरीदार पूरी तरह से प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS कटौती के लिए जिम्मेदार है और निर्धारित समय सीमा के भीतर सरकार के साथ कटौती किए गए TDS को जमा करना होगा.
• यह प्रावधान ग्रामीण कृषि भूमि को छोड़कर, आवासीय प्रॉपर्टी, कमर्शियल स्पेस और भूमि सहित सभी प्रकार के रियल एस्टेट पर लागू होता है.
• विक्रेता को खरीदार को मान्य पैन (पर्मानेंट अकाउंट नंबर) प्रदान करना होगा. अगर विक्रेता ऐसा नहीं कर पाता है, तो TDS कटौती दर 1% के बजाय 20% तक बढ़ जाती है.
• टैक्स कटौती का प्रमाण प्रदान करने के लिए खरीदार को फॉर्म 26QB फाइल करना होगा और TDS सर्टिफिकेट (फॉर्म 16B) जनरेट करना होगा.

प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस लागू करके, सरकार यह सुनिश्चित करती है कि विक्रेता टैक्स से नहीं बचते और प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पारदर्शी रहते हैं.
 

सेक्शन 194आईए का उद्देश्य

इनकम टैक्स एक्ट सेक्शन 194IA का प्राथमिक उद्देश्य प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन के लिए एक संरचित और पारदर्शी टैक्स सिस्टम बनाना है. यहां जानें कि रियल एस्टेट पर TDS की लागूता क्यों महत्वपूर्ण है,

1. टैक्स चोरी को रोकना
सेक्शन 194IA शुरू करने से पहले, कई प्रॉपर्टी विक्रेता बिक्री की कीमतों को अंडररिपोर्ट करके या टैक्स भुगतान को पूरी तरह से छोड़कर कैपिटल गेन टैक्स से बचेंगे. अचल प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS अनिवार्य करके, सरकार यह सुनिश्चित करती है कि विक्रेता टैक्स देयता से बच नहीं सकते.

2. उचित टैक्स कलेक्शन सुनिश्चित करना
प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस कटौती के तहत, खरीदार कुल बिक्री मूल्य का 1% काटता है और इसे सरकार के पास जमा करता है. यह टैक्स अधिकारियों को उच्च मूल्य वाले ट्रांज़ैक्शन को ट्रैक करने की अनुमति देता है और यह सुनिश्चित करता है कि विक्रेता द्वारा कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान किया जाता है.

3. रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में पारदर्शिता बढ़ाना
रियल एस्टेट सेक्टर में ऐतिहासिक रूप से काले धन के लेन-देन की संभावना रही है. प्रॉपर्टी की खरीद पर टीडीएस लागू करके, सरकार यह सुनिश्चित करती है कि रियल एस्टेट डील डॉक्यूमेंट, रिपोर्ट और टैक्स कम्प्लायंट बने रहें.

4. टैक्स अनुपालन के लिए खरीदारों को जिम्मेदार बनाना
अन्य टीडीएस प्रावधानों के विपरीत, जहां भुगतान प्राप्तकर्ता (विक्रेता) टैक्स कटौती को संभालता है, सेक्शन 194आईए खरीदार को जिम्मेदारी बदलता है. इससे प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS फाइल करना अधिक प्रभावी हो जाता है, क्योंकि खरीदार ट्रांज़ैक्शन को अंतिम रूप देने से पहले टैक्स कटौती सुनिश्चित करता है.

5. दंड और कानूनी परिणामों से बचना
अगर कोई खरीदार टीडीएस काटने या जमा करने में विफल रहता है, तो उन्हें गंभीर जुर्माना, ब्याज शुल्क और कानूनी जटिलताओं का सामना करना पड़ सकता है. प्रॉपर्टी खरीदने पर समय पर TDS भुगतान सुनिश्चित करने से खरीदारों और विक्रेता दोनों को कानूनी रूप से अनुपालन करने में मदद मिलती है.

सेक्शन 194IA के तहत प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन के लिए TDS फाइलिंग प्रोसेस का पालन करके, खरीदार और विक्रेता दोनों फाइनेंशियल जुर्माने से बच सकते हैं और उचित टैक्सेशन सिस्टम में योगदान कर सकते हैं.
 

प्रॉपर्टी की खरीद पर TDS क्यों काटा जाता है?

सेक्शन 194आईए शुरू करने से पहले, कई विक्रेताओं ने प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन से अर्जित लाभ पर टैक्स से बचाया, जिससे सरकार के लिए राजस्व का नुकसान होता है. इस लूफहोल को प्लग करने के लिए, टैक्स अधिकारियों ने खरीदार को टैक्स कटौती की जिम्मेदारी बदल दी.
जब कोई खरीदार ₹50 लाख या उससे अधिक की कीमत वाली प्रॉपर्टी खरीदता है, तो उन्हें 1% की दर पर अचल प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS काटना होगा और इसे सरकार के पास जमा करना होगा. यह सुनिश्चित करता है,

1. सही टैक्स कलेक्शन
प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस अनिवार्य करके, सरकार यह सुनिश्चित करती है कि विक्रेता कैपिटल गेन टैक्स दायित्वों से नहीं बचते हैं. चूंकि भुगतान के समय टैक्स काटा जाता है, इसलिए अधिकारियों के लिए टैक्स को ट्रैक करना और कलेक्ट करना आसान हो जाता है.

2. काले धन के लेन-देन में कमी
रियल एस्टेट ऐतिहासिक रूप से अनरिपोर्टेड इनकम और ब्लैक मनी सर्कुलेशन के लिए एक प्रमुख सेक्टर रहा है. प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस कटौती शुरू करके, सरकार कैश-आधारित ट्रांज़ैक्शन को कम करती है और अधिक पारदर्शिता लाती है.

3. प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन टैक्स अनुपालन सुनिश्चित करना
इनकम टैक्स एक्ट सेक्शन 194IA खरीदारों के लिए फाइल करना अनिवार्य बनाता है फॉर्म 26QB और विक्रेता को फॉर्म 16B जारी करें. यह सुनिश्चित करता है कि सभी प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन रिकॉर्ड किए जाते हैं, जिससे दोनों पक्षों के लिए टैक्स अनुपालन आसान हो जाता है.

4. खरीदारों के लिए जुर्माने की रोकथाम
कई खरीदारों को पता नहीं है कि प्रॉपर्टी खरीदने पर टीडीएस उनकी जिम्मेदारी है. टैक्स काटने और डिपॉजिट करने में विफलता के कारण भारी जुर्माना, ब्याज शुल्क और कानूनी जटिलताएं हो सकती हैं. रियल एस्टेट पर टीडीएस लागू करने से, कानून यह सुनिश्चित करता है कि खरीदार अपने टैक्स दायित्वों को पूरा करते हैं.

खरीदार, विक्रेता नहीं, बिक्री लेन-देन पूरा करने से पहले प्रॉपर्टी खरीद पर कानूनी रूप से TDS भुगतान काटने और जमा करने की आवश्यकता होती है. इससे टैक्स लागू करना अधिक प्रभावी और सुव्यवस्थित हो जाता है.
 

सेक्शन 194आईए के मुख्य प्रावधान

इनकम टैक्स एक्ट सेक्शन 194IA का पालन करने के लिए, खरीदारों को प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS को नियंत्रित करने वाले प्रमुख प्रावधानों को समझना चाहिए. यहां मुख्य पहलू दिए गए हैं,

1. प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस की लागूता

• आवासीय फ्लैट, घर, भूमि और कमर्शियल स्पेस सहित अचल प्रॉपर्टी खरीदने वाले खरीदारों को लागू होता है.
• अगर प्रॉपर्टी की वैल्यू ₹50 लाख या उससे अधिक है, तो प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS कटौती अनिवार्य है.
• छूट: ग्रामीण क्षेत्रों में कृषि भूमि अचल प्रॉपर्टी पर टीडीएस के अधीन नहीं है.
• भले ही कई खरीदार एक साथ प्रॉपर्टी खरीदते हैं, तो भी प्रत्येक खरीदार को अपने ओनरशिप शेयर के आधार पर प्रॉपर्टी खरीदने पर टीडीएस काटना होगा.

2. प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन के लिए TDS कटौती दर

• खरीदार को प्रॉपर्टी की कुल सेल वैल्यू पर 1% TDS काटना होगा.
• अगर विक्रेता मान्य पैन प्रदान करने में विफल रहता है, तो प्रॉपर्टी खरीदने के लिए टीडीएस दर 20% तक बढ़ जाती है.
• रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर TDS लागू होने पर कोई अतिरिक्त सरचार्ज या GST नहीं लगाया जाता है.

3. TDS कटौती का समय

• विक्रेता को भुगतान करते समय प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस काटा जाना चाहिए.
• यह भी लागू होता है, चाहे भुगतान पूरा हो या किश्तों में किया गया हो.
• प्रॉपर्टी खरीद पर काटा गया TDS भुगतान, उस महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर सरकार के पास जमा किया जाना चाहिए, जिसमें कटौती की गई थी.

4. TDS डिपॉजिट और फॉर्म 26QB फाइलिंग

• खरीदारों को फॉर्म 26QB का उपयोग करके अचल प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS जमा करना होगा.
• भुगतान नेट बैंकिंग या अधिकृत बैंकों के माध्यम से ऑनलाइन किया जा सकता है.
• सफल भुगतान के बाद, खरीदार को TDS सर्टिफिकेट फॉर्म 16B जनरेट करना होगा और इसे विक्रेता को प्रदान करना होगा.

इन प्रावधानों का पालन करके, खरीदार कानूनी और फाइनेंशियल जुर्माने से बचते हुए प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन टैक्स अनुपालन सुनिश्चित कर सकते हैं.
 

प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस फाइल करने के लिए चरण-दर-चरण प्रोसेस

प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस फाइल करना एक आसान प्रोसेस है, जब सही तरीके से किया जाता है. अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए नीचे एक विस्तृत, चरण-दर-चरण गाइड दी गई है,

चरण 1: भुगतान करने से पहले TDS काटें

• विक्रेता को फंड ट्रांसफर करने से पहले, कुल बिक्री विचार से प्रॉपर्टी खरीद पर 1% टीडीएस काट लें.
• सुनिश्चित करें कि विक्रेता अपना पैन प्रदान करता है, या अन्यथा प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस कटौती 20% होगी.

चरण 2: फॉर्म 26QB भरें और सबमिट करें

• TIN NSDL वेबसाइट पर जाएं और अचल प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS के लिए फॉर्म 26QB चुनें.
• पैन नंबर, प्रॉपर्टी का विवरण, बिक्री पर विचार और भुगतान माध्यम सहित खरीदार और विक्रेता का विवरण दर्ज करें.
• आगे बढ़ने से पहले सभी विवरण सत्यापित करें.

चरण 3: ऑनलाइन या बैंक के माध्यम से TDS भुगतान करें

• प्रॉपर्टी खरीदने पर तुरंत टीडीएस भुगतान के लिए नेट बैंकिंग चुनें, या अधिकृत बैंकों के माध्यम से भुगतान करने के लिए चालान जनरेट करें.
• भविष्य के रेफरेंस के लिए भुगतान स्वीकृति रसीद सेव करें.

चरण 4: फॉर्म 16B जनरेट करें और डाउनलोड करें (TDS सर्टिफिकेट)

• प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन के लिए टीडीएस फाइलिंग प्रोसेस सफल होने के बाद, ट्रेसेस पोर्टल में लॉग-इन करें.
• टीडीएस सर्टिफिकेट फॉर्म 16B डाउनलोड करें और प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस के प्रमाण के रूप में इसे विक्रेता को जारी करें.
• अपने टैक्स रिकॉर्ड की कॉपी रखें.

इस प्रोसेस का पालन करके, खरीदार कानूनी अनुपालन सुनिश्चित करते हैं और अनावश्यक दंड से बचते हैं.
 

सेक्शन 194IA के साथ अनुपालन न करने पर दंड

प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस काटने या जमा करने में विफल रहने पर गंभीर जुर्माना और कानूनी परिणाम हो सकते हैं. अगर आप पालन नहीं करते हैं, तो क्या होता है:

1. लेट TDS कटौती के लिए ब्याज शुल्क

• अगर खरीदार प्रॉपर्टी खरीदने पर टीडीएस काटने में विफल रहता है, तो उन्हें बकाया राशि पर प्रति माह 1% ब्याज का भुगतान करना होगा.
• यह ब्याज प्रॉपर्टी भुगतान की तिथि से TDS कटौती की तिथि तक लिया जाता है.

2. लेट टीडीएस भुगतान के लिए ब्याज

• अगर अचल प्रॉपर्टी पर टीडीएस काटा जाता है, तो सरकार के पास 30 दिनों के भीतर जमा नहीं किया जाता है, तो भुगतान किए जाने तक प्रति माह 1.5% का जुर्माना लागू होता है.

3. फॉर्म 26QB को देर से फाइल करने के लिए दंड

• खरीदारों को TDS कटौती के 30 दिनों के भीतर फॉर्म 26QB सबमिट करना होगा.
• अगर इसमें देरी हो जाती है, तो फॉर्म फाइल होने तक प्रति दिन ₹200 का जुर्माना लिया जाता है.

4. टीडीएस की कटौती न करने के गंभीर परिणाम

• अगर खरीदार पूरी तरह से टीडीएस काटने में विफल रहता है, तो उन्हें अतिरिक्त ब्याज और जुर्माने के साथ अपने फंड से पूरी टीडीएस राशि का भुगतान करना पड़ सकता है.
• इनकम टैक्स विभाग गैर-अनुपालन के लिए खरीदार के खिलाफ कानूनी कार्यवाही शुरू कर सकता है.

इन दंडों से बचने के लिए, खरीदारों को प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन, उचित डिपॉजिट और आवश्यक फॉर्म फाइल करने पर समय पर टीडीएस कटौती सुनिश्चित करनी चाहिए.
 

प्रॉपर्टी खरीदने पर टीडीएस की गणना का उदाहरण

मान लें कि आप ₹75 लाख का अपार्टमेंट खरीद रहे हैं. यहां जानें कि प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS कटौती कैसे काम करती है:

• बिक्री प्रतिफल: ₹75,00,000
• 1. TDS दर: 1%
• TDS राशि: ₹75,000

इसलिए, विक्रेता को ₹75 लाख का भुगतान करने के बजाय, आप:

• विक्रेता को ₹74,25,000 का भुगतान करें.
• सरकार के साथ ₹75,000 TDS डिपॉजिट करें.

ध्यान दें: इस उदाहरण में उपयोग की जाने वाली दरें वर्तमान इनकम टैक्स एक्ट के प्रावधानों पर आधारित हैं और सरकारी नीतियों और संशोधनों के अनुसार बदल सकती हैं.

निष्कर्ष: सेक्शन 194IA क्यों महत्वपूर्ण है?

सेक्शन 194आईए रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में पारदर्शिता सुनिश्चित करता है और टैक्स चोरी को रोकता है. खरीदार के रूप में, प्रॉपर्टी के नियमों की बिक्री पर टीडीएस के तहत अपने दायित्वों को जानने से आपको दंड और कानूनी समस्याओं से बचने में मदद मिलती है. सही प्रक्रिया का पालन करके, आप टैक्स कानूनों का अनुपालन सुनिश्चित करते हुए पारदर्शी प्रॉपर्टी मार्केट में योगदान देते हैं.

अगर आप प्रॉपर्टी खरीदने की योजना बना रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि आप प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS कटौती को समझते हैं, फॉर्म 26QB फाइल करें और विक्रेता को फॉर्म 16B जारी करें. टैक्स एक्सपर्ट से परामर्श करने से प्रोसेस को और आसान हो सकता है और आपको कम्प्लायंस को आसानी से संभालने में मदद मिल सकती है.

इस गाइड के साथ, एक साथी भी अब प्रॉपर्टी की खरीद पर टीडीएस को समझ सकता है और अपने दायित्वों को आसानी से पूरा कर सकता है!